TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [B] [O] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06683 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMEV

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [V] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [O] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06683 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMEV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 21 et 25 mai 2021, Mme [V] [D] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [B] [O] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2], 8ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 990 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [B] [O] [F] un commandement de payer la somme principale de 2 405,48 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [B] [O] [F] le 14 janvier 2025.

Par assignation du 27 juin 2025, Mme [V] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [O] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une provision de 3.480,40 € au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 14 mars 2025, ce mois étant inclus,

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1.075,01 € révisée annuellement dans les conditions du bail, outre les régularisations de charges, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

-1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 30 juin 2025.

Initialement appelée à l’audience du 18 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 9 février 2026.

À l’audience du 9 février 2026, Mme [V] [D] a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 8.312,36 €. Elle s’est opposée aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle s’en est rapportée quant à la demande de réparation du store.

M. [B] [O] [F] a demandé des délais de paiement (300 à 400 € par mois en sus du loyer courant) et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a expliqué avoir rencontré des difficultés financières parce qu’il s’était retrouvé au chômage et avoir déposé un dossier de surendettement, lequel ne concerne toutefois pas la dette locative mais seulement des crédits à la consommation. Il a retrouvé un emploi salarié dans l’informatique et perçoit un salaire d’environ 3.800 € par mois.

Il a indiqué qu’il y avait eu un virus dans l’eau, qu’il n’avait plus été possible d’utiliser l’eau chaude d’octobre à décembre 2024 et qu’il avait demandé en vain une révision de loyer à sa bailleresse.

Il a ajouté que le store ne fonctionnait plus et qu’il était systématiquement réveillé par la lumière du jour, sa bailleresse refusant de le réparer en raison de la dette locative. Il a formulé une demande de réparation du store.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I) Sur la demande de constat de la résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié au locataire le 13 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 405,48 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2025.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [B] [O] [F] sera condamné à payer à Mme [V] [D], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

III) Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [V] [D] produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 6 février 2026, M. [B] [O] [F] lui doit la somme de 8 312,36 €, échéance du mois de février 2026 incluse.

M. [B] [O] [F] reconnaissant le principe et le montant de la dette, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [O] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

IV) Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [B] [O] [F] a repris le versement intégral de son loyer courant (dernier règlement du 06/01/2026) et qu’il est, au regard des pièces produites (attestation de travail du 11/02/2026 (CDI temps plein hors période d’essai) et trois derniers bulletins de paie (en moyenne 3.552 € nets par mois avant impôt)), en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [B] [O] [F] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire.

V) Sur la demande de réparation du store

L’article 6, c), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, M. [B] [O] [F] verse aux débats un mail du 22 juillet 2025 dans lequel il sollicite auprès de l’agence immobilière la réparation du store défectueux qui ne le protège plus du soleil. Par mail du 23 juillet 2025, l’agence a répondu qu’il sera contacté par une société.

À l’audience du 9 février 2026, M. [B] [O] [F] réclame de nouveau la réparation du store. Mme [V] [D] s’en rapporte quant à cette demande. Le bail conclu entre les parties est un bail meublé et cette réparation est à la charge du bailleur.

Par conséquent, Mme [V] [D] sera condamnée à réparer le store défectueux.

VI) Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] [O] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] [D] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600,00 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS que la demande de résiliation du bail de Mme [V] [D] est recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mai 2021 entre Mme [V] [D] et M. [B] [O] [F] concernant les locaux situés au [Adresse 2], 8ème étage est résilié depuis le 14 mars 2025,

CONDAMNONS M. [B] [O] [F] à payer à Mme [V] [D] la somme de 8 312,36 € à titre de provision sur l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 6 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse,

AUTORISONS M. [B] [O] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 350 €, la dernière échéance étant le cas échéant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [O] [F],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS en revanche, que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mars 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [O] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [B] [O] [F] sera condamné à verser à Mme [V] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Mme [V] [D] à procéder à la réparation du store défectueux,

CONDAMNONS M. [B] [O] [F] aux dépens,

CONDAMNONS M. [B] [O] [F] à payer à Mme [V] [D] la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 24 avril 2026

Le greffier Le Président