TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58702 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBH2E

N° : 3

Assignation du :

13 et 24 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI YAM

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS – #A0004

DEFENDEURS

La société KEOPHAS BMG, exploitant sous l’enseigne MOUDIBA’S TASTE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Sylvain-ulrich OBAME, avocat au barreau de PARIS – #H1

Monsieur [F] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 15 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 20 juillet 2020, la SCI Yam a consenti un bail commercial à la société Le passage secret, aux droits de laquelle vient la société Keophas BMG, portant sur un local situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel principal de 30.000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 13 décembre 2024, M. [D] s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire au titre du bail, pour la somme maximale de 101.080,80 euros.

Par acte du 26 mai 2025, la SCI Yam a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 73.419,28 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 2 juin 2025.

Par acte des 13 et 24 novembre 2025, la SCI Yam a assigné la société Keophas BMG et M. [D] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 63.419,28 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre la somme de 1.254 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération des locaux ;

— condamner solidairement M. [D] au paiement des sommes dues par la société Keophas BMG en sa qualité de caution, dans la limite de 101.080,80 euros ;

— la condamner, solidairement avec M. [D], au paiement de la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des états des privilèges et nantissements.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, qui exposaient que des pourparlers étaient en cours.

A l’audience du 15 avril 2026, la demanderesse expose que les pourparlers n’ont pas abouti et s’oppose à tout délai de paiement. Elle actualise sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif à la somme de 86.202,69 euros.

La société Keophas BMG, représentée par son conseil, formule des observations orales. Elle ne conteste pas le montant de la dette mais sollicite des délais de paiement suspensifs, faisant valoir qu’elle est de bonne foi, ce dont atteste un virement récent de 7.000 euros, et qu’elle rencontre des difficultés car le fonds de commerce qu’elle a racheté était déjà endetté.

M. [D], régulièrement assigné, n’est pas représenté.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

MOTIFS

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 26 mai 2025 à hauteur de la somme de 73.419,28 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ce qu’elle ne conteste pas.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 26 juin 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la bailleresse fait apparaître un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 93.334,45 euros au 13 avril 2026, terme du 2ème trimestre 2026 inclus, soit la somme de 86.202,69 euros réclamée par la bailleresse, après déduction d’un virement récent de 7.000 euros et des frais de 131,76 euros.

La locataire, dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sera par suite condamnée au paiement provisionnel de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 73.419,28 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

La demanderesse sollicite également une provision de 1.254 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Toutefois cette somme (983 + 271 euros) a déjà été imputée sur le décompte locatif en octobre 2025 et est donc incluse dans le montant de 86.202,69 euros réclamé à titre principal. La demande sera rejetée.

M. [D], dont l’obligation solidaire n’est pas sérieusement contestable au regard de l’engagement de caution qu’il a souscrit, sera condamné solidairement au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, dans la limite de son engagement, soit 101.080,80 euros.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

La défenderesse sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Toutefois, elle ne produit aucune pièce au soutien de sa demande et il ressort du décompte locatif versé aux débats qu’elle n’est manifestement pas en mesure de régler le loyer courant tout en apurant sa dette, celle-ci ne cessant de croître.

Aucun délai supplémentaire ne saurait être imposé à la bailleresse, qui a déjà subi des délais de fait conséquents, de sorte que le rejet de la demande s’impose.

Dès lors, l’expulsion de la locataire sera ordonnée dans les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 27 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les frais et dépens

La société Keophas BMG et M. [D], partie perdante, seront tenus in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, mais non celui de la levée de l’état des créanciers inscrits, qui n’entre pas dans les dépens et n’entretient pas de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Les défendeurs seront également condamnés in solidum à payer à la demanderesse la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 26 juin 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], la société Keophas BMG pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Keophas BMG à payer à la SCI Yam une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 27 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Keophas BMG à payer à la SCI Yam la somme provisionnelle de 86.202,69 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 13 avril 2026, terme du 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 73.419,28 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamnons solidairement M. [D], en sa qualité de caution, au paiement des sommes dues par la société Keophas BMG à la SCI Yam, dans la limite de la somme de 101.080,80 euros ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI Yam ;

Rejetons la demande de délais suspensifs formée par la société Keophas BMG ;

Condamnons in solidum la société Keophas BMG et M. [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons in solidum la société Keophas BMG et M. [D] à payer à la SCI Yam la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 13 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Rachel LE COTTY