TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Xavier SILVA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emmanuel LEPARMENTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03453 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q2T

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 23 février 2026

DEMANDEURS

Madame [H] [Q], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [A], demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [N] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [E], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [V], demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [W] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [L], demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [I] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

Décision du 23 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03453 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q2T

Madame [K] [HU], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Xavier SILVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0567

DÉFENDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 janvier 202608 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 février 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [Q], Monsieur [G] [S], Monsieur [F] [A], Madame [Y] [O], Madame [YG] [RA], Madame [D] [N] épouse [P], Madame [U] [E], Monsieur [R] [Z], Madame [M] [V], Madame [T] [W] épouse [B], Madame [C] [L], Madame [X] [I] épouse [J] et Madame [K] [HU] (ci-après « le collectif de locataires ») se sont vus chacun consentir par la SA IMMOBILIERE 3F un contrat de bail à usage d’habitation à effet au 29 mars 2023, portant sur leurs logements respectifs situés [Adresse 4].

L’immeuble est neuf et les contrats ont été conclus après sa livraison.

Se plaignant de multiples désordres, le collectif des locataires a fait assigner la SA IMMOBILIERE 3F, par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de la SA IMMOBILIERE 3F à :

Fournir l’état définitif et les justificatifs des charges récupérables pour 2024, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement,Fournir le justificatif de la certification HQE et le justificatif d’obtention du label EFFINERGIE +, sous astreinte 150 euros par jour de retard,Effectuer les travaux de mise en conformité de l’immeuble avec ces certifications et labels,Réaliser une expertise complète relative au problème d’émanation de chaleur depuis le sol, sous astreinte de 250 euros par jour de retard,Verser à chacun 1000 euros en réparation du préjudice moral du fait des fortes chaleurs,Effectuer les travaux pour remédier aux problèmes de fortes chaleurs,Verser à chacun 1000 euros en réparation du préjudice moral du fait des interruptions de chauffage en hiver,Effectuer les travaux pour remédier au problème de chauffage et de chaudière,Proposer à Madame [M] [V] et tout colocataire de son chef un autre contrat de bail dans un logement du parc immobilier locatif proche ayant les mêmes caractéristiques,Fournir une information complète sur les travaux restant à réaliser nécessitant le filet de sécurité, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,Verser à chacun 500 euros en réparation du préjudice moral du fait des dysfonctionnements des éclairages,Verser à chacun 500 euros en réparation du préjudice moral du fait de la présence de nuisibles,Effectuer les travaux pour remédier à l’infestation de nuisibles,Verser à chacun 500 euros en réparation du préjudice moral du fait de la présence de nuisibles,Verser à chacun 500 euros en réparation du préjudice moral du fait des manquements à l’entretien des espaces verts,Verser à chacun 500 euros en réparation du préjudice moral du fait des manquements dans le gardiennage de la résidence,[H] à chacun 500 euros en réparation du préjudice moral du fait des carences dans le nettoyage et l’entretien de l’immeuble,Verser à chacun 233,85 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens,

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

A l’audience, Le collectif des locataires a été représenté par son conseil et a renvoyé aux termes de l’assignation, développés oralement. Il s’est toutefois désisté de sa demande relative à la communication des charges de l’exercice 2024 suite leur communication.

La SA IMMOBILIERE 3F a été représenté par son conseil et a déposé des conclusions reprises oralement. Elle a sollicité de déclarer Madame [L] et Monsieur [A] irrecevable en leurs demandes à l’exception de celles indemnitaires, au fond, le rejet des prétentions adverses et la condamnation de chacun des demandeurs à lui payer 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que leur condamnation in solidum aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Madame [C] [L] et Monsieur [F] [A] ne sont plus locataires. Ils n’ont donc plus intérêt ni qualité à agir.

Leurs demandes seront en conséquence déclarées irrecevables à l’exception des demandes indemnitaires.

Sur les manquements au bailleur au titre de son obligation de délivrance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement décent est d’abord un celui dont l’état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires.

En cas d’indécence d’un logement, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Par ailleurs, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 11 du même code de dispose enfin que les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

Sur les demandes relatives à la conformité de l’immeuble aux labels et certifications

En l’espèce, le collectif des locataires n’explique en quoi les labels et certifications portant sur des considérations environnementales seraient utiles à la résolution du présent litige fondé essentiellement sur le reproche fait au bailleur de manquements au titre de son obligation de délivrance.

En outre, sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser tout travaux de mise en conformité aux labels et certifications, le collectif des locataires n’expose pas que quoi l’absence éventuelle des labels et certifications liés à des considérations environnementales caractériserait un immeuble et des logements qui seraient indécents, seul fondement de nature à justifier des travaux de mise en conformité.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur les demandes relatives à la chaleur excessive

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que seuls certains locataires se sont plaints d’un ressenti de chaleur excessive à l’été 2023. Or, il n’est produit aucun relevé de températures à l’appui des doléances et il n’est pas précisé les températures ressenties. Au contraire, dans le rapport d’expertise dommage-ouvrage du 21 novembre 2023, il est mentionné « qu’aucun ressenti d’une chaleur excessive au niveau du sol n’a été relevé ». De même, le rapport du bureau d’étude [EZ] du 25 janvier 2024 ne relève aucune température excessive. Les demandeurs échouent donc à étayer de manquements du bailleur.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur les demandes relatives à un problème de chauffage en hiver

En l’espèce, le collectif des locataires affirme que plusieurs coupures se sont produites durant l’hiver 2024/2025. Or, il n’est apporté aux débats aucun élément objectif pour attester de la réalité et de la durée de ces coupures. Certains courriers électroniques communiqués ne portent que sur des coupures dans « certains logements », sans préciser s’il s’agit ou pas de logements des demandeurs. Il n’est pas démontré non plus que la SA IMMOBILIERE 3F ne serait pas intervenue rapidement pour remettre en fonctionnement la chaudière. Par ailleurs, une attestation de la société ENGIE du 17 avril 2025 certifie du parfait état de la chaudière. Enfin, aucun arrêté d’insalubrité ou arrêté de péril n’a été publié, condition sine qua non pour envisager un éventuel relogement d’un locataire.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur la demande relative au filet de protection

En l’espèce, le collectif des locataires ne fait pas état en quoi le filet de protection serait préjudiciable et constituerait un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, alors qu’il s’agit d’un élément essentiel pour assurer leur sécurité au quotidien. Les demandeurs ne sont pas partie dans la relation de la SA IMMOBILIERE 3F avec l’assureur dommages-ouvrage. L’entreprise ACPC a été mandatée le 28 février 2025 afin de procéder à la reprise des bandeaux de façade endommagés, ce qui permettra in fine le retrait du filet de protection.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur les demandes relatives à l’éclairage des parties communes

En l’espèce, le collectif des locataires allègue une absence supposée d’éclairage sur une période de 20 jours en février 2024. Or, aucune pièce objective ne permet d’en vérifier la véracité ni l’étendue. Il n’est pas non plus avéré que l’immeuble serait occupé par un squatteur alors que la SA IMMOBILIERE 3F soutient le contraire.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur les demandes relatives aux ascenseurs

En l’espèce, le collectif des locataires ne fait état que d’un bruit entendu ponctuellement en novembre 2024, aucunement d’un dysfonctionnement de l’ascenseur, lequel était à l’état neuf au moment de la prise à bail. Or, il est établi par le bailleur que les ascenseurs font l’objet d’un contrat d’entretien.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur la demande relative à la sécurité des parties communes

En l’espèce, les faits allégués de violence, les 4 août et 27 octobre 2024, ne sont nullement établis par des pièces au dossier, simplement allégués, ce qui est insuffisant, par définition, pour engager la responsabilité du bailleur.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur les demandes relatives aux infestations de nuisibles

En l’espèce, les photographies produites en demande seront rejetées car elles ne sont ni datées ni localisées. Elles ne présentent au demeurant aucun infestation de nuisibles. Suite au signalement de la présence de cafard dans un logement le 13 juin 2024, d’ailleurs non démontrée aux débats, la SA IMMOBILIERE 3F a fait intervenir une entreprise avec diligence, dès le 19 juin suivant. Pour rassurer les locataires de l’immeuble, la SA IMMOBILIERE 3F a procédé à une nouvelle intervention le 18 septembre 2024, étendue par précaution aux logements situés à proximité. Aucun manquement du bailleur ne peut donc être mis en exergue.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur les demandes relatives à l’entretien des espaces verts

En l’espèce, les photographies produites en demande seront rejetées car elles ne sont ni datées ni localisées. Elles ne présentent au demeurant aucun développement anarchique de la végétation comme allégué par le collectif des locataires. la SA IMMOBILIERE 3F communique le justificatif que l’entretien est assuré 4 fois par an, ce qui apparaît suffisant.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur les demandes relatives au gardiennage

En l’espèce, les manquements prêtés au gardien ne sont pas établis, seulement allégués, remarque faite que les locataires d’un immeuble ne sont pas parties à la relation de travail entre la SA IMMOBILIERE 3F et ses employés gardiens et ne connaissent donc pas les termes du contrat de travail.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur la demande relative au nettoyage des parties communes

En l’espèce, le collectif des locataires ne fait part que d’un ressenti, il ne verse aucune pièce objective de nature à étayer ce qu’il invoque. Les plannings du ménage est insuffisant à mettre en évidence un quelconque manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

En conséquence, les demandes du collectif des locataires seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [Q], Monsieur [G] [S], Monsieur [F] [A], Madame [Y] [O], Madame [YG] [RA], Madame [D] [N] épouse [P], Madame [U] [E], Monsieur [R] [Z], Madame [M] [V], Madame [T] [W] épouse [B], Madame [C] [L], Madame [X] [I] épouse [J] et Madame [K] [HU], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais des diagnostics.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Chaque demandeur sera donc condamné à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [C] [L] et Monsieur [F] [A] irrecevables en leurs demandes, à l’exception des demandes indemnitaires ;

REJETTE les demandes de Madame [H] [Q], Monsieur [G] [S], Monsieur [F] [A], Madame [Y] [O], Madame [YG] [RA], Madame [D] [N] épouse [P], Madame [U] [E], Monsieur [R] [Z], Madame [M] [V], Madame [T] [W] épouse [B], Madame [C] [L], Madame [X] [I] épouse [J] et Madame [K] [HU] ;

CONDAMNE chaque demandeur à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Q], Monsieur [G] [S], Monsieur [F] [A], Madame [Y] [O], Madame [YG] [RA], Madame [D] [N] épouse [P], Madame [U] [E], Monsieur [R] [Z], Madame [M] [V], Madame [T] [W] épouse [B], Madame [C] [L], Madame [X] [I] épouse [J] et Madame [K] [HU] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le Greffier susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux

de la protection