TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/08568 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IDE

N° MINUTE : 1

Assignation du :

26 Juin 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :01/04/2026

à M^e SUSINI-LAURENTI et M^e FAOU

JUGEMENT

rendu le 01 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1256

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2008, la S.C.I. DU [Adresse 1] a consenti à la S.N.C. PHARMACIE SAINT-MICHEL, aux droits de laquelle vient monsieur [X] [Y], le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2005 et moyennant un loyer annuel HT et HC de 32 000 €.

Par acte extrajudiciaire du 15 juin 2021, monsieur [X] [Y] a fait délivrer à la S.C.I. DU [Adresse 1] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021.

Par acte signifié le 27 juillet 2021, la S.C.I. DU [Adresse 1] a accepté le principe du renouvellement dudit bail, moyennant un loyer annuel HT et HC de 70 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 16 mai 2023, la bailleresse a notifié au locataire un mémoire préalable.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2023, la SCI DU [Adresse 1] a assigné monsieur [X] [Y] devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement avant dire droit du 05 septembre 2024, celui-ci a constaté le renouvellement du bail au 1er juillet 2021 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux.

L’expert, madame [V] [W] [P], a déposé son rapport le 25 septembre 2025.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 10 janvier 2026 (retour à l’expéditeur), ensuite signifié par acte des 26 et 28 janvier (procès-verbaux de difficultés) puis du 04 février 2026, la bailleresse sollicite du juge des loyers :

— de constater qu’elle fait réserve expresse de ses droits au titre des commandements précédemment signifiés et de tous jeux antérieurs de la clause résolutoire,

— de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 72 612 € HT et HC par an,

— de dire que les arriérés de loyers porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021, au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement, et que ces intérêts seront capitalisés,

— de juger que le dépôt de garantie devra être réajusté pour correspondre à six mois de loyer HT et HC,

— de débouter le locataire de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner le locataire à lui payer une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de juger que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties, avec distraction au profit de son conseil pour la part à la charge de monsieur [Y],

— de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception distribué le 09 janvier 2026, monsieur [X] [Y] sollicite :

— de débouter la SCI DU [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,

— de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle en principal de 39 400 € HT et HC,

— de condamner la SCI DU [Adresse 1] à lui payer une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec distraction au profit de son conseil,

— de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 08 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 26 mars 2026, prorogé au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce, la durée du bail ayant excédé douze ans par l’effet de sa tacite prolongation.

Les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er juillet 2021.

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération:

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2o De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a notamment décrit :

— des locaux loués dépendant d’un ensemble immobilier en pierre de taille, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième sous brisis sous zinc, avec des balcons filants au deuxième et au cinquième étage ; la boutique fait l’angle, avec un pan coupé de trois mètres, entre le [Adresse 4] et la [Adresse 5] ;

— ils sont composés :

*d’un rez-de-chaussée accessible depuis le boulevard par une porte automatique, l’aire de vente s’étendant jusqu’à la zone de caisse, les réserves étant ensuite accessibles au fond ; le sol est revêtu de carrelage, les murs des présentoirs des produits et le plafond de faux-plafonds de dalles minérales avec spots intégrés, caissons de climatisation et néons ;

*d’un sous-sol auquel on accède par un escalier étroit en bois et qui se compose de différentes zones de réserves, d’un bureau et de WC, le sol étant revêtu de linoléum, les murs peints et les plafonds libres, peints, avec un éclairage par néons ; il est noté par l’expert judiciaire qu’il n’a pu être constaté si un système de ventilation existait tant les locaux étaient encombrés.

L’expert judiciaire a également observé que les locaux étaient en très mauvais état d’entretien.

*Les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert a relevé que :

— les locaux sont situés dans le [Localité 4], qui comprend de nombreuses institutions culturelles et d’enseignement telles que La Sorbonne, le Musée [Etablissement 1], le [Localité 5] des Plantes, l’Institut du [Etablissement 2], etc…

— ils sont situés dans le quartier du Val de Grâce, sur le [Adresse 4], à l’angle avec la [Adresse 5], à proximité du [Localité 5] du Luxembourg et de la [Adresse 6], dans un quartier essentiellement résidentiel et touristique avec des commerces en pied d’immeuble (principalement des bars/restaurants, une agence bancaire, une boutique de lingerie, une boutique de vêtements pour enfants, un salon de coiffure, un salon de tatouage, un magasin de vélos, un pressing, une boutique de cigarettes électroniques, etc…)

— ils sont desservis par les transports en communs suivants :

*Lignes de bus 38, 82, 89, 84, 24, 75,

*RER B, la gare « [Etablissement 3] » étant en face de l’immeuble,

*[Localité 6] de métro 10, la station « [Etablissement 4] » étant à 650 mètres de l’immeuble.

Le local commercial se situe en face des grilles du [Localité 5] du Luxembourg, sur une portion du [Adresse 4] qui a une commercialité de proximité et de service, plus secondaire que la [Adresse 6] et la [Adresse 7] et moins qualitative que la portion du même boulevard se situant à partir de la [Adresse 8]

L’expert judiciaire note une augmentation significative de la vacance des locaux commerciaux sur le boulevard sur la durée du bail, avec le départ d’enseignes nationales.

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

L’expert judiciaire, indiquant s’être fondée sur un plan et un relevé de surfaces établis par le géomètre-expert [J] [L] et avoir appliqué la méthode générale de pondération prévue par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière modifiée par la circulaire de son comité de d’application du 11 novembre 2019, a retenu une surface utile de 132,51m² et une surface pondérée de 73,23m²P, calculée en retenant :

*au rez-de-chaussée

— un coefficient de 1,10 pour la zone d’angle de 5,35 m2

soit 5,35 × 1,1 = 5,89 m2p

— un coefficient de 1 pour la première zone de vente de 45,99 m2

soit 45,99 × 1 = 45,99 m2p

— un coefficient de 0,80 pour la deuxième zone de vente de 5,47 m2

soit 5,47 × 0,80 = 4,38 m2p

— un coefficient de 0,40 pour les réserves de 10,30 m2

soit 10,30 × 0,40 = 4,12 m2p

*au sous-sol :

— un coefficient de 0,20 pour la réserve n°1 de 5,40 m2

soit 5,40 × 0,20 = 1,08 m2p

— un coefficient de 0,20 pour la réserve n°2 de 10,50 m2

soit 10,50 × 0,20 = 2,10 m2p

— un coefficient de 0,20 pour la réserve n°3 de 20,80 m2

soit 20,80 × 0,20 = 4,16 m2p

— un coefficient de 0,20 pour la réserve n°4 de 13,70 m2

soit 13,70 × 0,20 = 2,74 m2p

— un coefficient de 0,20 pour le dégagement de 10,60 m2

soit 10,60 × 0,20 = 2,12 m2p

— un coefficient de 0,15 pour le sanitaire de 1,50 m2

soit 1,50 × 0,15 = 0,23 m2p

— un coefficient de 0,15 pour la chaufferie de 2,90 m2

soit 2,90 × 0,15 = 0,44 m2p.

La bailleresse critique la pondération ainsi effectuée, considérant qu’il n’est pas pertinent de tracer deux triangles isocèles pour déterminer la surface de la zone d’angle, ce qui aboutit à ne retenir qu’une superficie de 5,35 m2 au lieu de 17m2, et demandant, pour tenir compte de la très bonne visibilité depuis la voie publique offerte par la zone d’angle disposant de vitrines, d’appliquer un coefficient de pondération de 1,20.

Elle considère également que retenir une zone 2 pondérée à 0,80 n’est pas justifié et que le surplus de la surface de vente doit être pondéré à 1 compte tenu de la double visibilité des lieux, qualifiée par l’expert judiciaire d’ « optimisée ».

Elle prétend qu’un coefficient de 0,25 doit être appliqué à tous les locaux en sous-sol, rappelant que le coefficient de 0,15 s’applique aux sous-sols non reliés, relevant que ces locaux sont bétonnés, sains et permettent par leur hauteur sous plafond de stocker des volumes importants, et répliquant au locataire que le problème de ventilation créant une humidité du sous-sol n’est pas démontré, et que l’étroitesse de l’escalier, qu’elle conteste, est surtout liée à son encombrement.

Le locataire conteste le coefficient appliqué au sous-sol qu’il demande de ramener à 0,10 dès lors que s’il s’agit de locaux reliés, ceux-ci sont difficiles d’accès en raison de l’étroitesse et de la pente de l’escalier qui n’est pas aux normes et qu’ils manquent de ventilation, ce qui occasionne des dégradations d’emballages de médicaments, rendus invendables.

Sur ce,

L’expert judiciaire a fait une application de la Charte de l’expertise qui prévoit une pondération des zones d’angle selon un triangle isocèle de 5m x5m et de la circulaire de novembre 2019 qui est venue préciser que la zone d’angle correspond à un triangle sur une profondeur de 5m au droit de l’angle de la vitrine ; compte tenu de la présence d’un pan coupé, la zone d’angle de la boutique comprend deux angles, à partir desquels l’expert judiciaire a tracé deux triangles isocèles pour déterminer la zone dont la pondération est majorée.

Toutefois, cette méthode présente l’inconvénient, en présence, comme en l’espèce, de deux angles, de limiter de façon inadaptée cette zone ; alors qu’elle bénéficie d’une valeur ajoutée par sa double exposition, voire par sa triple exposition en son milieu, elle ne se trouve pas totalement couverte par les deux triangles isocèles et est plus petite que s’il n’y avait qu’un seul angle (avec une simple double exposition).

En outre, la Charte de l’expertise ne prévoit que le tracé d’un seul triangle isocèle dans la même zone ; or, s’il y a deux angles, il n’y a bien qu’une seule zone d’angle.

Dans ces conditions, il y a lieu de déterminer la zone d’angle pondérée comme le demande la bailleresse plutôt que de retenir la solution proposée par l’expert judiciaire, et de fixer sa surface à 17 m2 avant pondération.

En revanche, le coefficient de pondération proposé par l’expert judiciaire, de 1,10, apparaît suffisant dès lors que :

— l’angle donne une bonne visibilité des locaux depuis la voie publique, notamment de la sortie du RER B, sans que cette visibilité soit exceptionnelle compte tenu de la commercialité de cette portion du [Adresse 4] ;

— « l’effet vitrine » est limité compte tenu de la taille modeste du vitrage de la porte qui s’y trouve et des vitrines de part et d’autre.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a justement appliqué la Charte de l’Expertise en retenant une deuxième zone pondérée à 0,80 pour l’espace situé à plus de cinq mètres des vitrines.

De même, c’est conformément à ladite Charte qu’une pondération de 0,20 a été appliquée aux réserves en sous-sol et de 0,15 au sanitaire et à la chaufferie.

En effet, les réserves sont des annexes reliées en sous-sol qu’il ne serait pas pertinent de pondérer à 0,10, ce qui est inférieur à la fourchette prévue par cette Charte (de 0,15 à 0,25) alors qu’elles offrent une bonne possibilité de stockage et que le problème d’humidité évoqué par le locataire n’est pas démontré, tandis que leur accès par un simple escalier de bois étroit justifie de ne pas retenir le haut de cette fourchette, qui correspond à de meilleures prestations.

Les sanitaires, qui sont en sous-sol, et la chaufferie, qui est un local technique, ont également été pondérés en parfaire correspondance avec la fourchette de la Charte pour les « annexes diverses (réserves, locaux sociaux et techniques) » qui va de 0,10 à 0,40 pour des locaux en rez-de-chaussée.

Il convient en conséquence de déterminer la surface pondérée des locaux en modifiant le calcul effectué par l’expert judiciaire, indiqué ci-avant, pour le rez-de-chaussée mais en retenant celui effectué pour le sous-sol.

En rez-de-chaussée :

— un coefficient de 1,10 est appliqué pour la zone d’angle de 17 m2

soit 17 × 1,1 =18,7 m2p (au lieu de 5,89 m2p)

— un coefficient de 1 pour la première zone de vente de 34,34 m2

soit 34,34 × 1 = 34,34 m2p (au lieu de 45,99 m2p)

Soit une différence de 1,16 m2p, de sorte que la surface pondérée des locaux sera fixée à 73,23m²P + 1,16 m2p = 74,39 m2p.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants, précisant que les références qui s’inscrivent hors période du bail ne sont données qu’à titre informatif :

*nouvelles locations :

Cités par les parties :

restauration rapide, cafétéria [Adresse 9] (janvier 2023) : 878 €/m² P/anrestauration rapide, cafétéria [Adresse 10] (décembre 2022) : 1 298 €/m² P/anglacier, [Adresse 11] (mars 2022) : 1 957 €/m² P/anrestaurant, brasserie, [Adresse 12] (mars 2022) : 982 €/m² P/ancoiffeur, [Adresse 13] (février 2022) : 1 024 €/m² P/aninstitut de beauté [Adresse 14] (janvier 2022) : 495 €/m² P/anboulangerie, pâtisserie [Adresse 15] (novembre 2021) : 1 636 €/m² P/anglacier, [Adresse 16] (janvier 2020) : 2 167 €/m² P/ansoutien scolaire [Adresse 17] (octobre 2019) : 807 €/m² P/anrestaurant, brasserie, [Adresse 18] (septembre 2019) : 1 032 €/m² P/ancentre dentaire [Adresse 19] (février 2018) : 766 €/m² P/ansalon de thé [Adresse 20] (octobre 2017) : 1 090 €/m² P/anStratto [Adresse 21] (juin 2025) : 1 375 €/m² P/anépicerie [Adresse 22] (janvier 2015) : 472 €/m² P/anrestauration rapide [Adresse 23] (juin 2025) : 1 449 €/m² P/ancafé, bar, salon de thé [Adresse 24] (février 2010) : 1 130 €/m² P/an

Références de l’expert judiciaire (celui-ci précisant que certains sont des doublons avec ceux de sa base de données avec lesquels ils peuvent être en contradiction) :

restaurant [Adresse 25] (juillet 2021) : 1 125 €/m² P/anépicerie fine [Adresse 26] (juillet 2021) : 758 €/m² P/an (767 €/m² P/an pour la référence du bailleur)

glacier [Adresse 27] (juin 2021) : 1 196 €/m² P/anservices [Adresse 28] (août 2020) : 889 €/m² P/an (876 €/m² P/an pour la référence du bailleur)coiffeur [Adresse 29] (mars 2020) : 674 €/m² P/anagence immobilière [Adresse 30]( mars 2020) : 692 €/m² P/ansupermarché [Adresse 31] (mars 2020) : 803 €/m² P/an (1 168 €/m² P/an décapitalisé)glacier, [Adresse 32] (juin 2017) : 1 457 €/m² P/an (2 093 €/m² P/an décapitalisé)agence immobilière [Adresse 29] (avril 2014) : 900 €/m² P/an

*renouvellements amiables (références produites par les parties) :

pharmacie [Adresse 33] (juillet 2018) : 888 €/m² P/ancafé brasserie [Adresse 34] (août 2017) : 879 €/m² P/anLibrexpert [Adresse 10] (janvier 2017) : 1 000 €/m² P/anlibrairie [Adresse 35] (janvier 2013) : 483 €/m² P/anéquipement de la personne [Adresse 36] (juillet 2011) : 908 €/m² P/an

*renouvellements judiciaires :

Cités par les parties :

pharmacie [Adresse 37] (juillet 2015) : 500 €/m² P/an (comparatif trop éloigné pour l’expert judiciaire) restaurant [Adresse 38] (janvier 2013) : 600 €/m² P/an restaurant [Adresse 39] (janvier 2013) : 470 €/m² P/an équipement de la personne [Adresse 40] (janvier 2010) : 348 €/m² P/anlibrairie [Adresse 11] (août 2008) : 1 200 €/m² P/an

Références de l’expert judiciaire

pharmacie [Adresse 41] (avril 2019) : 550 €/m² P/an (comparatif donné à titre indicatif) restaurant [Adresse 39] (janvier 2013) : 470 €/m² P/an coiffeur [Adresse 42] (octobre 2012) : 725 €/m² P/an.

L’expert judiciaire observe que :

— les références en nouvelle location affichent des valeurs comprises entre 472 €/m² P/an et 2 167 €/m² P/an ; il convient de s’y référer en tenant compte de leur emplacement, de leur commercialité, de leur surface ou de l’activité ;

— les plus comparables, en termes de localisation, ont des valeurs comprises entre 674 €/m² P/an et 900 €/m² P/an, cette dernière datant de 2014 et portant sur une activité de bureau ;

— les termes de comparaison en renouvellement amiable ont une valeur variant de 483 €/m² P/an à 1 000 €/m² P/an, étant noté que celui relatif à une activité de pharmacie (888 €/m² P/an) se situe à l’angle de la [Adresse 43] et de la [Adresse 44], portion où la commercialité est meilleure.

Les références de fixations judiciaires ont des valeurs comprises entre 470 €/m² P/an et 1 200 €/m² P/an, étant relevé que celle à proximité, au [Adresse 45], qui affiche une valeur de 725 €/m² P/an, porte sur une activité de salon de coiffure et que la référence à 1 200 €/m² P/an sur le [Adresse 4] est ancienne.

L’expert judiciaire a conclu à une valeur locative en renouvellement de 775 €/m² P/an en juillet 2021, en considération notamment :

d’une localisation sur le [Adresse 4],dans un secteur résidentiel et touristique à fort pouvoir d’achat,de la proximité avec des sites notables et culturels,d’une bonne desserte par les transports en commun,de ce que la portion du [Adresse 46] a une commercialité de proximité et de service, plus secondaire que la [Adresse 6] et la [Adresse 7],de la vacance de locaux sur le [Adresse 4],des prestations moyennes de l’immeuble, de la visibilité optimisée du local situé en angle,des locaux avec des prestations anciennes en état d’usage.

La bailleresse demande de retenir une valeur locative de 900 €/m² P/an, faisant valoir que :

— les références de fixations judiciaires doivent être écartées car trop anciennes, de même que les renouvellements amiables de 2010 à 2015 ;

— l’évolution de la valeur locative dans le secteur est largement favorable ;

— les éléments de références situés à proximité excèdent très largement les 900 €/m² P/an alors qu’il s’agit pour beaucoup d’activités moins porteuses ;

— la référence du [Adresse 9] n’est pas comparable, alors que celle-ci se situe de l’autre côté de la [Adresse 8] et qu’il s’agit d’un café ;

— le renouvellement du bail de la pharmacie située [Adresse 47] remonte à 2018 alors que les éléments de comparaison les plus récents démontrent une tendance à la hausse des loyers postérieurs outre le fait que, contrairement à l’avis de l’expert, cette rue est dénuée de commercialité, hormis pour les librairies ;

— l’élément de référence le plus pertinent est celui du [Adresse 11], dont elle produit un exemplaire de bail.

Elle ajoute que la rentabilité de la pharmacie ne doit pas être prise en compte, d’autant que le preneur a évoqué son état de santé dégradé et qu’elle en déduit que l’on peut raisonnablement penser qu’un autre locataire normalement diligent aurait une activité plus importante.

Le locataire prétend à l’inverse que l’estimation de l’expert judiciaire est surévaluée et oppose que :

— le salon de coiffure sis [Adresse 45], dont le loyer a été fixé à 725 €/m² P/an, bénéficie d’une meilleure situation, puisqu’il est situé sur un carrefour sur lequel donnent des restaurants, une brasserie, une boulangerie, avec des places de stationnement à proximité, ainsi que deux hôtels, une supérette et une boulangerie, l’emplacement étant valorisé par le regroupement de fonds de commerce qui drainent les chalands,

— sa pharmacie a une valeur locative inférieure aux locaux de cette rue plus attrayante, étant observé que la partie de son commerce donnant sur la [Adresse 5] y est moins visible que la pharmacie située au [Adresse 48], qui capte la clientèle du quartier,

— le marché locatif évolue à la baisse ces dernières années et les petites pharmacies ne sont pas suffisamment rentables pour intéresser les acquéreurs potentiels.

Il en déduit que le loyer de renouvellement doit être fixé à 600 €/m² P/an.

Sur ce,

Il convient de relever, en réponse à l’argument de la bailleresse qui se prévaut d’une évolution à la hausse de la valeur locative dans le secteur, que si celle-ci ressort des éléments examinés par l’expert judiciaire pour la [Adresse 7] notamment, dont la commercialité est favorable, elle n’est pas évidente pour le [Adresse 4], sur lequel les vacances de locaux sont devenues plus nombreuses au cours du bail

En revanche, il n’est pas non plus établi que la valeur locative des locaux du [Adresse 4] a évolué à la baisse au cours du bail expiré en 2021 comme l’affirme le preneur, qui ne produit au soutien de cette prétention que des éléments datant de l’année 2025 et quelques annonces de mise en location, également ultérieures audit bail et qui ne sont pas probantes, à défaut d’en connaître tous les éléments utiles à une comparaison.

Il est également constaté que le tronçon du [Adresse 4] sur lequel se situent les locaux loués, en amont de la [Adresse 8], bénéficie d’une moindre commercialité que la partie située au-delà.

La bailleresse se prévaut d’une référence concernant des locaux situés [Adresse 11], dans lesquels est exercée une activité de glacier, dont elle produit un exemplaire de bail (il est observé qu’il s’agit d’un acte non signé ni daté) ; ces locaux, certes situés dans le même ensemble immobilier que ceux objets de l’expertise, et comme ceux-ci en amont de la [Adresse 8], sont néanmoins dans une situation différente puisqu’ils sont plus précisément situés, à l’angle de ce [Adresse 46] et de la [Adresse 7], qui plus est en face d’une entrée principale du [Localité 5] du Luxembourg et face à cette [Adresse 8], à partir de laquelle la commercialité du boulevard est bien meilleure.

La production de cet élément ne remet donc pas en cause les conclusions de l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, le moyen de la bailleresse selon lequel les éléments de références situés à proximité sur le [Adresse 4] ou la [Adresse 7] excèdent très largement les 900 €/m² P/an, ce qui ne se vérifie, pour les locaux situés sur le boulevard, que pour ceux situés en deçà des numéros 50 et 69, n’est pas pertinent, et ne permet pas de retenir une telle valeur pour les locaux objets de l’expertise, situés sur un tronçon dudit boulevard de moindre commercialité.

Il est noté, pour ce qui est des autres éléments de comparaison critiqués par la bailleresse, que le bail de locaux sis [Adresse 9] n’est en tout état de cause pas utilisé comme référence puisqu’il est postérieur au renouvellement du bail et qu’en outre, la valeur locative unitaire de locaux à usage de restaurant est inférieure à celle d’une pharmacie ; concernant la référence de la pharmacie sise [Adresse 47], il est relevé que l’affirmation selon laquelle cette voie « est dénuée de commercialité hormis des librairies » n’est pas exacte et que le renouvellement du bail en juillet 2018, soit trois ans avant celui du bail en l’espèce, apparaît comme un élément pertinent.

S’agissant du salon de coiffure sis [Adresse 45], l’expert judiciaire a justement relevé que la valeur locative évoquée, remontant à l’année 2012, est très ancienne alors que le marché des valeurs locatives sur cette rue a depuis globalement évolué à la hausse et qu’en outre, les loyers des salons de coiffure sont généralement moins élevés que ceux de pharmacies, lesquelles vendent des produits à forte valeur ajoutée comme la parapharmacie ; il n’y a donc pas lieu, comme le fait le preneur, de se fonder sur cet élément pour considérer que son loyer devrait être fixé à un prix unitaire inférieur à celui retenu pour ce salon de coiffure.

Dès lors, au vu des explications et éléments retenus par l’expert judiciaire, et à défaut de contestation pertinente des parties, il apparaît opportun de retenir une valeur unitaire de 775 €/m² P/an en juillet 2021.

Ainsi, la valeur locative avant correctif des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :

74,39 m2p x 775 € = 57 652,25 €/ an HT et HC.

*Les majorations et abattement applicables

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé une minoration de 5% au titre d’une clause du bail mettant les travaux de mise aux normes à la charge du preneur.

La bailleresse s’oppose à l’application de cet abattement, faisant valoir que le preneur n’a effectué aucun travaux au cours du bail, lui reprochant même un défaut d’entretien, et ajoutant que les éléments de référence mettent déjà les travaux de mise aux normes à la charge du locataire, de sorte qu’une minoration à ce titre reviendrait à prendre en compte deux fois cette charge.

Le preneur réclame l’application d’un abattement de 5% au titre de la clause mettant les travaux de conformité à sa charge, mais également une minoration de 1,5% au titre d’une clause lui faisant supporter les travaux liés à la vétusté.

Sur ce,

Il n’est aucunement justifié de ce que les baux utilisés comme éléments de comparaison pour déterminer la valeur locative des lieux loués comprennent tous, ou même majoritairement, une clause faisant supporter au preneur la charge des travaux de mise aux normes ; cela ne saurait se déduire de ce que cette clause est fréquente, puisqu’elle n’est pas systématiquement stipulée dans les baux.

En outre, le transfert d’une charge au preneur sans contrepartie est nécessairement un facteur de diminution de la valeur locative et l’application de l’abattement tend à évaluer le loyer en considération de la charge représentée par des travaux futurs, à réaliser au cours du bail renouvelé, et non en fonction de travaux réalisés antérieurement ; cependant, la production d’éléments relatifs aux travaux déjà réalisés par le preneur est nécessaire pour mesurer la charge financière effective induite par la clause lui faisant supporter les travaux de mise aux normes.

Dans ces conditions, à défaut de production par le preneur de justificatifs de travaux de mise aux normes démontrant le coût des travaux incombant normalement au bailleur, la diminution de la valeur locative justifiant un abattement, tant pour la clause relative aux travaux de mise aux normes que pour la vétusté, sera fixée à un minimum de 2%.

En conséquence, la valeur locative des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :

57 652,25 € – 2 % = 56 499,20 € arrondis à 56 500 €/ an HT et HC.

Il est précisé que, conformément à l’article 1231-6 du code civil, le différentiel entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail portera, à compter de l’assignation du 26 juin 2023, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

En vertu de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

*Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Il est relevé, enfin, qu’il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du montant du loyer du bail révisé ou renouvelé, de se prononcer sur le réajustement du dépôt de garantie ou constater des réserves concernant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.C.I. DU [Adresse 1] et monsieur [X] [Y] portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], à la somme de cinquante-six mille cinq cents euros (56 500 €) par an, HT et HC, à compter du 1er juillet 2021 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er juillet 2021 portera intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et que les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles.

Fait et jugé à [Localité 1] le 01 Avril 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA