TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/56561 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3IH

N° : 3

Assignation du :

26 Septembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la société La Domaniale

C/O la société La Domaniale

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS – #G0633

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [Y] [S] est propriétaire du lot n°2 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] a désigné la société la société LA DOMANIALE en qualité de syndic.

Se prévalant d’un impayé de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [Y] [S] de payer la somme de 4.104,76 euros au titre de charges de copropriété impayées au 15 janvier 2025 par courrier recommandé du 19 février 2025, puis la somme de 11.018,13 euros au titre des charges impayées au 1er juillet 2025 par lettre recommandée du 31 juillet 2025.

Par acte en date du 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], a fait assigner Monsieur [Y] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés, aux fins de voir 21 janvier 2026 :

– condamner Monsieur [Y] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 11.018,53 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 31 juillet 2025,

condamner Monsieur [Y] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner Monsieur [Y] [S] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

À l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation.

Régulièrement assigné par acte remis à l’étude, Monsieur [Y] [S] n’était pas représenté.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande provisionnelle principale au titre des charges de copropriété

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

S’agissant des frais, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3] verse notamment les pièces suivantes à l’appui de sa demande :

— le relevé individuel de copropriété faisant apparaître que Monsieur [Y] [S] est propriétaire du lot n°2 au sein de l’immeuble,

les procès-verbaux des assemblées générales en date des 18 décembre 2023 et 25 novembre 2024 qui comportent approbation des comptes et votes des budgets provisionnels,

le décompte de la créance à la date du 1er juillet 2025 et les appels de charges provisionnelles jusqu’au 30 juin 2025 inclus,

les attestations de non-recours des deux assemblées générales qui se sont tenues les 18 décembre 2023 et 25 novembre 2024

le courrier de mise en demeure du 31 juillet 2025, délivré le 8 août 2025.

Au regard du décompte détaillé arrêté au 1er juillet 2025 et des appels de provisions sur charges arrêtés au 30 juin 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, il y a lieu de retenir un arriéré de charges de 10.982,13 euros, outre 36 euros au titre des frais (mise en demeure du 31 juillet 2025), soit la somme totale de 11.018,53 euros.

Monsieur [Y] [S] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3], qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 août 2025.

L’article 1343-2 du code civil dispose que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

II – Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts

L’article 1153 alinéa 4 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires soutient que Monsieur [S] s’abstient délibérément et de mauvaise foi de régler ses charges en raison d’un contentieux relatif à une grille d’aération qui a été installée sans son autorisation sur la porte de sa cave, aucun élément produit aux débats ne permet d’établir l’existence d’un tel contentieux, ni de caractériser la mauvaise foi du défendeur.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de la seule absence de paiement des charges de copropriété, déjà réparé par l’octroi des intérêts au taux légal à compter de la dernière lettre de mise en demeure.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [Y] [S] conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [Y] [S] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu d’évaluer cette somme à 1.500 euros et de condamner Monsieur [Y] [S] au paiement de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Monsieur [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3], la somme provisionnelle de 11.018,53 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, et frais, à la date du 31 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts ;

Condamnons Monsieur [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 3], la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamnons Monsieur [Y] [S] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 27 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ