TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexandra BOISSET

[J] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XL2

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [H] épouse [E], demeurant [Adresse 1]

tous représentés par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Madame [I] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025007155 du 14/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XL2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2017, M. [V] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [T] et Mme [I] [U] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 740 euros, outre une provision sur charges de 50 euros, bien commun avec sa femme Mme [D] [H] épouse [E].

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7942 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [T] et Mme [I] [U] le 28 mai 2024.

Par assignation du 23 décembre 2024, M. [V] [E] et Mme [D] [H] épouse [E] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [J] [T] et Mme [I] [U] et de tous occupants de leur chef ainsi que l’évacuation des biens meubles, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, et obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges et jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 837 euros,

—  9508 euros selon décompte arrêté au 20 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts de retard à compter de la décision,

—  650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024 et un diagnostic social est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

À l’audience du 6 novembre 2025, M. [V] [E] et Mme [D] [H] épouse [E], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, précisé que la dette locative, mois d’octobre 2025 inclus et régularisation de charges 2024 incluses, s’élevait désormais à la somme de 10471,33 euros, et actualisé leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1350 euros. Ils ont indiqué qu’ils étaient d’accord avec la mise en place d’un plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont contesté toute prescription s’agissant des régularisations de charges et ont assuré en justifier.

Mme [I] [U], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé à :

— fixer le montant dû à titre provisionnel au 30 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 inclus, à la somme de 7477,40 euros, régularisation des charges 2022 exclue,

— lui accorder des délais de paiements,

— dire et juger qu’elle s’acquittera de la dette selon un échéancier de 300 euros par mois au plus tard le 15 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,

— débouter les demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué qu’une partie des régularisations de charges étaient prescrite et a contesté le montant de la régularisation de 2022. Elle a sollicité la confirmation de l’accord déjà trouvé avec les bailleurs s’agissant de l’apurement de la partie de la dette qu’elle reconnaît. Elle a ajouté répondre seule du loyer, M. [J] [T] étant incarcéré dans le cadre d’une procédure d’instruction criminelle dans laquelle elle est partie civile.

M. [J] [T], assigné à étude, ne s’est pas présenté et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [E] et Mme [D] [H] épouse [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7942 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2024.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [V] [E] et Mme [D] [H] épouse [E] versent aux débats un décompte établissant qu’à la date du 31 octobre 2025, M. [J] [T] et Mme [I] [U] leur devaient la somme de 10471,33 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date, échéance d’octobre 2025 et régularisation des charges 2024 incluses. Ils contestent toute prescription compte tenue de la date de l’assignation du 23 décembre 2024.

Mme [I] [U] conteste les régularisations de charges 2019, 2020 et 2021 en raison de la prescription, ces demandes n’apparaissant pas dans l’assignation mais à l’audience du 6 novembre 2025 qui doit selon elle être retenue. Elle conteste par ailleurs la régularisation de charges 2022 en raison d’une consommation d’eau de 3187,08 euros alors qu’elle se situe entre 89,47 euros et 255,64 euros de 2020 et 2024 hors année 2022. Elle ajoute que les propriétaires ont payé ce montant sans le contester et en procédant à la régularisation de charges la veille de l’audience.

Il ressort de ce qui précède l’existence de contestations sérieuses s’agissant des régularisations de charges de 2019 à 2022. Le reste de la dette est établi et reconnu par Mme [I] [U]. Elle sera condamnée ainsi que M. [J] [T] à verser aux demandeurs la somme provisionnelle de 7477,40 euros, échéance d’octobre 2025 incluse selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, à l’exclusion des régularisations de charges 2019, 2020, 2021, 2022.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, cette condamnation sera solidaire conformément à l’article 1310 du code civil.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte versé aux débats, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, un échéancier a été établi entre M. [V] [E] et Mme [I] [U] le 12 septembre 2025. Les demandeurs ont donné leur accord à l’audience sur la mise en place d’un échéancier et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc d’accorder 25 mois de délais de paiement pour que les locataires s’acquittent des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [E] et Mme [D] [H] épouse [E] ou à leur mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [T] et Mme [I] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la situation financière de Mme [I] [U] dont elle justifie, elle ne sera pas condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [T] sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 septembre 2017 entre M. [V] [E] d’une part, et M. [J] [T] et Mme [I] [U] d’autre part, concernant les locaux d’habitation situé au [Adresse 3], est résilié depuis le 28 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement M. [J] [T] et Mme [I] [U] à payer à M. [V] [E] et Mme [D] [H] épouse [E] la somme de 7477,40 euros à titre de provision, échéance d’octobre 2025 incluse selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, exclusion faite des régularisations de charges 2019, 2020, 2021, 2022 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [J] [T] et Mme [I] [U] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros, la 25ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10ème jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 juillet 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [T] et Mme [I] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [J] [T] et Mme [I] [U] seront solidairement condamnés à verser à M. [V] [E] et Mme [D] [H] épouse [E] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [J] [T] à payer à M. [V] [E] et Mme [D] [H] épouse [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [V] [E] et Mme [D] [H] épouse [E] de leur demande à l’encontre de Mme [I] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [J] [T] et Mme [I] [U] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge