TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 7]

N° RG 25/00258 – N° Portalis DB22-W-B7J-TMPC

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 24 Novembre 2025

[R] [B] [K] [M], [O] [G] [S] épouse [M]

C/

[U] [Y] [W] [F] [I]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e JAMET

Expédition certifiée conforme délivrée le

à Mr [I]

Minute n° : /2025

ORDONNANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 24 Novembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 24 Novembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [B] [K] [M],

[Adresse 2]

Madame [O] [G] [S] épouse [M],

[Adresse 2]

Tous deux représentés par l’Agence SOFIA IMMOBILIER, [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Virginie JAMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D228

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [Y] [W] [F] [I],

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant

Après débats à l’audience publique des référés du 15 Octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 aux horaires d’ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

Madame [D] [M], née [S] le 14 octobre 1964 à [Localité 12], cadre industriel, et Monsieur [R] [M], né le 23 janvier 1965 à [Localité 13], cadre commercial, demeurant tous deux [Adresse 1] à [Localité 11], tous deux de nationalité française et représentés par leur mandataire de gestion l’agence Sofia Immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 10], ont donné en location pour 3 ans le 21 avril 2023 un appartement de deux pièces situé au [Adresse 5] à [Localité 9] à M. [U] [I], né le 13 septembre 1998 à [Localité 13], de nationalité française, demeurant dans le bien loué. Le loyer initial était de 746 euros par mois outre 145 euros de charges.

Le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.

Les bailleurs ont fait délivrer le 17 décembre 2024 au locataire un commandement de payer pour un montant de 2 239 euros arrêté au 11 décembre 2024. Ce commandement visait expressément la clause résolutoire.

Il est resté infructueux.

Par acte introductif d’instance du 2 juin 2025, Mme [D] [M] et M. [R] [M] ont assigné en référé M. [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025.

Lors de cette audience, Mme [D] [M] et M. [R] [M] maintiennent leurs demandes. Ils précisent que les échéances n’ont pas été honorées depuis août 2024.

Ils se réfèrent à leur assignation pour le reste et sollicitent de :

— PRONONCER la résiliation du bail d’habitation, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise

— ORDONNER l’expulsion de M. [U] [I] et de tous occupants de son chef dans les lieux, le sort des meubles devant être réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— CONDAMNER M. [U] [I] à leur payer la somme de 6 480,40 euros, loyer et charges arrêtés au 4 mai 2025 euros à titre de provision,

— CONDAMNER M. [U] [I] à leur payer à compter du 1er juin 2025, à titre de provision sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel suivant indexation sans préjudice des charges et ce jusqu’à la libération du bien par remise des clés

— CONDAMNER M. [U] [I] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER M. [U] [I] à tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, notamment le coût du commandement de payer

Bien que régulièrement assigné conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, le défendeur est non comparant.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

Par ailleurs, L’article 472 du code de procédure civile énonce : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Et l’article 473 du même code ajoute : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

En l’espèce, Mme [D] [M] et M. [R] [M] sont représentés, le défendeur n’est ni présent ni représenté. Le montant demandé par la société requérante est supérieur à 5 000 euros. La demande est régulière, recevable et bien fondée.

En conséquence, la présente décision sera réputée contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, le bail d’habitation du 21 avril 2023 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. Mme [D] [M] et M. [R] [M] sont donc fondés à demander la constatation de la clause résolutoire pour leur compte.

Le commandement de payer du 17 décembre 2024 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 18 février 2025, soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, la préfecture des Yvelines a été saisie le 4 juin 2025 de l’assignation du 2 juin 2025 pour une audience tenue le 15 octobre 2025.

Les délais légaux sont donc respectés.

En conséquence, la résiliation du bail du 21 avril 2023 sera constatée à compter du 18 février 2025, deux mois après le commandement de payer du 17 décembre 2024.

Sur l’expulsion du locataire de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait M. [U] [I] étant acquise à compter du 18 février 2025, celui-ci est occupant sans droit ni titre du logement de Mme [D] [M] et M. [R] [M] depuis cette date.

En conséquence, sauf si le locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire avant le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [U] [I] sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du même code.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En l’espèce, la somme demandée à M. [U] [I] s’élève à 6 480,40 euros, loyer et charges arrêtés au 4 mai 2025 euros.

En conséquence, M. [U] [I] sera condamné à verser à titre provisionnel à Mme [D] [M] et M. [R] [M] la somme de 6 480,40 euros représentant les loyers et les charges impayées.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 18 février 2025, M. [U] [I] se trouve occupant sans droit ni titre du bien de Mme [D] [M] et M. [R] [M], ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé aux propriétaires par cette occupation illicite.

En l’occurrence, l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail,. La somme versée au titre du dépôt de garantie et les sommes versées postérieurement seront décomptées.

En conséquence, M. [U] [I] sera condamné à verser à Mme [D] [M] et M. [R] [M], à compter de la résiliation du bail, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Des frais irrépétibles à hauteur de 1000 euros seront dus par M. [U] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 21 avril 2023 entre Mme [D] [M] et M. [R] [M], bailleurs, et M. [U] [I], preneur, à compter du 18 février 2025.

ORDONNE l’expulsion de M. [U] [I] et de tous occupants de son chef du logement conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du même code.

CONDAMNE M. [U] [I] à verser à titre provisionnel à Mme [D] [M] et M. [R] [M] la somme de 6 480,40 euros au titre des loyers et des charges impayées.

CONDAMNE M. [U] [I] à verser à titre provisionnel à Mme [D] [M] et M. [R] [M] à compter de la résiliation du bail du 18 février 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

CONDAMNE M. [U] [I] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [U] [I] au paiement des dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT