TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/11492 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRXN

N° MINUTE :

8/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [G] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 15 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/11492 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRXN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 27 janvier 1994 à effet du 1er février 1994, l’Office public d’habitations de la ville de [Localité 1] a donné à bail à M. [W] [L] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer de 2 673,31 francs.

Par un avenant signé le 18 novembre 2010, l’établissement public [Localité 1] habitat – OPH venant aux droits de l’Office public d’habitations de la ville de [Localité 1] a établi le bail au nom de Mme [G] [L].

Début novembre 2022, le logement loué par Mme [G] [L] a fait l’objet d’un dégât des eaux.

L’établissement public [Localité 1] habitat – OPH a mandaté, le 8 novembre 2022, la société Gecop aux fins de recherche de fuite. Le 15 novembre 2022, le technicien a constaté que le ballon d’eau chaude posé au sol dans le placard de l’entrée de l’appartement était percé et a préconisé le changement du ballon, d’une contenance de 250 litres.

L’établissement public [Localité 1] habitat – OPH a mandaté une société aux fins de remplacement du ballon d’eau chaude laquelle a indiqué ne pas être en mesure de procéder au changement du ballon à l’identique, mais pouvoir poser un ballon d’une contenance de 200 litres, ou un ballon d’une contenance de 250 litres mais dont les dimensions (diamètre de 58 cm) empêcheraient la fermeture des portes du placard, propositions toutes deux refusées par Mme [G] [L] le 18 novembre 2022 compte tenu, d’une part, de la différence de contenance et en l’absence, d’autre part, de prise en charge par le bailleur des travaux d’adaptation du placard aux nouvelles dimensions du ballon.

Le 7 décembre 2022, l’établissement public [Localité 1] habitat – OPH et Mme [G] [L] ont établi un constat amiable de dégât des eaux.

Mme [G] [L] a sollicité une médiation auprès de son bailleur le 14 février 2023, à laquelle il a été mis fin le 4 mai 2023 en l’absence d’accord intervenu.

Le 7 juillet 2023, la société SMRD – BAT 92, mandatée par le bailleur le 21 avril 2023 pour des travaux de remplacement d’un ballon d’eau chaude de 53 cm de diamètre, a remis au gardien de l’immeuble le ballon d’eau chaude de marque Atlantic, modèle Zénéo d’une contenance de 250 litres, faute d’intervention possible chez Mme [G] [L].

Par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 13 février 2024, Mme [G] [L] a mis en demeure [Localité 1] habitat – OPH de remplacer son ballon d’eau chaude à l’identique.

Estimant que son bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et qu’il était responsable envers elle d’un trouble de jouissance, Mme [G] [L] a fait assigner l’établissement public [Localité 1] habitat – OPH selon exploit délivré le 2 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins d’injonction de réalisation de travaux, indemnisation de son préjudice de jouissance et réduction du loyer, subsidiairement, désignation d’un expert judiciaire.

Lors de l’audience du 11 mars 2026 Mme [G] [L], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— condamner l’établissement public [Localité 1] habitat – OPH à procéder au remplacement du ballon d’eau chaude par le modèle de marque Atlantic proposé par le courrier de [Localité 1] Habitat du 4 mai 2023 dans le respect des modalités de jouissance du logement concernant la présence d’un placard fermé avec remplacement des portes et mise en place de rangements et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

— condamner l’établissement public [Localité 1] habitat – OPH à lui verser la somme de 6 000 € au titre du trouble de jouissance subi, arrêté au mois de mars 2026 inclus,

— réduire le loyer résiduel de 150 € par mois jusqu’à la réalisation complète des travaux constatés par un procès-verbal d’huissier dont les frais seront à la charge du bailleur,

— à défaut, l’autoriser à faire réaliser les travaux conformément aux deux devis versés aux débats aux frais de l’établissement public [Localité 1] habitat – OPH et le condamner à lui verser la somme de 4 952,60 € au titre des travaux à réaliser,

— condamner l’établissement public [Localité 1] habitat – OPH à payer à M^e Roussel-Stahl, avocat, la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

A titre subsidiaire,

— désigner un expert judiciaire aux fins d’examiner les désordres et les travaux à réaliser avec mission d’usage, aux frais avancés du défendeur.

Elle forme ses demandes au visa des articles 1719 et suivants du code civil et des articles 1231-1 et suivants du même code.

Elle soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance prévue par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 en ce que le bailleur a proposé d’installer un ballon d’eau chaude dont le diamètre est plus volumineux, de 57 cm au lieu de 53 cm, quand bien même il a un volume identique de 250 litres, ce qui ne permettrait plus de fermer les portes du placard donnant sur un couloir déjà très étroit, et compliquerait ainsi la circulation quotidienne au sein du domicile. Elle précise avoir saisi, sans succès, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1]. Elle soutient pourtant que l’installation d’un chauffe eau instantanné électrique, de marque Atlantic modèle Linéo pour un volume de 150 litres serait plus adapté et en outre, moins coûteux. Elle soutient par ailleurs que le bailleur ne saurait se prévaloir de son obligation inhérente au respect des règles relatives aux marchés publics dès lors que celui-ci a d’ores-et-déjà accepté de s’en écarter pour se procurer un autre ballon d’eau chaude, conformément à son courrier du 4 mai 2023. Elle ajoute que l’installation actuelle est dangereuse, et a conduit à une installation provisoire le 3 mars 2026 dans l’attente d’un remplacement du chauffe-eau. Sur ce point, elle expose que le retard pris par le bailleur, de mauvaise foi, à s’exécuter l’a contrainte à être privée d’eau chaude pendant 4 jours. En réponse à l’argumentation du bailleur, elle soutient que le remplacement à l’identique est impossible dans la mesure où les dimensions ne sont pas les mêmes.

En réponse l’établissement public [Localité 1] habitat – OPH, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— dire et juger Mme [G] [L] mal fondée en toutes ses demandes,

— en conséquence, l’en débouter purement et simplement,

— condamner Mme [G] [L] à lui payer la somme de 1 000 € en réparation du caractère abusif de l’assignation qu’elle a initiée,

— condamner [G] [L] à lui payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [G] [L] aux dépens de l’instance.

Il forme ses demandes au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1353 du code civil et du code des marchés publics.

Il soutient en premier lieu que Mme [G] [L] ne rapporte pas la preuve de la nécessité de procéder au remplacement du ballon d’eau chaude, dans la mesure où l’expert mandaté par son propre assureur n’a pas conclu en ce sens et n’a pas davantage conclu à la défectuosité des placards. Si la société Gecop en fait état, elle n’a pas décrit avec précision les raisons de ce remplacement. L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH souligne que, pour autant, il a procédé à la commande d’un nouveau ballon, refusé par la locataire. Il a alors fait l’effort d’en commander un autre, de la même taille, livré le 7 juillet 2023 et stocké depuis dans le local technique de la résidence. Il expose que le fils de la locataire a refusé son installation en exigeant un autre modèle, ce en méconnaissance des obligations pesant sur lui en tant qu’établissement soumis aux règles des marchés publics. Il ajoute que le modèle sollicité par la locataire n’est pas adapté à l’occupation des lieux, pour être d’une contenance de 150 litres alors qu’un foyer de 4 personnes impose l’installation d’un ballon de 250 litres.

Par ailleurs, il soutient que Mme [G] [L] ne rapporte pas la preuve que les portes de son placard seraient défectueuses, l’expert n’ayant rien constaté à cet égard, et leur remplacement incombant au locataire conformément à l’article 1754 du code civil. Il observe en tout état de cause que le devis présenté par la demanderesse est exorbitant et ne vise pas un remplacement à l’identique, mais une amélioration par des portes coulissantes.

Il conteste le préjudice de jouissance invoqué par la demanderesse, l’estimant non établi.

Il soutient au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile que l’action de Mme [G] [L] vise à obtenir l’installation d’un ballon de 150 litres après avoir refusé un ballon de 200 litres dès le mois de novembre 2022 au motif d’une contenance insuffisante. Il conclut que Mme [G] [L] est de mauvaise foi et que son action relève d’un abus de droit engageant sa responsabilité.

Puis les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Décision du 15 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/11492 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBRXN

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du bailleur

L’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’alinéa 2 précise que les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que pour être décent, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Mme [G] [L] établit par un rapport d’intervention d’un technicien mandaté par le bailleur lui-même, que l’origine du dégât des eaux subi résulte d’un percement du ballon d’eau chaude présent dans son logement (pièce n°2 de la défenderesse). A défaut d’autre solution technique envisagée, il a par conséquent été décidé du remplacement du ballon d’eau chaude, conformément aux préconisations de ce technicien, ces travaux étant du ressort du bailleur en application du décret précité.

Or, sur ce point, il résulte des échanges versés aux débats entre les parties que, dans les jours suivant l’intervention en recherche de fuite, le bailleur a mandaté un prestataire aux fins de remplacement du ballon d’eau chaude. Celui installé chez Mme [G] [L] n’étant plus disponible chez le fournisseur du prestataire désigné, il a alors été proposé de poser un ballon d’une contenance de 200 litres, contre 250 litres précédemment, ou à défaut, de procéder à l’installation d’un ballon de même contenance mais dont le diamètre était plus grand que le précédent, empêchant ainsi la fermeture des portes du placard où il était posé.

Mme [G] [L] a refusé ces deux propositions par courriel du 18 novembre 2022, la première au regard d’une contenance insuffisante et la seconde au regard du refus du bailleur de prendre en charge les travaux de remise en état du placard consécutifs à ce nouveau dimensionnement.

A la suite d’une médiation organisée à la demande de la locataire, l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH a sollicité et obtenu d’un autre prestataire la fourniture d’un ballon d’eau chaude de même contenance, présentant le même diamètre que l’ancien à savoir 53 cm.

Une intervention était prévue entre le 21 et le 28 avril 2023, selon le bon de commande établi par l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH. Par courriel du 3 mai 2023, le fils de la locataire a sollicité l’installation d’un chauffe-eau électrique instantanné de volumétrie moindre, inférieur à 250 litres, à des fins d’économie d’électricité. Mme [G] [L] a repris pour son compte cette proposition en formulant cette demande dans le cadre de la présente procédure, et sollicite l’installation d’un chauffe-eau électrique instantanné d’une contenance de 150 litres dont elle désigne le modèle et les caractéristiques.

De fait, l’intervention prévue pour l’installation du ballon commandé n’a pas pu être réalisée et celui-ci a été reçu par le gardien le 7 juillet 2023. Il demeure stocké dans l’immeuble depuis.

Ainsi, Mme [G] [L] ne démontre pas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, celui-ci ayant dès les premiers jours du sinistre mis en oeuvre les moyens nécessaires au remplacement du système de production d’eau chaude auquel il était obligé. A cet égard, la circonstance que le nouveau diamètre du ballon empêche la fermeture du placard de l’entrée et que le bailleur se refuse à prendre en charge ces travaux de reprise n’était pas de nature à caractériser un manquement du bailleur à son obligation tirée de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, le maintien d’un ballon d’eau chaude fuyard depuis novembre 2023 n’est pas du fait du bailleur mais de la locataire, qui a opposé un refus d’intervention en sollicitant la mise en place d’un autre type de système de production d’eau chaude, demande à laquelle l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH n’était pas tenu de faire droit, sa seule obligation au regard des dispositions précitées étant de livrer à la locataire un ballon d’eau chaude fonctionnel.

Par conséquent, Mme [G] [L] n’établit pas la responsabilité du bailleur au titre d’un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et sera déboutée de ses demandes aux fins d’injonction de travaux, réduction de loyer et indemnisation de son préjudice de jouissance.

De la même manière, il ne sera pas fait droit à sa demande subsidiaire d’expertise, celle-ci n’étant pas utile à la solution du litige et ne pouvant servir à suppléer la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve.

Sur la demande indemnitaire au titre de la procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits et devoirs n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, l’appréciation inexacte par la demanderesse de ses droits ne suffit pas à établir un abus du droit d’agir en justice par Mme [G] [L].

Par conséquent, l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile Mme [G] [L], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [G] [L] de l’ensemble de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

CONDAMNE Mme [G] [L] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [G] [L] à payer à l’établissement public [Localité 1] habitat – OPH la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 15 mai 2026.

La greffière La juge des contentieux de la protection