TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Eléonore [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Monsieur [O] [I] [D] [K],

Monsieur [O] [N] [M] [K]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02598 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 28 janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la société IMMOBILIERE DU CHATEAU, SARL sise [Adresse 4]

représenté par Maître Eléonore NEAU de la SELARL NEAU AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0726

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [I] [D] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [O] [N] [M] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 28 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02598 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [O] [I] [D] [K] et Monsieur [O] [N] [M] [K] sont propriétaires indivisaires, à la suite du décès de leur père, Monsieur [L] [K], le 13 juin 2023, des lots n°23 et n°24 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par deux actes de commissaire de justice remis à étude le 17 avril 2025 s’agissant de Monsieur [O] [I] [D] [K], et à tiers présent au domicile le 18 avril 2025 s’agissant de Monsieur [O] [N] [M] [K], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU, a fait assigner Monsieur [O] [I] [D] [K] et Monsieur [O] [N] [M] [K] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement, et à défaut in solidum, au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5213,08 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, appel du 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;476,07 euros au titre des frais nécessaires ;2000 euros à titre de dommages et intérêts ;2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il indique que la dette a diminué au titre des charges mais augmentée au titre des frais. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par Monsieur [O] [I] [D] [K], et sollicite qu’en cas d’octroi de délais une clause de déchéance soit prévue.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [I] [D] [K], présent en personne, indique qu’il reconnaît le montant de la dette et qu’il a effectué des démarches auprès de la banque pour un emprunt. Il sollicite des délais de paiement dans l’attente, proposant de régler la somme de 200 euros chaque mois. Il déclare être employé en contrat à durée indéterminé et percevoir un revenu mensuel d’environ 1700 euros.

Bien que régulièrement assigné à tiers présent à domicile, Monsieur [O] [N] [M] [K] ne comparait pas et n’est pas représenté. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour les lots n°23 et n°24 (matrice cadastrale et attestation notariale) ;trois relevés de compte individuel : pour la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2025, pour la période du 30 décembre 2022 au 1er juillet 2024 et pour la période du 31 juillet 2023 au 1er janvier 2025 ;les appels de fonds suivant :appel provisionnel 1er trimestre 2023 ;appel provisionnel 2e trimestre 2023 ;appel provisionnel 3e trimestre 2023 ;appel provisionnel 4e trimestre 2023 ;appel provisionnel 1er trimestre 2024 ;appel réfection cage escalier (01/03/2024) ;appel provisionnel 2e trimestre 2024 ;apurement charges 2023/2024 (30/09/2024) ;appel provisionnel 3e trimestre 2024 ;appel provisionnel 4e trimestre 2024 ;appel provisionnel 1er trimestre 2025 ;appel provisionnel 2e trimestre 2025 ;appel provisionnel 3e trimestre 2025 ;appel exceptionnel du 04/07/2025 ;appel provisionnel 4e trimestre 2025 ;le contrat de syndic ;une première relance du 17 novembre 2023 ;une mise en demeure du 15 décembre 2023 ;un commandement de payer les charges de copropriété délivré par voie de commissaire de justice aux deux indivisaires les 10 et 17 juillet 2024 ;une mise en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception datées des 06 et 07 mars 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 29 novembre 2023 et 13 novembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période ;l’attestation de non recours contre ces assemblées générales ;le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité (article 23 – page 36) en cas d’indivision.

Il ressort des différentes pièces produites que certaines sommes appelées apparaissent non justifiées ou apparaissent sous des dénominations contradictoires.

Ainsi, la somme de 3212,51 euros apparaissant aux différents décomptes produits (décomptes des 27/08/2024 et 06/03/2025 et décompte actualisé du 14 novembre 2025) comme ayant été appelée le 30 septembre 2023 parfois sous la dénomination « répartition de frais de chauffage », parfois sous celle de « relevé au 30 septembre 2023 » n’est justifiée par aucun appel de fond. Or, la 1ère relance du 17 novembre 2023 ne fait pas apparaître cette somme alors même qu’elle est postérieure et le commandement de payer des 10 et 17 juillet 2024 ne détaille absolument pas les arriérés de charges, se contentant d’évoquer un principal dû à hauteur de 4630,15 euros. Par conséquent, cette somme apparaissant insuffisamment justifiée, elle ne pourra qu’être déduite des sommes sollicitées.

S’agissant, par ailleurs, de la somme de 4390,46 euros, appelée le 30 septembre 2024, il convient de relever que si cette somme apparaît bien sous la dénomination « répartition frais de chauffage » et est, dès lors, justifiée par le document d’apurement des charges 2023-2024, force est de constater qu’elle apparaît sous une autre dénomination dans le décompte actualisé au 14 novembre 2025 : « financement AG 2023 RESO 15-8 » alors même que cette résolution aux travaux de réfection de la cage d’escalier, pour lequel il a été voté un unique appel de la somme de 810,60 euros au 1er mars 2024. Ainsi, si la vérification en détail des différentes pièces produites permet donc de ne pas exclure cette somme, ces contradictions apparaissent peu propices à la vérification des sommes dues tant par le tribunal, que par les copropriétaires qui doivent être en mesure de vérifier les sommes qui leur sont réclamées.

En ce sens également, il sera souligné que la mise en demeure adressée les 06 et 07 mars 2025 contient un tableau particulièrement peu clair et en contradiction avec les décomptes produits, puisque faisant état d’une somme due au titre du budget prévisionnel et des travaux votés dans le cadre de l’exercice 2025 alors qu’il est fait référence, notamment, à des charges et fonds travaux appelés en octobre 2024 et qui correspondent, sur l’intégralité des autres décomptes, à l’appel du 4e trimestre 2024.

Ainsi, si Monsieur [O] [I] [D] [K], comparant à l’audience, indique ne pas contester la dette, il convient de souligner qu’il comparait seul, sans assistance d’un conseil, et que ce manque de clarté des différents documents produits ne permet pas une vérification éclairée des sommes appelées, et ce d’autant plus que Monsieur [O] [I] [D] [K] et Monsieur [O] [N] [M] [K] ne sont devenus propriétaires du bien litigieux que suite au décès de leur père intervenu le 13 juin 2023. Au surplus, en l’absence de comparution de Monsieur [O] [N] [M] [K] à l’audience, une obligation de vérification accrue des sommes appelées s’impose à la juridiction, même en l’absence de contestation du montant de la dette par l’un des défendeurs.

Il convient, par ailleurs de rappeler, qu’en l’absence de Monsieur [O] [N] [M] [K] à l’audience, seul le versement effectué le 15 juillet 2025, qui est dans son intérêt, pourra être pris en compte. Les nouveaux appels de fond, non visés dans l’assignation ne seront, quant à eux, pas retenus, car non soumis au contradictoire.

Or, la somme réclamée au titre des charges par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU à la date de l’assignation, s’élevant à la somme 5213,08 euros, déduction faite de la somme de 3212,51 euros, non justifiée, le paiement réalisé le 15 juillet 2025, à hauteur de 2000 euros, vient apurer la totalité de la dette (5213,08 – 3212,51 – 2000 = -2,43).

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU sera débouté de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 100 euros au titre de la mise en demeure portée au débit au 13 décembre 2023 faute de preuve d’envoi de la mise en demeure produite datée du 15 décembre 2023.

S’agissant des frais de commandement de payer à hauteur de 376,07 euros, portés au débit le 11 octobre 2024, il convient de relever que cette somme ne correspond ni à la facture du 16 avril 2024 relative à une sommation de payer du 11 avril 2024 (266,31 euros), ni aux coûts des commandements de payer des 10 et 17 juillet 2024 (159,19 euros chacun). Par conséquent cette somme ne pourra également qu’être écartée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU sera débouté de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne démontre pas de préjudice distinct, et ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [O] [I] [D] [K] et Monsieur [O] [N] [M] [K], mauvaise foi qui ne peut découler de leurs seuls retards de paiement, et ce d’autant plus au regard des paiements conséquents effectués le 18 octobre 2024 (5065,66 euros) et le 15 juillet 2025 (2000 euros), du contexte dans lequel ils sont devenus propriétaires (indivision successorale) et du manque de clarté des documents fournis par le syndic.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance et ne pourra qu’être débouté de ses demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU de sa demande en paiement au titre des charges impayées ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU, partie perdante, au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE DU CHATEAU de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge

Décision du 28 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02598 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZDF