TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Copies conformes délivrées

le : 19/05/2026

à : – M^e C. DAUMAS

— M^e Ch. TEBOUL ASTRUC

Copie exécutoire délivrée

le : 19/05/2026

à : – M^e Ch. TEBOUL ASTRUC

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 26/04445 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCYML

N° de MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine DAUMAS, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Madame [W] [A] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine DAUMAS, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : P0056

DÉFENDERESSE

La Société par Actions Simplifiée EIFFEL ONE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : A0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 mai 2026

Décision du 19 mai 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/04445 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCYML

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 19 mai 2026 par Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 1984, Mme [R] [V] [G] a consenti à M. [M] [I] et à Mme [W] [A] épouse [I] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], 5ème étage, pour une durée initiale de deux mois et six ans à compter du 1er août 1984, pour expirer le 1er octobre 1990.

Le bail a été renouvelé par Mme [C] pour une durée de six ans à compter du 1er octobre 1990, pour expirer le 30 septembre 1996, puis il a été renouvelé par la S.C.I. du [Adresse 4] le 1er octobre 2002 et le 20 octobre 2005. Il s’est, ensuite, renouvelé tacitement.

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2003, la S.C.I. du [Adresse 5] a consenti à M. [M] [I] et à Mme [W] [A] épouse [I] un bail pour un emplacement de parking.

Par acte authentique du 15 avril 2025, la S.A.S. EIFFEL ONE a acquis l’ensemble immobilier dit « [Adresse 6] » situé [Adresse 7], ainsi que les [Adresse 8], et, par courrier recommandé avec accusé de récption du même jour, en a informé M. [M] [I] et Mme [W] [A] épouse [I].

Conformément à l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, la S.A.S EIFFEL ONE s’est engagée à proroger, dans l’acte de vente, l’ensemble des contrats de location en cours d’usage d’habitation pour une durée de six ans, à compter de la date de l’acquisition, soit le 15 avril 2025 jusqu’au 15 avril 2031.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2026, la S.A.S EIFFEL ONE a donné congé du bail du 23 septembre 2003 concernant l’emplacement de parking, à effet du 30 juin 2026.

Par voie d’affichage, la bailleresse a porté à la connaissance des résidents de l’immeuble que des travaux de curage complet des parties communes et privatives (déplombage, désamiantage, autres polluants) allaient commencer le 16 février 2026, ainsi que l’arrêt des ascenseurs pendant la durée du chantier.

Par ordonnance du 20 avril 2026, M. [M] [I] et Mme [W] [A] épouse [I] ont été autorisés à assigner, à heure indiquée, devant la juridiction des référés du juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS la S.A.S EIFFEL ONE, pour l’audience du 5 mai 2026 à 9 heures 30.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2026, M. [M] [I] et Mme [W] [A] épouse [I] ont assigné la S.A.S. EIFFEL ONE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :

— condamner la S.A.S EIFFEL ONE, sous astreinte de 10.000,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, à rétablir le fonctionnement et l’usage de l’ascenseur principal,

— condamner la S.A.S EIFFEL ONE, sous la même astreinte, à rétablir le libre accès au garage des requérants situé au rez-de-chaussée sur la [Adresse 9],

— condamner la S.A.S EIFFEL ONE à leur payer une indemnité de 6.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

À l’audience du 5 mai 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [M] [I] et Mme [W] [A] épouse [I], représentés par leur conseil, ont soutenu oralement les termes de leur assignation.

Au soutien de leurs demandes formées au visa des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, les demandeurs font valoir que les travaux engagés par la S.A.S EIFFEL ONE et leurs conditions de réalisation font obstacle à leur jouissance paisible du bien loué. Ils soutiennent que la bailleresse a tardé à les informer de leur droit à prorogation du bail, en contravention de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, et que les propositions de relogement qui leur ont été soumises ont été refusées au motif que le bail civil de cinq ans proposé, dépourvu de garantie de renouvellement, ne leur offrait pas les protections de la loi du 6 juillet 1989 auxquelles ils ont droit. Ils soutiennent, encore, que la mise à l’arrêt des ascenseurs pendant plusieurs mois, alors qu’ils résident au 5ème étage et que Madame [I] se déplace en fauteuil roulant, n’est pas justifiée par les diagnostics produits aux débats, lesquels ne confirment pas la présence d’amiante dans la cage des ascenseurs. Ils en déduisent que la S.A.S EIFFEL ONE détourne les contraintes de chantier pour les contraindre à quitter les lieux et permettre la transformation de l’immeuble.

La S.A.S EIFFEL ONE, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande au juge de :

— dire n’y avoir lieu à référé,

en tout état de cause :

— débouter M. [M] [I] et Mme [W] [A] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [M] [I] et Mme [W] [A] épouse [I] à lui payer la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] [I] et Mme [W] [A] épouse [I] aux entiers dépens.

La S.A.S EIFFEL ONE précise qu’à la date d’acquisition de l’ensemble immobilier, onze logements étaient occupés et que la prorogation des

contrats de location, pour une durée de six ans à compter du 15 avril 2025, n’est pas contestée. Elle fait valoir que dès le 15 avril 2025, elle a souhaité rencontrer l’ensemble des locataires et que, consciente des contraintes que le chantier de dépollution allait imposer aux époux [I], elle a organisé à partir du mois d’octobre 2025, à sa propre initiative et à ses frais, plusieurs visites d’appartements de substitution de superficie et de qualité comparables ou supérieures à leur logement actuel, tous dotés d’un ascenseur. Elle indique que Monsieur [I] a donné son accord de principe sur l’un d’eux avant de refuser de signer la convention de mise à disposition, que de nouvelles visites ont été organisées sans davantage de suite, et qu’une proposition d’indemnisation financière a, également, été déclinée par les demandeurs, lesquels ont renvoyé la poursuite des discussions à leur conseil sans y donner suite. Elle explique que les travaux de curage et de dépollution ont démarré en décembre 2025 et que la mise à l’arrêt des ascenseurs résulte des prescriptions du coordonnateur SPS, professionnel dont les préconisations s’imposent au maître d’ouvrage, la consignation de l’ensemble des réseaux – incluant les réseaux d’alimentation des ascenseurs traversant les zones de travaux – étant rendue nécessaire pour garantir la sécurité des travailleurs et des occupants. Elle conclut à l’absence d’urgence, le délai de deux mois étant écoulé entre la mise à l’arrêt des ascenseurs et l’assignation, et à l’absence de trouble manifestement illicite, la consignation des ascenseurs procédant d’une contrainte réglementaire et non d’un comportement arbitraire de la bailleresse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rétablissement de l’ascenseur principal

Il ressort de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, l’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

Il ressort de l’article 7e) de la même loi que le locataire est, quant à lui, obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la loi précitée. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux, sous réserve du respect de la loi n° 67- 561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

L’article 1724 du code civil prévoit que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de “ vingt-et-un jours “ (L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 1er), le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile

Il résulte des pièces versées aux débats que l’arrêt des ascenseurs est intervenu le 16 février 2026, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation. Ce délai est en lui-même de nature à exclure l’urgence.

Surtout, il est établi que la S.A.S EIFFEL ONE a, dès l’automne 2025 et avant même le démarrage des travaux, organisé à sa propre initiative sept visites d’appartements de substitution au bénéfice de M. [M]

[I] et Mme [W] [A] épouse [I], dans des biens de qualité et de superficie comparables ou supérieures à leur logement actuel, tous dotés d’un ascenseur. Elle proposait, également, la prise en charge du différentiel du prix du loyer. Au terme de ces visites, Monsieur [I] a donné son accord de principe sur un appartement sis [Adresse 10], avant de refuser de signer la convention de mise à disposition qui lui était soumise. De nouvelles visites ont, ensuite, été organisées en décembre 2025, également sans suite.

Il résulte de ces éléments que l’urgence invoquée par les demandeurs procède, pour une part significative, de leur propre refus d’accepter les solutions de relogement qui leur étaient proposées. L’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile ne saurait résulter du refus par les demandeurs des solutions offertes par la défenderesse pour remédier à la situation.

La demande ne peut, donc, prospérer sur le fondement de l’article 834 du même code.

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile

Il n’est pas contesté que Madame [I], âgée de 83 ans, se déplace en fauteuil roulant et est placée sous assistance respiratoire permanente.

L’attestation médicale établie par le médecin de l’hôpital [Etablissement 1] certifie qu’elle n’est pas en mesure de monter plusieurs étages. L’escalier principal de l’immeuble, bien que praticable pour un piéton valide, est, objectivement, inaccessible pour une personne en fauteuil roulant.

Aucun dispositif alternatif adapté aux personnes à mobilité réduite n’a été mis en place par la bailleresse.

Dans ces conditions, l’impossibilité pour Madame [I] d’accéder à son appartement situé au 5ème étage constitue une atteinte à l’obligation de jouissance paisible de la bailleresse telle que définie à l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, l’arrêt des ascenseurs (principal et de service) résulte non d’un choix arbitraire de la bailleresse, mais d’une obligation réglementaire impérative liée aux travaux de curage et de dépollution amiante et plomb diagnostiqués dans l’ensemble de l’immeuble (pièces 3 et 4), réalisés par l’entreprise SNADEC, sous maîtrise d’œuvre SADEL Ingénierie de décembre 2025 à octobre 2026 (pièce n° 5). Les pré-rapports de repérage indiquent que les ascenseurs ne sont accessibles qu’avec un accessoriste en raison des risques inhérents aux opérations.

L’attestation du coordonnateur SPS (pièce n° 6), professionnel habilité par les articles L. 4532-2 et suivants du code du travail, prescrit la consignation des réseaux et équipements, y compris les ascenseurs, car ceux-ci servent de zones de transit / manutention pour le curage ; leur maintien expose à des risques graves de coactivité (circulations

d’ouvriers, chutes de matériaux), indépendamment d’une présence d’amiante spécifique dans la cage ; les travaux en proximité immédiate des gaines techniques rendent leur fonctionnement incompatible avec les exigences de sécurité (art. L. 4121-2 du code du travail).

La mesure sollicitée – rétablissement de l’ascenseur principal sous astreinte – se heurte à une impossibilité matérielle et exposerait la bailleresse à des responsabilités pénales et civiles pour manquement à la sécurité. Il n’y a pas de trouble manifestement illicite lorsque le fait reproché est imposé par la loi ou des contraintes réglementaires insurmontables.

Les demandeurs ne produisent aucun élément technique, comme un avis d’un accessoriste ou une contre-expertise, contestant ces prescriptions.

La demande de rétablissement de l’ascenseur est, en conséquence, rejetée.

Sur la demande de rétablissement de l’accès au garage

Il résulte du procès-verbal de constat de Maître [D] [B], commisaire de justice, du 8 avril 2026, que l’accès physique au garage n’est pas supprimé, mais organisé dans le cadre des contraintes du chantier, l’accès aux piétons étant maintenu sur demande auprès de l’agent de sécurité. La S.A.S EIFFEL ONE a, par ailleurs, confirmé par mail du 8 avril 2026 que Monsieur [M] [I] pouvait accéder à sa place de stationnement sur simple demande au chef de chantier.

L’impossibilité d’accéder au garage, en véhicule, résulte de la mise en place d’une emprise sur le domaine public, régulièrement obtenue et mise en œuvre conformément aux règles applicables, dont la suppression est, techniquement, impossible sans mettre en péril la sécurité du chantier.

Par ailleurs, le bail du garage a fait l’objet d’un congé régulier délivré le 25 mars 2026, pour le 30 juin 2026, de sorte qu’une injonction de rétablissement de l’accès serait sans objet au-delà de cette date.

La demande relative au garage est rejetée.

Sur l’exécution provisoire et les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [I] et Madame [W] [A] épouse

[I], parties perdantes, sont tenus aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et seront condamnés à payer

à la S.A.S EIFFEL ONE la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS M. [M] [I] et Madame [W] [A] épouse [I] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMONS M. [M] [I] et Mme [W] [A] épouse [I] à payer à la S.A.S EIFFEL ONE la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMONS M. [M] [I] et Mme [W] [A] épouse [I] aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 19 mai 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/04445 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCYML