TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Le syndic AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre DUVAL- STALLA

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00010 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WNP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandre DUVAL- STALLA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Le syndic AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES (ci-après “AGC” ou “le Syndic AGC”), société par actions simplifiée dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 07 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00010 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WNP

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [Y] est propriétaire des lots n°15, 16 et 17 correspondant à trois chambres de service situées au 6ème étage d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, Monsieur [T] [Y] a a fait assigner le syndic AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES (AGC), devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il est demandé :

de se déclarer compétent, matériellement et territorialement, pour connaître du litige,de condamner le syndic AGC pour la faute qu’il a commis dans l’exercice de son mandat ayant causé un préjudice au demandeur, d’ordonner ainsi la correcte répartition des charges entre les copropriétaires au titre des travaux de réfection de l’escalier de service, de condamner le syndic AGC à recréditer le demandeur de la somme de 5 102,09 euros,de condamner le syndic AGC à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Il explique que le règlement de copropriété prévoit que les charges spéciales d’escalier sont réparties entre les copropriétaires « concernés » et que le syndic a donc fait une mauvaise application de la résolution n° 3-1 votée en assemblée générale en date du 25 août 2023 relative à la réfection de la cage d’escalier – Charges spéciales en ce qu’il a réparti le coût des travaux de réfection uniquement entre les copropriétaires des lots situés au 6ème étage et non entre l’ensemble des copropriétaires concernés, à savoir, ceux ayant accès à cet escalier. Il estime ainsi que la responsabilité du syndic est engagée sur le fondement l’article 1240 du code civil.

Lors de l’audience du 21 janvier 2025, Monsieur [T] [Y], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Le syndic AGC, bien que régulièrement assigné à personne morale, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de réouverture des débats

Dans le cours du délibéré, le conseil du syndic AGC a demandé la réouverture des débats au motif qu’il venait être d’être saisi des intérêts de son client. Il ne sera pas fait droit à cette demande, faute de motif légitime.

Sur la compétence

En application des articles 42 et suivants du code de procédure civile, la compétence territoriale s’agissant des litiges relatives aux charges de copropriété est celle du lieu de situation de l’immeuble litigieux.

En l’espèce, les lots appartenant à Monsieur [T] [Y] sont compris dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], dan le 9ème arrondissement.

Par conséquent, le tribunal judiciaire de PARIS est compétent pour connaître de ce litige dont la valeur, n’excède pas 10 000 euros et qui, par conséquent, a vocation à être traité par le pôle de proximité en application L 212-8 et D 212-19-1 du code de l’organisation judiciaire et des tableaux UV-II et IV-III annexés à ce même code.

Sur la demande de corriger la répartition des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes qui doit elle-même intervenir dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 43 de la même loi prévoit que toutes clauses du règlement contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] estime que le règlement de copropriété prévoyant, en son article 14, que les charges d’escalier sont des charges spéciales, réparties entre les copropriétaires concernés, est contraire à la jurisprudence constante de la cour de cassation jugeant que les charges d’escalier sont des charges communes réparties entre les copropriétaires. Toutefois il ne demande pas que cette clause soit réputée non écrite, de sorte qu’il ne peut être ordonné aucune correction de la répartition des charges telle que prévue par le règlement.

Par ailleurs, la résolution 3-1 de l’assemblée générale du 25 août 2023 approuve la réfection de la cage d’escalier de service selon la réparation suivante : « charges escalier de service » et s’avère ainsi conforme au règlement.

En tout état de cause, ces modalités de répartition qui, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 susmentionné, n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part de Monsieur [T] [Y] dans les délais impartis, sont définitives et s’imposent ainsi aux copropriétaires.

Par conséquent, Monsieur [T] [Y] sera débouté de sa demande d’ordonner la correcte répartition des charges entre les copropriétaires au titre des travaux de réfection de l’escalier, étant précisé qu’il résulte de ses écritures, qu’il admet que cette résolution est conforme au règlement intérieur.

Sur la demande de recréditer la somme de 5 102,09 euros

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. L’article 18 prévoit par ailleurs qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous, notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

Ainsi, le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission. (Civ. 3e, 6 mars 1991).

Cette responsabilité suppose nécessairement qu’une faute causant un préjudice direct et personnel, dont la preuve doit être rapportée par le copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic. Il a déjà été jugé que le syndic qui adresse un décompte de charges erroné à un copropriétaire et qui lui impute des dépenses indues est fautif.

Enfin, il résulte des articles 1188 et suivants du code civil que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1192 du même code rappelle toutefois qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] fait grief au syndic d’avoir imputé aux seuls copropriétaires du 6ème étage, les sommes correspondant aux travaux votés en assemblée générale du 25 août 2023 alors que la résolution 3.1 prévoyant bien la répartition du financement de ces travaux selon les charges spéciales d’escaliers, à savoir, d’après l’article 14 du règlement de copropriété, entre tous les copropriétaires concernés.

Ainsi, Monsieur [T] [Y] ne remet pas en cause la répartition décidée en assemblée générale, comme vu précédemment, mais l’interprétation erronée du syndic de la clause du règlement, et par voie de conséquence, l’application de la résolution prise en assemblée générale sur ce fondement, au stade de l’appel des charges envers chaque copropriétaire.

Il résulte du règlement de copropriété pris en son article 14 que l’entretien et les travaux concernant les escaliers sont des charges spéciales, propres à chacun des groupes de lots situés dans la même cage d’escalier et qu’elles seront réparties « entre les copropriétaires concernés, au prorata des quotes-parts dans les parties communes générales attachées audits lots ».

Or il l’expression « copropriétaires concernés » manque de clarté puisqu’elle ne précise pas à quoi elle se réfère.

Selon Monsieur [T] [Y], les propriétaires concernés sont tous ceux qui ont accès à l’escalier de service, à savoir, outre les lots 10 à 21 situés au 6ème étage, également les lots 5 à 9 situés aux étages 1 à 5.

Il résulte du courriel que le syndic a adressé à Monsieur [T] [Y] le 19 juillet 2023 que cette analyse semble également être celle du défendeur qui affirme en effet, que la répartition des travaux n’affectait que les copropriétaires possédant une chambre de service, à savoir, ceux du 6è étage et que les locaux commerciaux étaient exclus « n’ayant aucun accès à cet escalier ».

Ainsi, le critère retenu pour distinguer les propriétaires concernés semble bien être celui de l’accès à l’escalier de service qui n’est pas contesté pour l’ensemble des lots 5 à 21.

Outre le fait que les parties semblent s’accorder sur ce point, la notion d’accès à cet escalier de service apparaît en effet être la plus raisonnable au sens de l’article 118 du code civil, en ce que le critère de l’usage, par exemple, pourrait évoluer au gré des éventuels changements de copropriétaires.

Or, il résulte des plans versés au dossier et des échanges entre les parties que les copropriétaires des lots situés au 6ème étage ne sont pas les seuls à avoir accès à cet escalier de service.

C’est donc à tort que le syndic de copropriété leur a imputé à eux seuls le coût des travaux de réfection de la cage d’escalier de service et qu’il a mis au débit du compte de copropriétaire de Monsieur [T] [Y] le montant de 5 534,22 euros, résultant de la division du coût total en 64 parts.

Cette imputation est nécessairement fautive en ce qu’elle résulte de l’interprétation unilatérale que le syndic a fait d’une clause du règlement qui n’était pas claire.

Ainsi, sa responsabilité sera retenue et il sera condamné à recrédité sur le compte de copropriétaires de Monsieur [T] [Y] la somme de 5 102,09 euros, correspondant au montant de sa demande et au préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Le syndic AGC, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser aux demandeurs la charge des frais non compris dans les dépens. Ainsi, le syndic AGC sera également condamné à verser à Monsieur [T] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETE la demande de réouverture des débats formée par le syndic AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES,

SE DÉCLARE compétent pour connaître du litige,

DÉBOUTE Monsieur [T] [Y] de sa demande d’ordonner la correcte répartition des charges entre les copropriétaires au titre des travaux de réfection de l’escalier,

CONDAMNE le syndic AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES à créditer sur le compte de copropriétaire de Monsieur [T] [Y] la somme de 5 102,09 euros,

CONDAMNE le syndic AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES à verser à Monsieur [T] [Y] la somme de

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndic AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente