TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04901 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IU7C

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2025

S.C.I. SAINT LOUP

C/

[Z] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christine BAUGÉ – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [Z] [U]

M^e Christine BAUGÉ – 70

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. SAINT LOUP (RCS Caen 842.438.566), dont le siège social est sis 127, avenue Capitaine Georges Guynemer – 14000 CAEN

représentée par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [U]

née le 18 Février 1988 à BAYEUX (14400), demeurant 18 Rue Saint LOUP – 14400 BAYEUX

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Juin 2024

Date des débats : 02 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 05 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2018, les époux [J] ont donné à bail à Madame [Z] [U] un immeuble à usage d’habitation situé 18 rue Saint-Loup – 14400 Bayeux, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 455 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 45 euros.

Par acte extrajudiciaire daté du 25 juillet 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 26 juillet 2023, la SCI Saint-Loup a fait délivrer à Madame [U] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.021,91 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, la SCI Saint-Loup à fait délivrer à Madame [U] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 30 septembre 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, notifié à la préfecture du Calvados le même jour, la SCI Saint-Loup a fait assigner Madame [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— déclarer valable au fond et en la forme le congé pour motif légitime et sérieux qui lui a été délivré le 25 juillet 2023 pour le 30 septembre 2024,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail passé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [U], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués sis 18 rue Saint-Loup – 14400 Bayeux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [U] à lui payer :

* la somme de 2.584,94 euros correspondant au solde des loyers et provisions sur charges des mois de juin à octobre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à calculer à compter du jour où les loyers auraient dû être réglés,

* à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

* le montant des loyers à échoir à compter du mois de novembre 2023 jusqu’au jugement à intervenir, avec les intérêts de droit à compter du jour où les loyers auraient dû être réglés,

* une indemnité d’occupation équivalente au loyer mensuel indexé jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, à compter du jugement prononçant la résiliation et ordonnant l’expulsion,

* la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la présente assignation et de sa dénonciation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2024, au cours de laquelle la SCI Saint-Loup, représentée par son gérant Monsieur [B] [G], lui-même représenté par Monsieur [O] [G] dûment muni d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés à la somme de 3.823,11 euros, selon décompte arrêté au 11 juin 2024.

Madame [U], bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement avant dire droit du 26 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter la SCI Saint-Loup à produire un titre de propriété de l’immeuble donné à bail à Madame [U] suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2018 ainsi que, les parties à faire part de leurs remarques et explications sur le défaut d’intérêt à agir de la SCI Saint-Loup, de même que, transmettre toutes pièces et plus amples explications qu’elles estiment nécessaire au succès de leurs prétentions et sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

À l’audience de réouverture des débats du 2 décembre 2024, la SCI Saint-Loup, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Madame [U] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société bailleresse produit aux débats :

— le contrat de bail du 1er octobre 2018,

— l’acte authentique de vente en date du 16 novembre 2018 conclu entre les époux [J] et la SCI Saint-Loup, représentée par son gérant Monsieur [B] [G], lui-même représenté par Monsieur [O] [G] dûment muni d’une procuration et portant sur l’immeuble situé 18 rue Saint-Loup – 14400 Bayeux,

— le commandement de payer du 25 juillet 2023, portant sur la somme en principal de 1.021,91 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2023,

— un décompte locatif portant sur la période de septembre 2020 à avril 2023 inclus,

— un décompte locatif actualisé au 25 novembre 2024, portant sur la période du 26 avril 2023 au 1er novembre 2024 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 6.460,14 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Il ressort de ces éléments que Madame [U] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, plusieurs sommes ont été portées au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats par le demandeur.

En effet, tout d’abord, l’historique locatif ne permet pas de remonter antérieurement à l’échéance de septembre 2020, alors même qu’à cette date a été mise au débit du compte locatif, outre la somme relative aux loyers et charges contractuellement convenus, la somme de 520 euros pour « solde débiteur à la reprise de gestion ». De sorte que, faute de justifier aux débats d’un décompte locatif antérieur à septembre 2020, cette somme sera ôtée du solde locatif et ce, d’autant plus qu’à la date de vente des lieux litigieux, il n’existait aucune dette locative concernant l’appartement loué par Madame [U].

En outre, le 1er mai 2023, la somme de 80,50 euros a été mise au débit du compte locatif pour « régul. Loyer soumis TVA du 01/12/2022 au 30/04/2023 », alors qu’il n’en est pas non plus justifié aux débats, étant rappelé qu’en application de l’article 7-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ; de sorte qu’il ne peut pas y avoir d’effet rétroactif à la révision du loyer. Aussi, la somme de 80,50 euros sera également ôtée du solde locatif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans le montant de la dette locative, dans la mesure où il est compris dans les dépens, si ces actes sont justifiés ; dès lors, la somme de 241,28 euros mise au débit du compte locatif le 26 juillet 2023 libellée « frais CDP du 25 juillet 2023 » sera déduite du solde locatif.

Enfin, bien qu’il soit justifié du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre de l’année 2023, il n’est cependant pas justifié du reste des charges locatives récupérables, ni produit le décompte de régularisation annuelle des charges au titre de l’année 2023 ; étant rappelé que le bail conclu entre les parties prévoit une provision mensuelle pour charges de 45 euros qui se trouve bien au débit du compte locatif à chaque échéance, la bailleresse ne démontre donc pas que la somme totale des charges réelles récupérables est supérieure au montant des provisions appelées et ce, dans la mesure où elle ne justifie que de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023 dont le montant est inférieur au montant total des provisions appelées au titre de l’année 2023. De sorte que, la somme de 187,33 euros, mise au débit du compte locatif en date du 27 février 2024 libellées « TEOM 2023 » sera ôtée du solde locatif, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Aussi, il résulte de l’ensemble de ces constatations que Madame [U] est débitrice d’une somme de 5.431,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Par conséquent, Madame [U] sera condamnée à payer à la SCI Saint-Loup la somme de 5.431,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.021,91 euros, à compter du 25 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.563,03 euros à compter du 20 novembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Madame [U] par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023 et portant sur la somme en principal de 1.021,91 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail.

En effet, quoique deux règlements aient été effectués par la locataire durant ce délai, d’un montant de 425 euros chacun, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyer et charges ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, la dette locative s’élève à la somme de 1.455,21 euros.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 25 septembre 2023.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Mme [Z] [U], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 25 septembre 2023, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [Z] [U] cause un préjudice à la SCI Saint-Loup qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 521,01 euros (par référence au loyer de 476,01 euros et à la provision sur charges de 45 euros en cours à la date de résolution du bail), à compter du 25 septembre 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il convient de rappeler que cette indemnité a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire. De sorte qu’elle n’est pas susceptible d’indexation ni de révision. Dès lors, la demande formée de ce chef par la société bailleresse sera rejetée.

Sur le congé délivré à la locataire

Eu égard à la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2018, entre d’une part, les époux [J], auxquels la SCI Saint-Loup vient aux droits et d’autre part, Mme [Z] [U], portant sur les lieux situés 18 rue Saint-Loup – 14400 Bayeux, à la date du 25 septembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu à constater la résiliation du bail au 30 septembre 2024 par l’effet du congé pour motif légitime et sérieux délivré à Madame [U] le 25 juillet 2023, cette demande étant devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [U], partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

Il y a lieu d’exclure des dépens le coût du congé délivré le 25 juillet 2023 à Madame [U], dans la mesure où celui-ci n’a pas été utile à la résolution du litige.

Madame [U] sera également condamnée à payer à la SCI Saint-Loup la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [U] à payer à la SCI Saint-Loup la somme de 5.431,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.021,91 euros, à compter du 25 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.563,03 euros à compter du 20 novembre 2023, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 1er octobre 2018, entre d’une part, la SCI Saint-Loup venant aux droits des époux [J] et Madame [Z] [U], portant sur les lieux situés 18 rue Saint-Loup – 14400 Bayeux, à la date du 25 septembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Madame [Z] [U] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 25 septembre 2023 ;

DIT que Madame [Z] [U] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI Saint-Loup à faire expulser Madame [Z] [U] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] à payer à la SCI Saint-Loup une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 521,01? euros, par référence au loyer et charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 25 septembre 2023 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SCI Saint-Loup ;

CONSTATE que la demande tendant à la validation du congé délivré à Madame [Z] [U] par la SCI Saint-Loup le 25 juillet 2023 pour le 30 septembre 2024 est devenue sans objet ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI Saint-Loup ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] à payer à la SCI Saint-Loup la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 4175 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION