TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Société MBCP-[Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS

Monsieur [Q] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Odile COHEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10830 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNFM

N° MINUTE :

7/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [W]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E51

DÉFENDEURS

Société MBCP-[Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS

dont le siège social est situé [Adresse 2] et dont les lieux sont situés [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Q] [G]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10830 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNFM

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, Monsieur [W] a fait assigner la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS et Monsieur [G], caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, d’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et de résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, d’expulsion et de condamnation in solidum à régler une indemnité mensuelle d’occupation et la somme de 15000 euros au titre des loyers et charges impayés jusque novembre 2025 inclus, outre des indemnités d’occupation et charges, ainsi que 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens comprenant le coût des deux commandements de payer, du constat établi par le commissaire de justice, et des frais de saisie conservatoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2026.

A cette date, Monsieur [W] par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 17500 euros.

En défense, la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS et Monsieur [G], caution, bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non règlement des loyers:

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties fait expressément référence en page 1 aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et le bailleur se fonde également sur certaines dispositions de la loi de 1989 dans son assignation. Pourtant, aucune copie de l’assignation n’a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le bailleur ne justifie pas avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, ces deux obligations étant imposées sous peine d’irrecevabilité de la demande.

Cependant il y a lieu de constater que le contrat de bail a été consenti par Monsieur [W] pour une personne morale qui en conséquence n’est pas soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS elle-même ne pouvant être considérée comme locataire au sens de ladite loi, aucune mention concernant l’occupation du logement par une personne physique n’étant reportée dans le bail.

Ce contrat est en conséquence soumis aux dispositions du droit commun des contrats de louage et aux seules conditions contractuelles prévues au contrat avec application des règles supplétives du code civil. Ainsi les modalités protectrices applicables au locataire personne physique (CCAPEX et notification au Préfet), non réalisées, ne sont en tout état de cause pas requises.

Par suite, en application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 09) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (6 semaines) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié à la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS le 23 octobre 2025, pour la somme en principal de 5000 euros et dénoncé à la caution le 30 octobre 2025.

Or, le bailleur ne produit aucun décompte locatif depuis l’origine du bail. Dès lors il est impossible de vérifier si ce montant a été réglé par le locataire dans un délai de 6 semaines suivant la délivrance du commandement de payer. En effet, le bailleur se borne à produire des avis d’échéance mentionnant les sommes dues chaque mois, mais aucun élément ne permet de savoir si les sommes ont été réglées ou pas.

Ainsi, en l’absence d’historique de compte locatif depuis l’entrée dans les lieux, il ne peut être considéré que la clause résolutoire est acquise pour non paiement des loyers, de même que le montant de la dette locative au jour de l’audience ne peut être vérifié en l’absence de décompte des sommes appelées et des éventuelles sommes versées par la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS .

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour sous-location du logement:

En l’espèce, le contrat mentionne dans son article 2 que toute sous-location est interdite à peine de dommages et intérêts et de résiliation du bail, tandis que l’article 9 du bail, relatif à la clause résolutoire, précise qu’il est convenu entre les parties qu’à défaut du respect de chacune des clauses prévues au bail, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. Un commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs ou encore le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinages constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, aura les mêmes effets, passé le délai d’un mois.

Le bailleur a fait délivrer un commandement pour sous location illégale via AIRBNB visant la clause résolutoire du bail le 1er octobre 2025 à la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS , la mettant en demeure de cesser sans délai toute sous-location des lieux loués et de justifier dans un délai légal de 6 semaines à compter de la signification du commandement, du respect des obligations contractuelles.

Aucun élément postérieur à la délivrance du commandement n’est fourni. Il est dès lors impossible de savoir si la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS a cessé la sous-location dans le délai requis et a ainsi justifié du respect de ses obligations contractuelles, aucune capture d’écran d’un site de location de logement, postérieure au mois d’octobre 2025 par exemple, n’étant versée aux débats pour vérifier la continuation de l’activité de sous-location.

Dès lors, il ne peut être considéré que la clause résolutoire du bail est acquise à ce titre.

— Sur la demande subsidiaire de résiliation de bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le procès-verbal de constat réalisé le 09 septembre 2025 par Me [C], commissaire de justice, établissant que la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS a sous-loué le logement via la plateforme airbnb à de nombreuses reprises, 63 évaluations pouvant être recensées, la sous-location étant par ailleurs proposée à compter du 10 septembre 2025 et jusqu’au 31 août 2026, le tout en violation des dispositions contractuelles du bail qui mentionne clairement dans son article 2 que le bien est loué à usage exclusif d’habitation pour une résidence principale et que toute sous-location totale ou partielle, de longue ou courte durée, de l’appartement, est interdite, sous peine de dommages et intérêts ainsi que la résiliation du bail.

Ainsi, il ressort de ces éléments une violation manifeste, grave et répétée de ses obligations par le locataire.

Il y a donc lieu de prononcer la résolution du bail à compter de la présente décision pour ce motif.

En conséquence de quoi, la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS devenant sans droit ni titre, il convient d’autoriser son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités figurant au dispositif.

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

En l’espèce, la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Néanmoins, en l’absence d’historique de compte locatif depuis l’entrée dans les lieux, puisque seuls des avis d’échéance sont produits, il ne peut être statué sur le montant de la dette locative en l’état.

Le bailleur sera débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il convient de dire que le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS avec la caution in solidum à son paiement dans les termes du dispositif, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés à Monsieur [W] ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la caution in solidum à payer à Monsieur [W] qui a dû engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS et la caution qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et du commandement pour sous-location illégale, de l’assignation, du procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice, mais pas les frais de saisie conservatoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [W] de ses demandes principales,

Prononce la résiliation du bail consenti par Monsieur [W] à la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS le 16 mai 2025, et portant sur des locaux situés [Adresse 5] , à compter de la présente décision ;

Ordonne en conséquence à la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur [W] pourra faire procéder à l’expulsion de la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS et Monsieur [G], caution, in solidum à payer à Monsieur [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS et Monsieur [G], caution, in solidum à payer à Monsieur [W] une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société MBCP – [Q] [G] CONSEILS ET PARTICIPATIONS et Monsieur [G], caution, in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et du commandement pour sous-location illégale, de l’assignation, du procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice, mais pas les frais de saisie conservatoire.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 05 mai 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.