TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Q] [J] ép. [K]

[Y] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07657 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVJT

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS

Madame [Q] [J] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 mars 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07657 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVJT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 1977, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à et M. et Mme [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], Escalier C, 11e étage, porte n°168, moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 3 917,82 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, par actes de commissaire de justice du 17 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8 533,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] le 18 mars 2025.

Par assignations du 12 août 2025, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  13 470,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 janvier 2026, [Localité 1] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

PARIS HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

PARIS HABITAT OPH n’a pas précisé avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K].

M. [Y] [K] a écrit à la juridiction par courrier reçu au greffe le 15 décembre 2025 précisant connaitre une situation précaire du fait de diverses difficultés tant sur le plan familial que financier et sollicite un délai maximum pour reprendre une vie normale et réorganiser ses affaires. Ce courrier n’ayant pas été porté à la connaissance du bailleur lors des débats, celui-ci a été invité par le président d’audience à formuler ses observations par note pendant le cours du délibéré. Par courrier reçu au greffe le 12 février 2026, [Localité 1] HABITAT OPH, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de ses demandes précisant qu’aucune pièce justificative n’est produite par le demandeur, qu’aucune démarche concrète n’a été entreprise pour trouver une solution avec le bailleur et que les conditions pour suspendre la clause résolutoire ne sont pas réunies.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8 533,27 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il n’y a pas lieu d’accueillir la demande d’astreinte formulée par la partie requérante.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2025, Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] lui devaient la somme de 13 470,68 euros. Il convient toutefois de soustraire les frais de procédure. Ainsi la dette constatée au 30 juin 2025 s’élève à la somme de 13 273,13 euros, soustraction faite des frais de procédure

Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, et ce à compter de la date de délivrance de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation et la demande de délais

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1185,59 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

S’agissant de la demande de « délai maximum » sollicitée, il n’est pas précisé s’il s’agit de délais de paiement ou délais pour quitter les lieux. Les défendeurs n’ayant produit aucun justificatif à l’appui de leur demande et ne s’étant présenté le jour de l’audience, il conviendra de rejeter cette demande.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 1977 entre [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], Escalier C, 11e étage, porte n°168 est résilié depuis le 18 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], Escalier C, 11e étage, porte n°168 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 13 273,13 euros (treize mille deux cent soixante-treize euros et treize centimes), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1185,59 euros (mille cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [J] épouse [K] et M. [Y] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 mars 2025 et celui des assignations du 12 août 2025.

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07657 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVJT

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 mars 2026

le greffier le Président