TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/14798

N° Portalis 352J-W-B7G-CYPUV

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

07 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. TEKNO SHOP DISTRIBUTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0987

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Patrice YE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0053

Monsieur [K] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0497

Décision du 05 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/14798 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPUV

Madame [O] [Q], veuve [M]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Adrien SAPORITO de la SELARL TSV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0044

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 5 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 26 mai 2009, [Y] [M] a donné à bail commercial à la SAS Tekno Shop Distribution, des locaux sis [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er février 2009 pour se terminer le 31 janvier 2018, moyennant un loyer de 84.000 euros annuel en principal.

Le bailleur est décédé le 5 janvier 2016, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [O] [Q], veuve [M], en qualité d’usufruitière de l’immeuble litigieux, et ses deux enfants, M. [C] [M] et M. [K] [M], en qualité de nus-propriétaires de l’immeuble.

M. [C] [M] et M. [K] [M] ont engagé une procédure en contestation de la succession de leur père, [Y] [M], aux termes de laquelle ils ont été déboutés de leur demande tendant à constater que Mme [O] [Q] n’avait aucun droit dans la succession de [Y] [M], leur pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 26 février 2020 ayant été rejeté par la Cour de cassation le 9 février 2022.

Le bail de la société Tekno Shop Distribution s’est tacitement prolongé à partir du 1er février 2018.

Suivant exploit d’huissier en date des 14 et 17 août 2018, la société Tekno Shop Distribution a signifié à Mme [Q], usufruitière du bien, une demande de renouvellement de son bail à effet du 1er octobre 2018. Aucune réponse n’a été apportée à cette demande dans le délai de trois mois de l’article L. 145-10 du code de commerce.

Par exploit d’huissier en date du 3 avril 2019, M. [C] [M] et M. [K] [M] ont signifié à la société Tekno Shop Distribution une sommation d’avoir à exécuter des travaux de mise en conformité et d’entretien des locaux dans le délai d’un mois.

Estimant que la locataire n’avait pas procédé aux travaux demandés dans le délai, M. [C] [M] et M. [K] [M] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la société Tekno Shop Distribution, Mme [Q] et la société John Arthur & Tiffen, administrateur du bien, par exploits d’huissier des 4 et 16 août 2019, afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2019, le juge des référés a déclaré leur demande irrecevable, estimant que M. [C] [M] et M. [K] [M] n’avaient pas la qualité de bailleurs et ne pouvaient agir seuls devant une juridiction aux fins d’acquisition de la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 30 décembre 2020, la société Tekno Shop Distribution a fait signifier une demande « subsidiaire » de renouvellement du bail à M. [C] [M], M. [K] [M] et Mme [O] [Q] à effet du 1er janvier 2021, dans l’hypothèse où la première de demande de renouvellement n’était pas considérée valable.

Le 26 mars 2021, M. [C] [M] et M. [K] [M] ont fait signifier à la société Tekno Shop Distribution un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction au motif des diverses infractions au bail qu’ils estimaient constituées.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 7 et 9 décembre 2022, la société Tekno Shop Distribution a fait assigner M. [C] [M], M. [K] [M] et Mme [O] [Q] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de :

A titre principal :

— juger régulière et valable sa demande de renouvellement signifiée les 14 et 17 août 2018 à Mme [Q] en sa qualité de nue propriétaire et d’usufruitière,

— en conséquence, juger le bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 5] définitivement renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er octobre 2018, moyennant le montant du dernier loyer à la date du bail expiré.

A titre subsidiaire :

— juger régulière et valable sa demande de renouvellement le 30 décembre 2020 à M. [C] [M], M. [K] [M] et Mme [Q],

— juger nul, de nul effet et inopérant le refus de renouvellement délivré par M. [C] [M] et M. [K] [M] le 26 mars 2021,

— en conséquence, juger que le bail commercial définitivement renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er octobre 2021, moyennant le montant du dernier loyer à la date du bail expiré.

A titre infiniment subsidiaire :

— juger que les motifs de refus du renouvellement sont inexistants ou insuffisamment grave pour la priver de son droit à indemnité d’éviction.

— juger que le refus de renouvellement qui lui a été signifié lui ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction en l’absence d’infraction au bail du 26 mai 2009,

— fixer à la somme de 3.000.000 d’euros l’indemnité d’éviction lui revenant,

— condamner in solidum M. [C] [M], M. [K] [M] et Mme [Q] à lui payer une somme de 3.000.000 d’euros à titre d’indemnité d’éviction, sauf à parfaire ou compléter,

— juger qu’elle a droit au maintien des lieux tant qu’elle n’aura pas perçu l’intégralité du montant de son indemnité d’éviction,

— en tant que de besoin, ordonner une expertise et donner pour mission à l’expert de fournir au tribunal tous les éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction.

Par actes authentiques des 14 et 15 mars 2023, M. [C] [M], M. [K] [M] et Mme [Q] ont vendu l’immeuble abritant les locaux litigieux à la Ville de [Localité 1].

Le 16 octobre 2023, la société Tekno Shop Distribution a cédé son fonds de commerce à la société [X].

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 14 février 2024, M. [C] [M] et M. [K] [M] ont formé un incident aux fins de voir déclarer les demandes de la société Tekno Shop Distribution irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir compte tenu de la cession de son fonds de commerce.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [M].

Par nouvelles conclusions d’incident notifiées par RPVA le 13 novembre 2024, M. [C] [M] a soulevé une nouvelle fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l’action de la société Tekno Shop Distribution au motif qu’elle aurait été introduite plus de deux ans après la demande en renouvellement signifiée les 14 et 17 août 2018.

En application de l’article 789, 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de cette fin de non-recevoir au tribunal à l’issue de l’instruction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 mars 2025, la société Tekno Shop Distribution demande au tribunal de :

« Sur la prétendue irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir

− Juger que la société Tekno Shop Distribution recevable en ses demandes de validation de sa demande de renouvellement et de renouvellement du bail par prescription au 1er octobre 2018.

− Débouter Monsieur [C] [M] et Monsieur [K] [M] de leur demande en irrecevabilité en raison d’une prescription inexistante.

A titre principal :

− Juger que Madame [O] [Q], veuve [M], Monsieur [C] [M] et Monsieur [K] [M] ont reconnu le renouvellement du bail à la société Tekno Shop Distribution a effet du 1er octobre 2018.

− Juger que le bail commercial portant sur les locaux du [Adresse 6] à [Localité 6] a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er octobre 2018, moyennant le montant du dernier loyer à la date du bail expiré.

− Juger régulière et valable la demande de renouvellement signifiée par la société Tekno Shop Distribution les 14 et 17 août 2018 à effet du 1er octobre 2018.

− En conséquence, juger le bail commercial portant sur les locaux du [Adresse 6] à [Localité 6] définitivement renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er octobre 2018, moyennant le montant du dernier loyer à la date du bail expiré.

− Juger que par leur comportement intentionnellement nuisible, Messieurs [C] et [K] [M] sont responsables du préjudice subi par la société Tekno Shop Distribution.

− Les condamner in solidum à payer à la société Tekno Shop Distribution la somme de 50.000 € au titre des préjudices subis.

Subsidiairement :

− Juger régulière et valable la seconde demande subsidiaire de renouvellement signifiée par la société Tekno Shop Distribution le 30 décembre 2020 à Madame [O] [Q], veuve [M] et Monsieur [C] [M] et Monsieur [K] [M].

− Juger nul, de nul effet et inopérant le refus de renouvellement délivré par Monsieur [C] [M], Monsieur [K] [M] en date du 26 mars 2021.

− En conséquence, juger le bail commercial portant sur les locaux du [Adresse 6] à [Localité 6] définitivement renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er octobre 2021, moyennant le montant du dernier loyer à la date du bail expiré.

Infiniment Subsidiairement :

− Juger que les motifs de refus de renouvellement sont inexistants ou insuffisamment grave pour priver la société Tekno Shop Distribution de son droit à indemnité d’éviction.

− Juger que le refus de renouvellement signifié à la société Tekno Shop Distribution lui ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction relatif à ses locaux situés [Adresse 5] en l’absence d’infraction au bail du 26 mai 2009.

− Fixer à la somme de 3.000.000 € l’indemnité d’éviction revenant à la société Tekno Shop Distribution.

− Condamner in solidum Monsieur [C] [M], Monsieur [K] [M] et Madame [O] [Q], veuve [M], à payer à la société Tekno Shop Distribution une somme de 3.000.000 € à titre d’indemnité d’éviction, sauf à parfaire ou compléter.

− Juger que la société Tekno Shop Distribution a droit au maintien des lieux tant qu’elle n’aura pas perçu l’intégralité du montant de son indemnité d’éviction.

− En tant que de besoin, ordonner une expertise et donner pour mission à l’expert de fournir au Tribunal tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction comprenant notamment la valeur du fonds de commerce ou de droit au bail, les frais de remploi, les frais juridiques et administratifs, le trouble commercial, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, le coût d’un double loyer, les frais de publicité et le coût des licenciements.

En tout état de cause :

− Débouter Monsieur [C] [M], Monsieur [K] [M] et Madame [O] [Q], veuve [M], de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

− Condamner in solidum Monsieur [C] [M], Monsieur [K] [M] à verser à la société Tekno Shop Distribution une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

− Les condamner in solidum aux entiers dépens.

− Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 janvier 2025, M. [C] [M] demande au tribunal de :

« RECEVOIR Monsieur [C] [M] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Sur l’irrecevabilité de la demande formulée par la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION dans son assignation en date du 7 décembre 2022 :

— JUGER que les demandes formulées par la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION sont prescrites ;

Y faisant droit,

— DEBOUTER la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— DECLARER l’action de la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION comme étant prescrite ;

— JUGER que la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION a commis une faute procédurale en introduisant une action manifestement vouée à l’échec ;

Par conséquent :

— JUGER irrecevable les demandes de la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION ;

— CONDAMNER la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION à payer à Monsieur [C] [M] la somme de dix mille euros (10 000 €) sur le fondement de la procédure abusive ;

— CONDAMNER la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION à payer à Monsieur [C] [M] la somme de cinq mille euros (5 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre principal

— PRENDRE ACTE de l’absence de contestation par Monsieur [C] [M] de la validité de la demande de renouvellement signifiée par la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION en date des 14 et 17 août 2018 ;

— JUGER que la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION ne démontre pas la réalité ni ne justifie le quantum de son préjudice ;

— JUGER que la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION a adopté un comportement procédural déloyal par sa réticence dolosive ;

Y faisant droit,

— JUGER que le bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 7] a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, et ce à compter du 1er octobre 2018, moyennant le montant du dernier loyer en vigueur à la date du bail expiré ;

— REJETER la demande de condamnation pécuniaire à hauteur de cinquante mille euros (50 000 €) formulée par la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION à l’encontre de notamment Monsieur [C] [M] ;

— JUGER que la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION a commis une faute procédurale par sa réticence dolosive ;

Par conséquent :

— DEBOUTER la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION à payer à Monsieur [C] [M] la somme de dix mille euros (10 000 €) sur le fondement de la procédure abusive ;

— CONDAMNER la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION à payer à Monsieur [C] [M] la somme de cinq mille euros (5 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 mars 2025, M. [K] [M] demande au tribunal de :

« A titre principal,

— METTRE hors de cause Monsieur [K] [M],

A titre subsidiaire,

— CONSTATER que le bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 7] a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, et ce à compter du 1er octobre 2018 ;

— DEBOUTER la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire,

— JUGER infondée la demande de la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION,

— ORDONNER une expertise judiciaire à l’effet d’examiner le montant des sommes à allouer éventuellement à la société TEKNO SHOP au regard de sa situation juridique, comptable et financière et d’indiquer les personnes qui auraient la charge d’en supporter le coût.

En tout état de cause,

— Condamner la société TEKNO SHOP à verser à [K] [M] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral ;

— CONDAMNER la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION à payer à Monsieur [K] [M] une somme de 15.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société TEKNO SHOP DISTRIBUTION aux entiers dépens. »

Bien que régulièrement assignée et représentée à la présente procédure, Mme [Q] n’a pas notifié de conclusions.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 6 mars 2025, l’affaire a été clôture et fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 20 janvier 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogée au 5 mai 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

M. [C] [M] fait soutenir qu’en application des articles 122 du code de procédure civile et L. 145-60 du code de commerce, la demande visant à juger valide la demande de renouvellement de bail au 1er octobre 2018 est prescrite pour n’avoir pas été introduite dans le délai de deux ans suivant la prise d’effet du renouvellement ; qu’aucune contestation de nature à interrompre le délai de prescription n’est intervenue de sorte que l’action de la requérante est irrecevable.

La société Tekno Shop Distribution fait valoir que sa demande qu’elle qualifie de demande en renouvellement du bail « par prescription » ne pouvait être formée qu’après le délai de deux ans suivant la demande en renouvellement ; qu’avant l’expiration de ce délai, sa demande aurait été rejetée car il lui fallait attendre un délai de deux ans après la demande en renouvellement pour faire constater le renouvellement du bail « par prescription » aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, en l’absence d’action en fixation du loyer ou d’exercice du droit d’option du bailleur.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L’article 123 du même code précise que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.

Aux termes de l’article L. 145-10, alinéa 4, du code de commerce, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Selon l’article L. 145-57, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Il est constant que, faute par les parties d’avoir agi dans le délai de deux ans suivant la date du renouvellement, le bail se trouve définitivement renouvelé au prix antérieur et aux clauses et conditions du bail venu à expiration.

En l’espèce, par exploit d’huissier en date des 14 et 17 août 2018, la société Tekno Shop Distribution a signifié à Mme [Q], une demande de renouvellement de son bail sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 8], à effet du 1er octobre 2018.

En application de l’article L. 145-10 du code de commerce, en l’absence de réponse dans le délai de trois mois, le bail s’est trouvé renouvelé sous réserve d’une éventuelle action en fixation du loyer du bail renouvelé à introduire dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du nouveau bail.

A compter du 1er octobre 2020, la société Tekno Shop Distribution pouvait agir pour demander la validation du renouvellement du bail dans les mêmes termes et conditions que ceux du bail expiré, si elle estimait cette validité contestée notamment au regard des droits respectifs des héritiers de [Y] [M] et d’éventuelles discordances entre eux. S’agissant d’une action visant à reconnaître la validité d’une demande de renouvellement d’un bail commercial, cette action était soumise au délai de prescription de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Ce n’est que les 7 et 9 décembre 2022 que la société Tekno Shop Distribution a assigné les défendeurs aux fins de voir reconnaitre la validité de sa demande de renouvellement signifiée les 14 et 17 août 2018, soit plus de deux ans après la date de prise d’effet du nouveau bail le 1er octobre 2018, et plus de deux ans après l’expiration du délai de prescription pour en contester le prix ou les clauses et conditions ou exercer un droit d’option.

La société Tekno Shop Distribution qui se contente d’affirmer qu’elle ne pouvait agir avant le 1er octobre 2020, ne justifie d’aucune cause d’interruption de la prescription entre le 1er octobre 2020 et le 1er octobre 2022.

Il résulte de ces éléments que c’est à bon droit que M. [C] [M] soulève l’irrecevabilité de l’action de la société Tekno Shop Distribution visant à voir valider la demande en renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2018, introduite plus de quatre ans après l’effet de ce renouvellement.

Compte tenu des demandes subsidiaires et complémentaires en dommages et intérêts, cette fin de non-recevoir ne met pas fin à l’instance.

Sur la demande de mise hors de cause de M. [K] [M]

M. [K] [M] fait valoir que l’immeuble objet du bail litigieux a été cédé le 14 mars 2023 à la Ville de [Localité 1] ; que l’acte de vente stipule le renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2018, l’acquéreur ayant déclaré faire son affaire de la formalisation du renouvellement dudit bail ; que la demanderesse ne démontre pas de difficulté à l’occasion de l’exécution du bail litigieux qui lui serait imputable ; qu’il n’a aucun pouvoir sur le bail litigieux de sorte qu’il doit être mis hors de cause.

La société Tekno Shop Distribution expose qu’elle a été contrainte d’assigner les défendeurs en raison du congé refus de renouvellement délivré par les frères [M] et qu’elle n’avait d’autre choix pour contester cet acte ; qu’ils ne peuvent délivrer un congé refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour après soutenir qu’ils n’ont pas la qualité de bailleur et demander leur mise hors de cause ; qu’à la date de l’assignation, ils revendiquaient la qualité de bailleurs et elle n’avait d’autre choix pour préserver ses droits sur son bail.

En l’espèce, dans le cadre de la présente instance, la société Tekno Shop Distribution conteste notamment la validité du refus de renouvellement du bail signifié par M. [C] [M] et M. [K] [M] le 26 mars 2021. Elle forme également une demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [C] [M] et M. [K] [M] au titre de leur comportement à l’égard de la société, estimant qu’ils lui ont causé un préjudice.

Au regard de ces demandes qui visent des actes et agissements émanant de M. [C] [M], sa demande de mise hors de cause est infondée et sera rejetée.

Sur les demandes subsidiaires de la société Tekno Shop Distribution en validité du renouvellement du bail au 1er janvier 2021 et en indemnité d’éviction

La société Tekno Shop Distribution expose qu’aux termes de leurs dernières conclusions et de l’acte de vente de l’immeuble abritant les locaux donnés à bail, tous les bailleurs reconnaissent que le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2018 ; que plus aucune contestation ne demeure au sujet du renouvellement du bail à cette date. A titre subsidiaire, elle soutient que, si le renouvellement du bail au 1er octobre 2018 n’était pas pris en compte, il convient de considérer qu’elle a demandé le renouvellement du bail par acte d’huissier du 30 décembre 2020 aux trois héritiers de [Y] [M] ; que le refus de renouvellement signifié par M. [C] [M] et M. [K] [M] le 26 mars 2021 est nul ou à tout le moins inopérant pour avoir été délivré par les nus-propriétaires alors que seul l’usufruitier, Mme [Q], avait le pouvoir de refuser le renouvellement, ce qu’elle n’a pas fait ; que le bail a été renouvelé au 1er janvier 2021 aux mêmes clauses et conditions et sur la base du loyer à la date du renouvellement. A titre infiniment subsidiaire, elle estime que si le refus de renouvellement du 26 mars 2021 était jugé valable, il ouvrirait droit à une indemnité d’éviction en l’absence de motifs graves et légitimes pour l’en priver.

M. [C] [M] et M. [K] [M] ne développent aucun moyen relatif à cette demande subsidiaire de la société Tekno Shop Distribution dans la mesure où ils estiment que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2018.

Aux termes de l’article L. 145-10, alinéa 4, du même code, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, en dépit de l’irrecevabilité de la demande principale de la société Tekno Shop Distribution en raison de la prescription, il est constant que M. [C] [M] et M. [K] [M] ont tous deux reconnu aux termes de leurs écritures que le bail sur les locaux du [Adresse 7] à [Localité 8] avait été renouvelé à effet du 1er octobre 2018, par l’effet de la demande de renouvellement de la locataire à laquelle Mme [Q] ne s’est pas opposée.

Il ressort de l’acte de vente de l’immeuble à la Ville de [Localité 1] des 14 et 15 mars 2023 que « Les Vendeurs déclarent reconnaître le droit au renouvellement du preneur, TEKNO SHOP, à compter, rétroactivement, du 1er octobre 2018 » et que « L’Acquéreur déclare prendre acte des déclarations ci-dessus et vouloir faire son affaire personnelle de la formalisation du renouvellement dudit bail au profit du preneur, sans recours contre le Vendeur. »

Par exploit signifié le 30 décembre 2020, la société Tekno Shop Distribution a formé une demande de renouvellement « subsidiaire » du bail du 26 mai 2009, dans l’hypothèse où le renouvellement à effet du 1er octobre 2018 était contesté, en raison notamment de l’opposition existant entre les héritiers de [Y] [M].

Il ressort cependant des écritures des parties et des pièces versées aux débats la reconnaissance par toutes les parties du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018, de sorte que la demande subsidiaire de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2021 est sans objet, le renouvellement étant déjà acquis à la date du 1er octobre 2018.

En conséquence, la demande subsidiaire visant à juger régulière la demande de renouvellement du 30 décembre 2020 et constater le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2021 est sans objet.

Le bail du 26 mai 2009 ayant été renouvelé à effet du 1er octobre 2018, en l’absence de tout refus de renouvellement, la demande infiniment subsidiaire en indemnité d’éviction, ainsi que la demande d’expertise « en tant que de besoin », sont également sans objet.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande de la société Tekno Shop Distribution

La demanderesse soutient que les frères [M] n’ont cessé d’attaquer juridiquement et de contester son bail, en lui délivrant une sommation visant la clause résolutoire du bail le 3 avril 2019, en poursuivant l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion devant le juge des référés, en délivrant un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction le 26 mars 2021, en faisant des menaces et en intimidant la société, en adoptant une attitude dilatoire dans le cadre de la présente instance ; qu’après avoir délivré ces actes à la locataire, ils ont soutenu dans le cadre de la présente instance ne pas avoir la qualité de bailleurs, de sorte que ces actes n’ont été délivrés que dans le but de lui nuire et de l’intimider pour qu’elle quitte les lieux ; qu’elle a vécu dans la peur d’une résiliation du bail depuis 2018, l’empêchant d’investir et perturbant son exploitation ; qu’ils doivent indemniser le préjudice causé par leur comportement nuisible, en application de l’article 1240 du code civil, qu’elle estime à 50.000 euros en raison de l’impossibilité d’investir du fait de la situation juridique incertaine.

M. [C] [M] fait valoir que la société Tekno Shop Distribution ne démontre pas le préjudice qu’elle aurait subi du fait de la faute qu’elle allègue ; que ses accusations ne sont corroborées par aucun élément ; que sa demande de dommages intérêts intervient opportunément dans ses conclusions du 28 septembre 2023, après avoir eu connaissance de la vente de l’immeuble par les défendeurs, ce qui démontre qu’elle n’a subi aucun préjudice sinon sa demande aurait été formulée dès l’assignation ; que son chiffre d’affaires a fortement augmenté entre 2019 et 2021 (+ 79%), de sorte que le préjudice allégué dans son exploitation n’est pas prouvé et démontre sa mauvaise foi.

M. [K] [M] expose que malgré les comportements qu’elle leur reproche, elle a poursuivi l’exploitation de son activité et continué à jouir de son bien pendant près de trois années, sans faire état de manquements des bailleurs et sans rencontrer de difficultés lors de la cession de son fonds de commerce ; qu’elle ne démontre pas que les procédures qu’elle évoque étaient injustifiées ou constitutives d’une faute ; qu’elle fait état de menaces mais ne les démontre pas ; qu’elle ne rapporte pas la preuve de la réalité de son préjudice ni de son quantum.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d’un fait générateur, d’un dommage certain, directe et légitime et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la société Tekno Shop Distribution verse aux débats un jugement du 19 septembre 2018 opposant Messieurs [M] et Mme [Q] concernant les droits dans la succession de [Y] [M], ainsi qu’un arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 26 février 2020 relatif à ce jugement. Il ressort de ces pièces qu’un conflit a opposé les héritiers de [Y] [M] concernant leurs droits dans la succession, expliquant qu’ils puissent avoir des objectifs différents dans la gestion des biens de la succession. Le fait que Messieurs [M] aient contesté les droits de Mme [Q] dans la succession, expliquent qu’ils se soient comportés comme bailleurs de la société Tekno Shop Distribution, en faisant délivrer une sommation le 3 avril 2019 de justifier de certains travaux de mise en conformité et d’entretien des locaux donnés à bail, , à la suite d’un procès-verbal de constat d’huissier, puis en poursuivant l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de réponse jugée satisfaisante de la locataire.

Cette attitude de Messieurs [M], qui reflète les droits qu’ils estimaient détenir sur l’immeuble du bail litigieux, ne caractérise pas une faute ou une intention de nuire à la société Tekno Shop Distribution, mais traduit leur volonté de s’assurer du bon entretien du bien.

Le refus de renouvellement du 26 mars 2021 a été signifié alors qu’un pourvoi en cassation était toujours en cours dans la procédure sur la succession de [Y] [M], de sorte que M. [C] [M] et M. [K] [M] s’estimaient encore en droit d’accepter ou refuser une demande en renouvellement.

Comme le relèvent les défendeurs, la société Tekno Shop Distribution ne démontre pas en quoi ces actes ou procédures sont fautifs.

En outre, la demanderesse allègue avoir subi des menaces et des intimidations mais ne produit aucune pièce au soutien de cette allégation.

S’agissant du préjudice allégué, la société Tekno Shop Distribution ne justifie pas les difficultés d’exploitation qu’elle aurait rencontrées, son chiffre d’affaires ayant augmenté entre 2019 et 2021, selon attestation de son comptable. Elle ne justifie pas davantage du montant du préjudice invoqué.

En conséquence, en l’absence de démonstration de la faute reprochée et du préjudice subi, la demande de dommages et intérêts de la société Tekno Shop Distribution sera rejetée.

Sur la demande de M. [C] [M] et de M. [K] [M]

M. [C] [M] fait soutenir qu’en introduisant cette procédure plus de 4 ans après les faits, en sachant sa demande prescrite, la demanderesse a commis une faute en l’attrayant dans une action manifestement vouée à l’échec ; que le comportement de dissimulation volontaire d’une information essentielle à la solution d’une partie du litige, à savoir la cession de son fonds de commerce, à l’égard du tribunal et des défendeurs est équipollente à une réticence dolosive démontrant la déloyauté et la mauvaise foi procédurale de la demanderesse ; que cette réticence dolosive a pour but de tenter d’obtenir la condamnation pécuniaire des défendeurs, en dissimulant des stipulations qui démontreraient qu’elle n’a subi aucun préjudice ; que cette dissimulation volontaire constitue une faute procédurale dans le but d’obtenir des dommages et intérêts ; qu’il y a lieu de la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive.

M. [K] [M] fait valoir que la demanderesse ne pouvait en 2019 contester la qualité de bailleur des exposants pour ensuite, en 2022, les poursuivre en qualité de bailleurs pour régulariser le renouvellement de son bail ; que l’immeuble a été cédé tout comme le fonds de commerce, de sorte que l’introduction et le maintien de la présente procédure est abusive et justifie qu’il lui soit allouée la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société Tekno Shop Distribution expose que les frères [M] ne peuvent solliciter des dommages et intérêts pour procédure abusive au vu de leur comportement volontairement nuisible et de l’impossibilité de démontrer son intention de nuire, alors qu’elle n’a fait que protéger ses intérêts fondamentaux.

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.

L’amende civile qui sanctionne le comportement fautif d’une partie dans son action en justice n’a pas pour objet d’indemniser le préjudice subi par l’autre partie du fait de ce comportement.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, mais toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, la faute pouvant être caractérisée par une intention nocive mais encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière ou encore la légèreté « blâmable ».

En l’espèce, le caractère prescrit ou infondé des demandes de la société Tekno Shop Distribution ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus du droit d’agir en justice. Messieurs [M] ne démontrent pas la faute de la demanderesse, laquelle pouvait légitimement agir en préservation de ses droits au bail compte tenu du contexte de succession des bailleurs et des positions divergentes adoptées par les membres de la succession de [Y] [M].

En outre, la cession du fonds de commerce de la société Tekno Shop Distribution est intervenue postérieurement à l’introduction de la présente instance, laquelle conservait son intérêt même après cette cession pour garantir le droit au bail inclus dans la cession. Cette information n’était pas nécessaire à la solution du litige de sorte que sa non communication spontanée ne caractérise pas une attitude procédurale déloyale.

En conséquence, en l’absence de faute caractérisée, les demandes indemnitaires de M. [C] [M] et de M. [K] [M] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société Tekno Shop distribution qui succombe principalement à l’instance sera condamnée aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande de la SAS Tekno Shop Distribution aux fins de validité de la demande de renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 8], signifiée les 14 et 17 août 2018 à effet du 1er octobre 2018,

Déboute M. [C] [M] de sa demande de mise hors de cause,

Dit que le bail du 26 mai 2009 portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 8] a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er octobre 2018,

Dit que la demande de la SAS Tekno Shop Distribution visant à voir juger que le bail portant sur lesdits locaux a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er janvier 2021 est sans objet,

Dit que la demande de fixation d’une indemnité d’éviction au profit de la SAS Tekno Shop Distribution et la demande d’expertise pour fixer une telle indemnité sont sans objet,

Déboute la SAS Tekno Shop Distribution de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute M. [C] [M] et M. [K] [M] de leur demande respective de dommages et intérêts,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Tekno Shop Distribution aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME