TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 25/55626 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DACAK

N° : 1

Assignation du :

31 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2026

par Gérald BEGRANGER, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSES

S.C.I. LCB

[Adresse 9]

[Localité 12]

S.C.I. SEBASTOPOL

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentées par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS – #C2444

DEFENDEURS

Le Cabinet Verneuil [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 13]

non représenté

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet Verneuil [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représenté par M^e Leonardo BRIJALDO, avocat au barreau de PARIS – #A0179

DÉBATS

A l’audience du 22 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Gérald BEGRANGER,, assisté de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La SCI LCB et la SCI SEBASTOPOL sont propriétaires de biens situés en rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10] et [Adresse 7] Paris [Adresse 11] (ci-après " [Adresse 3] « ou » l’immeuble ").

Le Cabinet VERNEUIL [Localité 14] est le syndic de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble en date du 21 décembre 2023 les SCI LCB et SEBASTOPOL ont indiqué qu’il existerait des branchements sauvages d’eaux usées sur la colonne d’évacuation des eaux pluviales visibles depuis la façade sur rue (point 10 du procès-verbal).

Par une lettre du 13 février 2025, les SCI LCB et SEBASTOPOL ont mis en demeure le Syndicat des copropriétaires de cet immeuble de procéder, dans un délai de huit jours, à la dépose de l’évacuation et à la remise en état des ouvrages communs (descente et façade) sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais exclusifs du copropriétaire fautif.

Par un exploit de commissaire de justice signifié le 31 juillet 2025, les SCI LCB et SEBASTOPOL ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 5] et le Cabinet Verneuil [Localité 14] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Les SCI LCB et SEBASTOPOL demandent à ce juge :

— de condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] :

o à faire déposer les évacuations raccordées sans autorisation sur la descente en façade ;

o à remettre en état les ouvrages communs (descente et façade) sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

o à initier une procédure contre les copropriétaires bénéficiant des branchements litigieux afin d’obtenir le remboursement du coût des travaux de suppression des raccordements ;

o à procéder à la mise en conformité de la descente en façade ;

o à assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance de référé à intervenir sur minutes et jusqu’à réalisation effective des travaux ;

— « en toute hypothèse, de rappeler que les SCI LCB et SCI SEBASTOPOL de la participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 » ;

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice qui seraient nécessaires à la signification de l’ordonnance et à la constatation de l’absence de remise en état à la suite de la signification de l’ordonnance dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCAT.

Les SCI LCB et SEBASTOPOL soutiennent :

— que les travaux en cause n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale de copropriété en violation de l’article 25, b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 165 et ne peuvent être régularisés a postériori par cet assemblée dès lors qu’ils contreviennent gravement à l’article 42-2 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 15] ;

— que les travaux en cause ont dégradé la façade de l’immeuble ;

— en réponse aux conclusions du syndicat de copropriétaires défendeur, que celui-ci n’a pas réalisé de diligences pour mettre fin à la situation illicite et qu’il n’a élevé aucune contestation sérieuse devant le juge des référés.

Par des conclusions déposées à l’audience du 22 décembre 2025 et soutenues oralement par son avocat, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris demande au juge des référés :

— de juger irrecevables les demandes adverses faute d’avoir lieu à référé ;

— subsidiairement, de rejeter les demandes des SCI LCB et SEBASTOPOL ;

— de condamner solidairement les SCI LCB et SEBASTOPOL au paiement de la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris soutient :

— qu’il n’existe aucune situation d’urgence ni trouble manifestement illicite ;

— que la demande des SCI LCB et SEBASTOPOL se heurte à des contestations sérieuses de sa part ;

— que les demandes des SCI LCB et SEBASTOPOL sont devenues sans objet à la suite de l’adoption de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 8 décembre 2025, les deux SCI demanderesses ayant participé au vote.

Par application des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties présentées oralement.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile énonce :

«  Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

Au sens du premier alinéa de ces dispositions, le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation. Il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’imminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, le juge des référés ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs. Il peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de cette juridiction.

1- Sur la demande des SCI LCB et SEBASTOPOL tendant à la condamnation, sous astreinte, du Syndicat des copropriétaires à faire déposer les évacuations raccordées sur la descente en façade et à mettre les installations en conformité

L’article 2 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de la même loi énonce que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

En application de l’article 14 de cette loi, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Aux termes de l’article 18 de cette loi, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la partie défenderesse que les travaux en cause portent sur une partie commune de l’immeuble.

En revanche, d’une part, il ne ressort pas des écritures des SCI LCB et SEBASTOPOL ni des débats que les branchements en cause sur la colonne d’évacuation sont susceptibles de causer un dommage imminent au sens du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile.

Au demeurant, lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 décembre 2023, les SCI LCB et SEBASTOPOL n’ont pas fait état que ces branchements étaient susceptibles de causer un quelconque dommage et il n’est d’ailleurs même pas rapporté devant le juge des référés par ces sociétés la preuve de la survenance d’un dommage depuis lors.

D’autre part, il ne ressort pas des écritures des SCI LCB et SEBASTOPOL ni des débats que les branchements en cause, dont la date d’installation, même approvimative, n’est pas précisée, constituent un trouble manifestement illicite au sens du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile.

Au surplus, lors de sa réunion du 21 décembre 2023, l’assemblée des copropriétaires, en réponse à la demande présentée par les SCI LCB et SEBASTOPOL, ont adopté la résolution visant à l’élaboration et la présentation lors de la prochaine assemblée générale d’une étude détaillée concernant « la mise en conformité des eaux usées, en particulier en ce qui concerne leur intégration avec les descentes d’eau pluviale ». Cette étude devait inclure « une évaluation des installations actuelles, l’identification des non-conformités par rapport aux normes. » (point 10)

Lors de sa réunion du 8 décembre 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de « procéder à la mise en conformité des colonnes d’évacuation d’eau coté passage, en procédant à la création d’une descente d’eaux pluviales indépendante » et a voté à cet effet un budget de 3 564 euros TTC sur la base d’un devis établi par une société.

Les sociétés LCB et SEBASTOPOL échouent, en conséquence, à établir l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite. Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur leur demande tendant à la condamnation, sous astreinte, du Syndicat des copropriétaires à faire déposer les évacuations raccordées sur la descente en façade et à remettre en état les ouvrages communs (descente et façade) sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

2- Sur les dépens et les demandes des SCI LCB et SEBASTOPOL et du syndicat de copropriétaires défendeur présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

D’une part, l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

D’autre part, l’article 700 du code de procédure civile dispose :

«  Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. (…) ".

Les SCI LCB et SEBASTOPOL, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des SCI LCB et SEBASTOPOL ne permet d’écarter la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 5] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

La demande présentée sur le même fondement par les SCI LCB et SEBASTOPOL ne pourra qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes des SCI LCB et SEBASTOPOL tendant à la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 6] :

— à faire déposer les évacuations raccordées sans autorisation sur la descente en façade ;

— à remettre en état les ouvrages communs (descente et façade) sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

— à initier une procédure contre les copropriétaires bénéficiant des branchements litigieux afin d’obtenir le remboursement du coût des travaux de suppression des raccordements ;

— à procéder à la mise en conformité de la descente en façade ;

— à assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance de référé à intervenir sur minutes et jusqu’à réalisation effective des travaux ;

Condamnons in solidum les SCI et SEBASTOPOL à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 5] la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum les SCI et SEBASTOPOL au paiement des dépens ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 15] le 27 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Gérald BEGRANGER