TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [W] [I] veuve [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pascal MURZEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05352 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77M2

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 mars 2026

DEMANDERESSE

SCI NIJUROP

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C793

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [J]

Décédé le 26 novembre 2022

Madame [W] [I] veuve [J]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 mars 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05352 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77M2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 1990, la SCI VICTOR LETALLE aux droits de laquelle vient la SCI NIJUROP a consenti un bail d’habitation à M. [A] [D] et Mme [W] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4 000 francs.

Par actes de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7 263,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [R] et Mme [W] [I] épouse [R] le 16 décembre 2024.

Par assignations du 19 mai 2025, la SCI NIJUROP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [R] et Mme [W] [I] épouse [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 682,95 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux10 610,12 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 21 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à la défenderesse de régulariser ses paiements, pour être finalement retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

À l’audience du 9 janvier 2026, la SCI NIJUROP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2026, s’élève désormais à 11 059,13 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus. La SCI NIJUROP considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. La société bailleresse indique se désister de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [A] [D] (qui se nomme en réalité [J] selon la carte d’identité nationale vérifiée lors des différentes audiences), décédé en 2022. La SCI NIJUROP expose que la locataire perçoit une aide de la CAF et qu’une demande de FSL est en cours. La bailleresse précise que Mme [W] [I] veuve [M] se nomme en réalité [J] selon la carte d’identité nationale vérifiée lors des différentes audiences) a réalisé des règlements pendant le mois de décembre 2025 mais pas encore pour le mois de janvier 2026.

Mme [W] [I] veuve [J], qui comparait à l’audience, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois comprenant des versements mensuels à hauteur de 300 euros en plus du loyer courant. Elle demande à ce qu’une date précise soit fixée pour procéder au règlement du loyer (au plus tard le 10 du mois ou autre). La locataire indique rencontrer des difficultés depuis le décès de son mari.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [W] [I] veuve [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI NIJUROP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 février 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard aux paiements réalisés et à la demande de délais formulée par la locataire ainsi qu’à l’absence d’opposition du bailleur en ce sens, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [W] [I] veuve [J] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI NIJUROP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, Mme [W] [I] veuve [J] lui devait la somme de 10677,49 euros, soustraction faite des frais de procédure (187,49+194,15 euros).

Mme [W] [I] veuve [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [I] veuve [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 698,32 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI NIJUROP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [I] veuve [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SCI NIJUROP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SCI NIJUROP de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [A] [J],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 1990 entre la SCI NIJUROP, d’une part, M. [A] [J] et Mme [W] [J] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 14 février 2025,

CONDAMNE Mme [W] [I] veuve [J] à payer à la SCI NIJUROP la somme de 10677,49 euros (dix mille six cent soixante dix-sept euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus,

AUTORISE Mme [W] [I] veuve [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [I] veuve [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 février 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [I] veuve [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [W] [I] veuve [J] sera condamnée à verser à titre de provision à la SCI NIJUROP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [W] [I] veuve [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 décembre 2024 et celui des assignations du 19 mai 2025,

CONDAMNE Mme [W] [I] veuve [J] à payer à la SCI NIJUROP la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Grefier La Juge