TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [U] ; PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Joseph PANGALLO

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01874 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DTC

N° MINUTE :

2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [M] [I] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01874 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DTC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 15 et 16 mai 2023, Mme [M] [I] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 €, provisions sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.405 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [D] [U] le 27 septembre 2024.

Par assignation du 5 février 2025, Mme [M] [I] [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-1.405 € au titre des loyers et charges, objet du commandement de payer,

-2.846 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, courus depuis le 1er octobre 2024 jusqu’au 31 janvier 2025,

— une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation égale au loyer courant, outre les charges et taxes, à compter du 1er février 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,

-1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 6 février 2025.

Initialement appelée à l’audience du 23 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, Mme [M] [I] [J], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.008,58 € arrêtée au 18 novembre 2025. Elle s’est opposée à tous délais de paiement.

M. [D] [U] a demandé des délais de paiement (200 à 300 € par mois) et à pouvoir rester dans les lieux jusqu’au mois de mai 2026, date à laquelle il compte quitter les lieux.

Il a déclaré qu’il vivait seul, souffrait de bipolarité et avait été hospitalisé sous contrainte, ne pouvait plus reprendre son ancien emploi à la Française des jeux et percevait actuellement le RSA. Il a ajouté qu’il pourrait travailler en intérim pour rembourser sa dette locative.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [M] [I] [J] justifie avoir notifié l’assignation au Préfet plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.405 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 novembre 2024.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] [U] a repris le paiement du loyer depuis le mois de septembre 2025 mais ce paiement est partiel (702 € au lieu de 725,24 €). En outre, les revenus de M. [D] [U] qui se composent actuellement du seul RSA ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [M] [I] [J] à faire procéder à son expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [M] [I] [J] verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 18 novembre 2025, M. [D] [U] lui doit la somme de 9.008,58 €.

M. [D] [U] reconnaissant sa dette et ne remettant pas en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer est due, afin de préserver les intérêts du bailleur, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, M. [D] [U] sera condamné à payer à Mme [M] [I] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 19 novembre 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [I] [J] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS que l’action de Mme [M] [I] [J] est recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu les 15 et 16 mai 2023 entre Mme [M] [I] [J] et M. [D] [U] concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 27 novembre 2024,

DÉBOUTONS M. [D] [U] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNONS à M. [D] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [D] [U] à payer à Mme [M] [I] [J] la somme de 9.008,58 € à titre de provision sur l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêtée au 18 novembre 2025,

CONDAMNONS M. [D] [U] à payer à Mme [M] [I] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 19 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS M. [D] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024,

CONDAMNONS M. [D] [U] à payer à Mme [M] [I] [J] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE