Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 12 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/00029 – N° Portalis DB22-W-B7G-RAOK

DEMANDERESSE :

La société 1001 VIES HABITAT, société anonyme, immatriculée au RCS PARIS sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est situé [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [O], [W], [J] [X], né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 8] (CONGO) de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 7],

représenté par Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Jacques-Brice MOMNOUGUI, avocat au barreau de , avocat plaidant

Madame [K] [X], née [N] le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 8] (CONGO), de nationalité congolaise, demeurant [Adresse 3] à [Localité 7],

représentée par Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Jacques-Brice MOMNOUGUI, avocat au barreau de , avocat plaidant

ACTE INITIAL du 21 Décembre 2022 reçu au greffe le 02 Janvier 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Juin 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 15 mars 2000, la société anonyme d’HLM Terre et Famille, aux droits de laquelle est venue la société Coopération et Famille, laquelle a fait l’objet d’une fusion par absorption par la société anonyme d’habitation à loyer modéré LOGEMENT FRANCAIS désormais 1001 Vies Habitat, a donné à bail à construction à Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N], s’engageant solidairement, un terrain sis à [Localité 7] (Yvelines) cadastré section AL n°[Cadastre 2] pour 12 ares 46 centiares formant le lot numéro 24 du lotissement « [Adresse 6] ».

Le bail a été consenti et accepté pour une durée de quarante ans moyennant un loyer annuel de 12 515,16 francs majoré du droit au bail que les preneurs se sont engagés à régler trimestriellement, et révisable le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation du dernier indice du coût de la construction.

Une indemnité de réservation d’un montant de 10 000 francs était prévue pour s’imputer sur les premières échéances.

Selon jugement rendu par le tribunal d’instance de Poissy le 7 octobre 2008, les consorts [X]-[N] ont été condamnés à régler la somme de 11 461,59 euros pour les loyers impayés au 28 novembre 2007, terme trimestriel d’octobre 2007 inclus.

La société Coopération et Famille ayant interjeté appel contre cette décision, la cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 18 juin 2018, a condamné les consorts [X]-[N] à régler au titre des loyers impayés arrêtés au mois de mai 2016 inclus la somme de 17 936,22 euros, outre celle de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les échéances postérieures au mois de mai 2016 n’ont pas davantage été réglées de telle sorte qu’une sommation de payer a été délivrée aux consorts [X]-[N] le 19 mai 2022 d’avoir à payer a somme de 13 815,12 euros arrêtée au deuxième trimestre 2022.

Pour autant, aucune régularisation des loyers n’est intervenue.

Les diligences entreprises en vue de parvenir à une solution amiable du litige n’ayant pas abouti, la société 1001 Vies Habitat a saisi la présente juridiction par exploit du 21 décembre 2022 pour obtenir la condamnation des consorts [X]-[N] à régler la somme de 14 990,84 euros arrêtée au quatrième trimestre 2022.

Aux termes de ses conclusions notifiées par le RPVA le 3 août 2023, la société 1001 Vies Habitat demande au tribunal de :

Vu l’article 1134 et suivant Code Civil (ancienne rédaction), Vu l’article L251-1 du Code de la construction et de l’habitation, Vu les articles 696, 700 du Code de Procédure Civile.

Vu le contrat de bail à construction du 15 mars 2000.

Vu la sommation de payer délivrée le 19 mai 2022.

Vu les pièces annexées à la présente,

Condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N] à payer à 1001 Vies Habitat, la somme de 16 811,48 euros pour la période du troisième trimestre 2016 au troisième trimestre 2023 inclus, selon décompte arrêté au 2 août 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2022,

N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N] à payer à 1001 Vies Habitat la somme de 1 680 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement de la sommation de payer délivrée le 19 mai 2022.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N] sollicitent de voir :

Recevoir Monsieur et Madame [X] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés.

Déclarer prescrite la demande de la SA 1001 VIES HABITAT en paiement des loyers antérieurs au 21 décembre 2017

Statuer ce que de droit pour le surplus.

Condamner la SA 1001 VIES HABITAT à payer aux époux [X] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 ainsi qu’au entier dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 24 juin 2024 et mise en délibéré au 12 septembre 2014, par mise à disposition au greffe.

Aux termes de conclusions notifiées par le RPVA le 6 juin 2024, Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N] demandent au tribunal de ;

Vu les articles 1342-10, 1728 et 2224 du Code civil ;

Vu l’article L. 251-5 du Code de la construction relatif aux baux à construction ;

ORDONNER le rabat de la clôture au jour des plaidoiries ;

A titre principal,

JUGER que la société 1001 VIES HABITAT ne justifie pas venir aux droits de la SA d’HLM TERRE ET FAMILLE ;

DEBOUTER la société 1001 VIES HABITAT de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

JUGER prescrite la demande de paiement des échéances de loyer de juillet 2016 à octobre 2017 pour un total de 3 420,60 € ;

JUGER que les paiements effectués par les époux [X] à compter de janvier 2018, pour un total de 13 483,48 €, s’imputent sur les échéances de loyer non prescrites objet de la présente procédure ;

JUGER en conséquence que ces échéances ont été entièrement payées ;

DEBOUTER la société 1001 VIES HABITAT de ses demandes ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société 1001 VIES HABITAT au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société 1001 VIES HABITAT aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 20 juin 2024, la société 1001 Vies Habitat sollicite de voir :

Vu l’article 1134 et suivant Code Civil (ancienne rédaction),

Vu l’article L251-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 696, 700 du Code de Procédure Civile,

Vu le contrat de bail à construction du 15 mars 2000,

Vu la sommation de payer délivrée le 19 mai 2022,

Vu les pièces annexées à la présente,

— Condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N] à payer à 1001 Vies Habitat, la somme de 16 811,48 euros pour la période du troisième trimestre 2016 au troisième trimestre 2023 inclus, selon décompte arrêté au 2 août 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2022,

— N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— Condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N] à payer à 1001 Vies Habitat la somme de 1 680 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement de la sommation de payer délivrée le 19 mai 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture :

Les défendeurs font valoir que compte tenu des nouveaux arguments qu’ils soulèvent dans leur dernier jeu de conclusions, le rabat de la clôture au jour de l’audience de plaidoirie sera ordonné afin d’assurer le respect du principe du contradictoire.

Ils soutiennent, ainsi, que la société 1001 VIES HABITAT, qui agit sur le fondement d’un contrat de bail à construction signé entre eux et la SA d’HLM TERRE ET FAMILLE le 15 mars 2000, affirme venir aux droits de la société COOPERATION ET FAMILLE, elle-même venant aux droits de la SA d’HLM TERRE ET FAMILLE, mais qu’elle ne produit cependant aucune pièce justifiant de la transmission des droits de la SA d’HLM TERRE ET FAMILLE, de telle sorte qu’elle ne peut se prévaloir du contrat de bail signé par la SA d’HLM TERRE ET FAMILLE pour fonder ses poursuites et qu’elle doit être déboutée de toutes ses demandes.

En réplique, la demanderesse rappelle qu’elle a assigné les consorts [X]-[N] par exploit du 21 décembre 2022, que les parties ont conclu en 2023, que l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la mise en état avec invitation faite aux défendeurs par bulletin du 23 novembre 2023 de présenter leurs demandes à titre incident avant le 11 décembre 2023, l’audience de mise en état étant fixée au 26 février 2024.

Elle souligne que les consorts [X]-[N] n’ayant pas déféré à cette invitation, la clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2024 et l’audience de plaidoirie fixée le 24 juin suivant et que c’est plus de trois mois après l’ordonnance de clôture, que les défendeurs ont notifié de nouvelles conclusions comportant des développements nouveaux.

Elle affirme que la tardiveté de ces conclusions fait obstacle à ce qu’elle prépare utilement sa défense de telle sorte que le tribunal, auquel il incombe d’ assurer le respect du principe du contradictoire, doitrejeter purement et simplement des débats les dernières conclusions signifiées dans l’intérêt des défendeurs le 6 juin 2024.

Elle fait valoir qu’en tout état de cause, s’agissant d’une fin de non-recevoir relative à un défaut de qualité ou d’intérêt à agir, celle-ci aurait due être présentée au juge de la mise en état, ce qui n’a pas été fait, alors même que celle-ci n’a pu survenir ou s’être révélée postérieurement au 27 février 2024, puisque sa qualité et son intérêt à agir pouvaient être débattus dès les prémices du procès.

Elle précise, encore, si le tribunal entendait relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ou défaut de qualité de la demanderesse, que la S.A d’HLM TERRE ET FAMILLE a fait l’objet d’une fusion absorption le 23 avril 2022 à effet du 1er janvier 2022 au profit de la S.A d’HLM COOPERATION ET FAMILLE qui elle-même avait fait l’objet d’une fusion absorption le 28 juin 2018 à effet différé du 1er juillet 2022 au profit de la S.A d’HLM LOGEMENT FRANÇAIS devenue, après changement de dénomination sociale, 1001 VIES HABITAT selon procès-verbal d’assemblée générale mixte du 28 juin 2018.

***

L’article 16 du Code de procédure civile dispose que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 803 du même code que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, c’est à bon droit que la demanderesse fait valoir que le défaut de qualité à agir qu’invoquent les défendeurs existait, potentiellement, dès l’introduction de l’instance de telle sorte que les consorts [X]-[N] ne sont pas en mesure de faire valoir l’existence d’une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

En conséquence, les consorts [X]-[N] sont déboutés de leur demande tendant à voir révoquer l’ordonnance de clôture et faute de révocation de l’ordonnance de clôture, les conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2024 par Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N] seront écartées des débats.

Sur la prescription de l’action en paiement :

Les consorts [X]-[N] exposent que le bail à construction qui leur a été consenti précise que le loyer est payable en quatre termes égaux les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ; que l’assignation ayant été signifiée aux époux [X] le 21 décembre 2022, l’action en recouvrement de la société 1001 VIES HABITAT est en conséquence prescrite pour les échéances antérieures au 21 décembre 2017, de telle sorte que la demande de la société 1001 VIES HABITAT relative aux échéances de loyer de juillet 2016 à octobre 2017, soit un total de 3 420,60 €, doit être rejetée.

La société 1001 VIES HABITAT ne présente aucun moyen relatif spécifiquement au fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement.

***

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au 1er janvier 2020, applicable à la cause, dispose que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir et que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Il résulte de l’article 791 du même code que le juge de la mise en état n’est saisi que par des conclusions lui étant spécifiquement adressées. Il ne saurait être saisi par des demandes relevant de sa compétence dans des conclusions comportant, en outre, des prétentions et moyens relevant du fond de l’affaire.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les consorts [X]-[N], qui avaient toute faculté de saisir le juge de la mise en état aux fins de statuer sur la fin de non-recevoir qu’ils soulèvent dans leurs conclusions au fond, n’ont pas provoqué d’incident en notifiant des conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de présenter leurs observations quant à l’éventuelle irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire avant dire droit par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N] dans leurs écritures notifiées par voie électronique le 6 juin 2024 ;

ECARTE des débats les conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2024 par Monsieur [O] [X] et Madame [K] [N] ;

ORDONNE la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 27 février 2024,

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience du juge de la mise en état du 7 octobre 2024 ;

INVITE les parties à s’expliquer sur l’éventuelle irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement de la société 1001 VIES HABITAT relative aux échéances de loyer de juillet 2016 à octobre 2017 ;

SURSOIT, dans l’attente de cette réouverture, à statuer sur les demandes des parties ;

RÉSERVE les dépens.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 12 SEPTEMBRE 2024 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT