TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 JUIN 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 23/10435 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YGZI

N° de MINUTE : 25/00475

Monsieur [M] [P]

né le 20 Janvier 1985 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Ayant pour Avocat postulant : M^e Janet ABBOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 41

Ayant pour Avocat plaidant : Me [G], avocat au barreau de LILLE

DEMANDEUR

C/

Monsieur [D], [U] [Z]

né le 26 Avril 1995 à [Localité 17] (ÉTATS UNIS)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE8

Madame [T] [W]

née le 14 Juin 1984 à [Localité 20]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Philippe BUISSON, AARPI MBAA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: B 1160

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [P] est propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] du lot n°1, correspondant à un appartement et un jardin, acquis auprès de la SCI ANNE JEAN selon acte authentique du 30 mai 2022 et du lot n°7, correspondant à une cave, également acquis auprès de la SCI ANNE JEAN selon acte authentique en date du 22 novembre 2022.

Monsieur [D] [Z] est propriétaire du lot n°11, correspondant à un appartement, au sein du même immeuble en copropriété, qu’il a acquis auprès de Madame [T] [W] selon acte authentique du 25 mars 2021.

Selon courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 5 juillet 2023, reçu le 19 juillet 2023, Monsieur [P] a vainement mis en demeure Monsieur [Z] de :

— procéder à l’enlèvement de son cumulus situé dans le lot n°7 lui appartenant ;

— procéder à la suppression de la terrasse empiétant sur le jardin, constitutif du lot n°1 lui appartenant ;

— d’obstruer la baie vitrée donnant irrégulièrement sur le jardin, constitutif du lot n°1 lui appartenant.

Monsieur [Z] considérant qu’il dispose d’une servitude de bon père de famille et qu’en tout état de cause le jardin est une partie commune à jouissance exclusive et non une partie privative appartenant à Monsieur [P], il a refusé d’accéder aux demandes de ce dernier.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, Monsieur [M] [P] a fait assigner Monsieur [D] [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir outre sa condamnation aux dépens et à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civil, qu’il lui soit ordonné de :

— déposer et évacuer le cumulus desservant le lot n°11 dans la cave (lot n°7) appartenant à Monsieur [P] dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai ;

— déposer et évacuer la terrasse édifiée dans le prolongement du lot n°11 et empiétant sur le lot n°1 dont Monsieur [P] est propriétaire ; de remettre les lieux en l’état, le tout dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard ;

— obstruer la baie vitrée donnant sur le jardin rattaché au lot n°1 dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 150 € par jour de retard.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, Monsieur [D] [Z] a fait assigner Madame [T] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir à titre principal, la résolution de la vente intervenue le 25 mars 2021 et sa condamnation à lui restituer le prix de vente à hauteur de 265.000 €, à titre subsidiaire, sa condamnation à lui rembourser la valeur de la partie dont il aura été évincé selon l’estimation qui en aura été faite au jour de l’éviction.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 28 avril 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 2 décembre 2024, Monsieur [P] demande au tribunal de :

« 1°) ordonner à Monsieur [D] [Z] de procéder à la déposer et à l’évacuation du cumulus desservant le lot n°11, localisé dans la cave (lot n°7) appartenant à Monsieur [P] dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard passé ce délai ;

2°) Ordonner à Monsieur [D] [Z] :

— de déposer et d’évacuer la terrasse édifiée dans le prolongement du lot n°11 et empiétant sur le lot n°1 dont Monsieur [P] est propriétaire,

— et de procéder à une remise en état des lieux, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard passé ce délai.

3°) Ordonner à Monsieur [D] [Z] de procéder à l’obstruction de la baie vitrée donnant sur le jardin rattaché au lot n°1 dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard ; à tout le moins, ordonner à Monsieur [D] [Z] de condamner la baie vitrée afin que celle-ci ne permette plus l’accès au jardin, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard ;

4°) Condamner Monsieur [D] [Z] à verser à Monsieur [P] une somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcer du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts à chaque date anniversaire ;

5°) Condamner Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [W] à verser chacun à Monsieur [P] une somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

6°) de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

7°) de condamner Monsieur [D] [Z] aux dépens de la présente instance. ».

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 03 décembre 2024, Monsieur [Z] demande au tribunal de :

« À TITRE PRINCIPAL : SUR LE REJET PUR ET [Localité 21] DES DEMANDES FORMULÉES PAR MONSIEUR [P] ET LA RECONNAISSANCE D’UNE SERVITUDE PAR DESTINATION DU [Localité 19] DE FAMILLE AU PROFIT DU LOT N°11 APPARTENANT À MONSIEUR [D] [Z] :

De juger qu’il existe une servitude par destination du père de famille (accès et vue) au profit du lot n°11 s’agissant :

De l’emplacement du ballon situé dans la cave (lot n°7) relié au lot n°11 appartenant à Monsieur [D] [Z],

De la baie vitrée du lot n°11 donnant sur le jardin attenant aux lots n°1 (appartenant à Monsieur [M] [P]) et 11 (appartenant à Monsieur [D] [Z])

De la terrasse installée dans le prolongement de l’extension réalisée par la SCI ANNE JEAN 24/27

En conséquence :

De débouter Monsieur [M] [P] de sa demande tendant à ordonner à Monsieur [D] [Z] de procéder à la dépose et à l’évacuation du cumulus desservant le lot n°11 localisé dans la cave (lot n°7) dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai

De débouter Monsieur [M] [P] de sa demande tendant à ordonner à Monsieur [D] [Z] de déposer et d’évacuer la terrasse édifiée dans le prolongement du lot n°11 et de procéder à une remise en état des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai

De débouter Monsieur [M] [P] de sa demande tendant à ordonner à Monsieur [D] [Z] de procéder à l’obstruction de la baie vitrée donnant sur le jardin rattaché au lot n°1 dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai et à tout le moins d’ordonner à Monsieur [D] [Z] de condamner la baie vitrée afin que celle-ci ne permette plus l’accès au jardin dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai

À TITRE SUBSIDIAIRE : SI PAR EXTRAORDINIAIRE LE TRIBUNAL NE RECONNAISSAIT PAS L’EXISTENCE D’UNE SERVITUDE PAR DESTINATION DU PERE DE FAMILLE ATTACHÉE AU LOT N°11 : SUR LE DÉBOUTÉ PUR ET SIMPLE DES DEMANDES FORMULÉES PAR MONSIEUR [P] DU FAIT QUE LE JARDIN ATTENANT AUX LOTS N°[Immatriculation 1] EST UNE PARTIE COMMUNE À JOUISSANCE EXCLUSIVE ET NON UNE PARTIE PRIVATIVE

De juger que le jardin attenant aux lots n°1 et 11 est une partie commune à jouissance exclusive et non une partie privative

De juger en conséquence que Monsieur [P] ne justifie d’aucun droit de bénéficier de la fermeture et /ou de l’opacité de la fenêtre de la chambre du concluant donnant sur le jardin (vue et accès).

En conséquence :

De débouter Monsieur [M] [P] de sa demande tendant à ordonner à Monsieur [D] [Z] de procéder à l’obstruction de la baie vitrée donnant sur le jardin rattaché au lot n°1 dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai et à tout le moins d’ordonner à Monsieur [D] [Z] de condamner la baie vitrée afin que celle-ci ne permette plus l’accès au jardin dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai

À TITRE RECONVENTIONNEL :

De condamner Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 10.000 € pour procédure abusive

De condamner Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral 25/27

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Dans l’hypothèse où le tribunal ne reconnaîtrait pas l’existence d’une servitude (d’accès et de vue) par destination du père de famille concernant notamment la baie vitrée de la chambre de Monsieur [Z] donnant sur le jardin attenant aux lots n°1 et 11

D’ordonner la résolution de la vente intervenue le 25 mars 2021 au profit de Monsieur [D] [Z] aux torts exclusifs de Madame [T] [W] qui a manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité contractuelle

De la condamner en conséquence à restituer à Monsieur [D] [Z] le prix de vente à hauteur de 265.000 € outre les frais annexes et accessoires comprenant les frais de notaire

Dans l’hypothèse où le tribunal ne ferait pas droit à la demande de résolution de la vente intervenue le 25 mars 2021 au profit de Monsieur [Z] :

De condamner Madame [T] [W] à rembourser à Monsieur [D] [Z] la valeur de la partie dont il aura été évincé selon l’estimation qui en aura été faite au jour de l’éviction.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

De condamner Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

De le condamner aux entiers dépens

De condamner Madame [T] [W] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

De la condamner à payer à Monsieur [D] [Z] La somme de 7000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile § De la condamner aux entiers dépens

D’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir du fait des conséquences manifestement excessives que pourrait entraîner la condamnation de Monsieur [D] [Z] dans l’hypothèse extraordinaire d’une telle condamnation.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 30 septembre 2024, Madame [W] demande au tribunal de :

« A titre principal,

JUGER que le jardin au rez-de-chaussée est une partie commune,

JUGER que Monsieur [D] [Z] est indivisément propriétaire du jardin,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [M] [P] de sa demande tendant à ordonner à Monsieur [D] [Z] de déposer et d’évacuer la terrasse édifiée dans le prolongement du Lot n°11 et empiétant sur le Lot n°1 dont Monsieur [M] [P] est propriétaire, et de procéder à une remise en état des lieux, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai,

DEBOUTER Monsieur [M] [P] de sa demande tendant à ordonner à Monsieur [D] [Z] de procéder à l’obstruction de la baie vitrée donnant sur le jardin rattaché au Lot n°1 dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard ; à tout le moins, ordonner à Monsieur [D] [Z] de condamner la baie vitrée afin que celle-ci ne permette plus l’accès au jardin, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150€ par jour de retard,

A titre subsidiaire,

JUGER que la baie vitrée du Lot n°2 de Monsieur [D] [Z] et donnant sur le jardin fait l’objet d’une servitude par destination du père de famille, JUGER que la terrasse située dans sur le jardin fait l’objet d’une servitude par destination du père de famille, En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [M] [P] de sa demande tendant à ordonner à Monsieur [D] [Z] de déposer et d’évacuer la terrasse édifiée dans le prolongement du Lot n°11 et empiétant sur le Lot n°1 dont Monsieur [M] [P] est propriétaire, et de procéder à une remise en état des lieux, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai,

DEBOUTER Monsieur [M] [P] de sa demande tendant à ordonner à Monsieur [D] [Z] de procéder à l’obstruction de la baie vitrée donnant sur le jardin rattaché au Lot n°1 dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard ; à tout le moins, ordonner à Monsieur [D] [Z] de condamner la baie vitrée afin que celle-ci ne permette plus l’accès au jardin, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150€ par jour de retard, En tout état de cause,

JUGER que le cumulus desservant le Lot n°2 de Monsieur [D] [Z] situé dans le Lot n°7 de Monsieur [M] [P] fait l’objet d’une servitude par destination du père de famille,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [M] [P] de sa demande tendant à ordonner à Monsieur [D] [Z] de procéder à la dépose et à l’évacuation du cumulus desservant le Lot n°11, localisé dans la cave (Lot n°7) appartenant à Monsieur [M] [P] dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai,

JUGER que la terrasse attenant au Lot n°11 n’a pas été vendue par Madame [T] [W] à Monsieur [D] [Z],

JUGER que Madame [T] [W] ne peut être appelée en garantie d’éviction concernant la terrasse attenant au Lot n°11, celle-ci n’ayant pas fait l’objet d’une vente avec Monsieur [D] [Z],

DEBOUTER Monsieur [D] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Madame [T] [W], ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [P] et Monsieur [D] [Z] à payer à Madame [W] la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

Par message RPVA en date du 30 mai 2025, le tribunal a :

— sollicité la communication par voie de note en délibéré pour le 6 juin 2025, de la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [A], notaire, le 21 janvier 2019, publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 18 février 2019, volume 2019P, numéro 1753 ;

— autorisé toutes les parties à donner leur avis, par voie de note en délibéré pour le 16 juin 2025 au plus tard, sur la qualification de partie commune ou de partie privative du jardin au regard de cette nouvelle pièce.

Selon message RPVA en date du 06 juin 2025, Monsieur [P] a transmis un sommaire des formalités publiées au service de la publicité foncière de [Localité 11] concernant l’immeuble situé [Adresse 7]) et cadastré section BQ numéro [Cadastre 2] ainsi qu’un mail émanant de Maître [V], notaire associé de la SELARL TOURAINE LATHAN NOTAIRES, indiquant qu’aucune modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété n’est intervenue ni postérieurement à celle de 2018, ni le 21 janvier 2019.

Par message RPVA en date du 12 juin 2025, Monsieur [Z] a transmis l’acte reçu par Maître [A], notaire, le 21 janvier 2019, publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 18 février 2019, volume 2019P, numéro 1753, qui correspond à une radiation d’hypothèque.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « homologuer », « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [P], Monsieur [Z] fait valoir l’existence de servitudes par destination du bon père de famille, de sorte que l’existence de ces servitudes sera d’abord examinée.

Sur l’existence de servitudes par destination du père de famille

En application de l’article 689 alinéa 2 du code civil, les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Selon l’article 688 alinéa 2 du code civil les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Aux termes de l’article 692 du code civil la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

L’article 693 du même code dispose qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Selon l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Ainsi, la destination de père de famille est l’acte par lequel le propriétaire d’un héritage destine cet héritage ou une partie de celui-ci à l’usage ou à l’utilité d’un autre fonds lui appartenant ou d’une partie de cet autre fonds, de telle sorte que l‘aménagement existant entre eux et qui ne constituait jusqu’alors que l’exercice du droit de propriété, deviendra, par l’effet de la loi et sous certaines conditions, une servitude.

Plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’existence d’une servitude par destination du père de famille soit reconnue :

— identité de propriétaire : il doit être prouvé que les deux fonds actuellement séparés ont appartenu initialement au même propriétaire sans qu’il soit exigé que ces deux fonds aient toujours été distincts ;

— auteur de l’aménagement : il doit être établi que c’est par ce propriétaire ou par son auteur que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ;

— maintien de l’aménagement lors de la division : il faut que l’aménagement constitutif de la servitude prétendue ait encore existé au moment de la division des fonds et ait été maintenu ;

— absence de volonté contraire: il faut, enfin, que ne se soit pas manifestée, expressément ou tacitement, aucune volonté contraire à la présomption légale de constitution de servitude attachée à l’état de fait observé. Il n’y a servitude que si, de l’état de fait créé par l’auteur commun, résulte l’intention de celui-ci d’assujettir définitivement une parcelle ou une partie d’un fonds à un service au profit d’une autre parcelle ou partie d’un même fonds ; à cet égard, la clause indiquant qu’il n’avait pas été créé ou laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu contenu dans l’acte de division constitue une stipulation contraire à l’existence d’une servitude par destination du bon père de famille (3ème Civ. 06 septembre 2018 pourvoi n°17-21527).

En l’espèce, il résulte des actes authentiques de vente conclus les 30 mai 2022 et le 22 novembre 2022 entre Monsieur [P] et la SCI ANNE JEAN, ainsi que de l’acte authentique de vente conclu le 25 mars 2021 entre Monsieur [Z] et Madame [W] et de l’acte authentique de vente conclu le 27 novembre 2015 entre cette dernière et la SCI ANNE JEAN, que les lots n°1, n°7 et n°11 antérieurement dénommé lot n°2 appartenaient au même propriétaire la SCI ANNE JEAN.

L’examen des pièces versées aux débats, en particulier le règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [J], notaire, le 12 mars 2015, permet d’établir que la SCI ANNE JEAN était propriétaire unique de l’immeuble, qu’elle a transformé en copropriété, initialement divisée en sept lots, dont elle a ensuite vendu certains lots.

S’agissant du cumulus desservant l’appartement de Monsieur [Z] et situé dans le lot n°7

Pour justifier de l’existence d’une servitude par destination du père de famille Monsieur [Z] s’appuie sur la mention suivante figurant dans l’acte authentique de vente du 30 mai 2022 entre la SCI ANNE JEAN et Monsieur [P] :

«  CONVENTION DES PARTIES QUANT A L’ACCES AU [Localité 10] D’EAU CHAUDE

Le ballon d’eau chaude desservant le lot n°1 objet des présentes étant situé au sous-sol dans le lot 7 de la copropriété appartenant à la Société dénommée VALENTIN CB, Société civile Immobilière dont le siège est à [Adresse 16] (…), représentée par Madame [O] [W], (…) agissant elle-même en sa qualité de gérante de ladite société, Madame [W] s’engage à laisser un droit de passage occasionnel à l’ACQUEREUR, ceci à l’effet d’accéder au ballon d’eau chaude propriété du lot UN (1). (…) ».

Néanmoins, cette mention ne concerne pas son ballon d’eau chaude et constitue une servitude conventionnelle dont il n’est pas possible de déduire l’existence d’une servitude par destination du père de famille.

En outre, aucune pièce ne permet d’établir à quelle date et par qui cet équipement a été installé, ce qui ne permet pas de démontrer que cet aménagement a été réalisé par la SCI ANNE JEAN. A cet égard, les défendeurs soutiennent que ce cumulus a été installé par la SCI ANNE JEAN en 2006-2007 ainsi qu’en attestent les plans reçus au service de l’urbanisme de la mairie de [14], néanmoins aucun cumulus ne figure sur ces plans et dans la mesure où ni les plans du sous-sol ni les devis ou factures des travaux réalisés ne sont produits, il n’est pas établi que le cumulus aujourd’hui présent dans le lot n°7 appartenant à Monsieur [P] y a été installé par la SCI ANNE JEAN.

De surcroît, l’examen des pièces versées aux débats, en particulier l’acte authentique de vente conclu le 25 mars 2021, le procès-verbal d’assemblée générale des coprpriétaires du 16 février 2016, les factures de la société HD [K] [P] et l’attestation de Monsieur [K] [P], permet d’établir que Madame [T] [W] a fait réaliser des travaux de rénovation, travaux dont la teneur n’est pas précisée, mais qui rendent possible que le cumulus ait été installé au sous-sol à cette période.

En tout état de cause, ni Monsieur [Z], ni Madame [T] [W] ne rapporte la preuve suffisante que l’installation de ce cumulus dans le lot n°7 est le fait de la SCI ANNE JEAN.

Enfin, aux termes de l’acte authentique de vente du 27 novembre 2015, la SCI ANNE JEAN déclare «n’avoir créé ni laissé créer de servitude », de sorte que l’acte de division contient une stipulation contraire à l’existence d’une servitude par destination du père de famille.

S’agissant de la terrasse et de la baie vitrée,

Monsieur [P] soutient que la création d’une extension avec baie vitrée et ajout d’une terrasse extérieure sont le fait de Madame [T] [W], tandis que les défendeurs affirment qu’ils sont nécessairement le fait de la SCI ANNE JEAN puisqu’ils ont été réalisés avant la vente intervenue entre cette dernière et Madame [T] [W].

Or, aux termes de l’acte authentique de vente conclu le 25 mars 2021, Madame [T] [W] déclare que les travaux de fermeture de la terrasse existante et l’aménagement en chambre au cours de l’année 2015 ont été réalisés par la société HD [K] [P], sans autorisation administrative préalable et sans souscription d’une assurance dommages-ouvrages.

Les factures n° 34 et 35 émises le 10 décembre 2015 par la société HD [K] [P] et relatives à la rénovation d’un studio et à l’agrandissement d’une chambre au [Adresse 6] sont adressées à Madame [T] [W] et non à la SCI ANNE JEAN.

Selon l’attestation établie le 18 septembre 2024 par Monsieur [H] [C] [K] [P], ce dernier indique avoir réalisé les travaux de rénovation d’un studio et d’agrandissement d’une chambre entre le 1er juin 2015 et le 30 juillet 2015 et avoir adressé les factures à Madame [W].

Par ailleurs, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] du 15 février 2016 comporte le vote d’une résolution relative à la modification du règlement de copropriété en raison des travaux réalisés par [Localité 13] [W] nécessitant la création d’un nouveau lot de copropriété à annexer au lot n°2

Cet état descriptif de division modificatif, établi par acte authentique reçu le 5 juillet 2018 par Maître [J], notaire et publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 6 août 2018, volume 2019P, numéro 3025, prévoit :

— la division du lot n°2 en deux nouveaux lots numérotés 8 et 9 ; le lot n°8 correspondant à un appartement, première porte à droite au rez-de-chaussée, comprenant une pièce à vivre avec coin cuisine, salle d’eau avec wc et le lot n° 9 à un droit de jouissance exclusif d’une terrasse adjacent eau lot numéro 8 ;

— la création d’un nouveau lot n°10 correspondant à une chambre à la suite du lot n°8, par prélèvement sur les parties communes ;

— la suppression du lot n°9 ;

— la réunion des lots n°8 et 10 en un seul lot n°11 correspondant à un appartement, première porte à droite au rez-de-chaussée, comprenant séjour avec coin cuisine, salle d’eau avec wc, chambre.

Il convient de préciser qu’ainsi qu’il résulte des différents documents transmis par les parties par voie de notes en délibéré, autorisées par le tribunal, aucune modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété n’est intervenue ni postérieurement à celle du 5 juillet 2018.

En outre, Monsieur [Z] et Madame [T] [W], ne produisent aucun document émanant de la SCI ANNE JEAN ou à son nom, qui permettraient d’établir que les travaux de transformation de la terrasse en chambre avec baie vitrée et création d’une nouvelle terrasse extérieure auraient été commandés par la SCI ANNE JEAN ou ont été réalisés en son nom et pour son compte.

Au contraire, aux termes de l’acte authentique de vente du 27 novembre 2015 portant sur le lot alors dénommé n°2 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 8], d’une part, la description de la composition du lot n°2 ne fait état d’aucune chambre, ni d’une terrasse, d’autre part, la SCI ANNE JEAN déclare :

— « que le BIEN n’a pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, travaux qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires,

qu’il n’a pas modifié la destination du BIEN en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales,

que le BIEN n’a pas été modifié de son fait par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes (…) » ;

— « qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente » et « qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [Z] et Madame [T] [W] ne démontrent pas que la création de la baie vitrée et l’ajout d’une terrasse extérieure sont le fait de la SCI ANNE JEAN.

Par ailleurs, aux termes de l’acte authentique de vente du 27 novembre 2015, la SCI ANNE JEAN déclare «n’avoir créé ni laissé créer de servitude », de sorte que l’acte de division contient une stipulation contraire à l’existence d’une servitude par destination du père de famille.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] ne démontre pas l’existence de servitudes par destination du père de famille.

Sur les demandes principales de Monsieur [P]

sur la demande concernant le cumulus desservant le lot n°11 appartenant à Monsieur [Z] et situé dans le lot n°7 appartenant à Monsieur [P]

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

Selon l’article 545 du même code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application de ces textes, le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état (3ème Civ. 23 novembre 2022, pourvoi n° 22-19.200).

Sans remettre en cause ces principes, lorsque cela s’avère possible, la démolition ne doit être ordonnée que pour la partie de l’ouvrage incriminé qui empiète sur le fonds d’autrui (3ème Civ. 9 juillet 2014, pourvoi n°13.15483 ; 3ème Civ. 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-15.483), dans la limite de ce qui est nécessaire pour mettre fin à l’empiétement (3ème Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n°15-25.113 ; 3ème Civ. 26 novembre 1975, pourvoi n° 74-12.036; 3eme Civ. 4 juin 2013, pourvoi n°12-15.64 et 3ème Civ. 9 juillet 2014, n° 13-15.48).

En matière d’empiétement la bonne ou mauvaise foi du constructeur qui empiète sur le fonds voisin est indifférente (3ème Civ. 21 novembre 1969, Bull 763 ; 3ème Civ. 5 mars 1970, Bull 176 ; 3ème Civ. 12 juillet 1977, Bull 313 ; 3ème Civ.19 décembre 1983, Bull 229 ; 3ème Civ. 29 février 1984, Bull 57 ; 3ème Civ. 29 juin 1994, pourvoi 92-17.520).

Ce même constructeur ne peut non plus se soustraire à la démolition en invoquant les désordres qui pourraient en résulter pour son propre fonds (3ème Civ. 10 novembre 2009, Bull 248, pourvoi n° 08-17.526).

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 09 janvier 2023 que dans le lot n°7 correspondant à une cave se trouve un cumulus de marque LEMERCIER.

Aux termes du courriel de son conseil du 24 juillet 2023, Monsieur [Z] a admis que ce cumulus dessert son bien et il ne le conteste toujours pas aux termes de ses dernières écritures.

En outre, selon acte authentique de vente en date du 22 novembre 2022, Monsieur [P] est devenu propriétaire de ce lot n°7 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 6] (93).

Par ailleurs, aux termes de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établi aux termes d’un acte authentique reçu par Maître [J], notaire, le 12 mars 2015 publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 26 mars 2015, volume 2015P numéro 980, modifié aux termes d’un acte reçu par Maître [J], notaire, le 5 juillet 2018, publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 6 août 2018, volume 2018P, numéro 3025, d’une part, le lot n°7 correspond à un local en sous-sol, d’autre part, « les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans un local privatif et, comme tels, sont affectés à l’usage exclusif ou particulier de son occupant ».

Il s’en évince que le lot n°7 est une partie privative propriété de Monsieur [P] et que le cumulus LEMERCIER qui s’y trouve desservant exclusivement la propriété de Monsieur [Z], est une partie privative de Monsieur [Z].

Dès lors, il est suffisamment démontré que le cumulus LEMERCIER desservant le lot n°11 de Monsieur [Z] empiète sur le lot n°7, propriété de Monsieur [Z].

En conséquence, Monsieur [Z] sera condamné à l’enlèvement du ballon cumulus de marque MERCIER desservant son appartement (lot n°11) et situé dans la cave de Monsieur [P] (lot n°7).

Enfin, le seul refus de Monsieur [Z] de reconnaître l’existence d’un empiétement et l’introduction de la présente instance ne sont pas suffisants pour faire craindre un manque de diligence ou un comportement dilatoire de sa part qui justifierait d’assortir la présente condamnation d’une astreinte.

Sur la demande concernant la terrasse

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue.

Selon l’article 545 du même code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application de ces textes, le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état (3ème Civ. 23 novembre 2022, pourvoi n°22-19.200).

Sans remettre en cause ces principes, lorsque cela s’avère possible, la démolition ne doit être ordonnée que pour la partie de l’ouvrage incriminé qui empiète sur le fonds d’autrui (3ème Civ. 9 juillet 2014, pourvoi n°13.15483 ; 3ème Civ. 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-15.483), dans la limite de ce qui est nécessaire pour mettre fin à l’empiétement (3ème Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n°15-25.113 ; 3ème Civ. 26 novembre 1975, pourvoi n° 74-12.036; 3eme Civ. 4 juin 2013, pourvoi n°12-15.64 et 3ème Civ. 9 juillet 2014, n° 13-15.48).

En matière d’empiétement la bonne ou mauvaise foi du constructeur qui empiète sur le fonds voisin est indifférente (3ème Civ. 21 novembre 1969, Bull 763 ; 3ème Civ. 5 mars 1970, Bull 176 ; 3ème Civ. 12 juillet 1977, Bull 313 ; 3ème Civ.19 décembre 1983, Bull 229 ; 3ème Civ. 29 février 1984, Bull 57 ; 3ème Civ. 29 juin 1994, pourvoi 92-17.520).

Ce même constructeur ne peut non plus se soustraire à la démolition en invoquant les désordres qui pourraient en résulter pour son propre fonds (3ème Civ. 10 novembre 2009, Bull 248, pourvoi n° 08-17.526).

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 09 janvier 2023 que dans le jardin de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8], devant la baie vitrée de l’appartement appartenant à Monsieur [Z] se trouve une terrasse aménagée.

Monsieur [P] revendique la propriété ce jardin, dont il considère qu’il s’agit d’une partie privative, tandis que Monsieur [Z] et Madame [T] [W] font valoir qu’il s’agit d’une partie commune à jouissance exclusive du lot n°1.

Aux termes de l’acte authentique de vente du 30 mai 2022, Monsieur [P] a acquis auprès de la SCI ANNE JEAN, le lot n°1 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] est ainsi décrit :

« Lot numéro un (1)

Au rez-de-chaussée, un appartement comprenant :

Cuisine, salon, chambre, salle d’eau et wc.

Et un jardin

Et les trois cent quatre-vingt-dix millièmes (390/1000èmes) des parties communes générales.

Et les cent quatre-vint-sept millièmes (187/1000èmes) des parties communes spéciales du bâtiment.

Et les mille millièmes (1000/1000èmes) des charges spéciales aux parties communes spéciales.

Et les cent soixante sept millièmes (167/1000èmes) des charges d’antenne TV. »

Selon les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 2 et 3 du décret du 7 mars 1967 un règlement de conventionnel de copropriété incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes.

L’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle quand bien même il est établi dans le règlement de copropriété. Toutefois, l’état descriptif de division peut revêtir un caractère contractuel quand les dispositions qu’il comporte relatives à l’affectation des lots sont reprises dans le règlement de copropriété et que celui-ci stipule en outre que les copropriétaires entendent attribuer à cet état descriptif de division un caractère conventionnel.

En cas d’ambiguïté ou de contradiction dans les clauses du règlement de copropriété, l’état descriptif de division incorporé au règlement est susceptible d’être pris en considération pour en déterminer le sens ou la portée, notamment au titre de la destination des lots, sinon de l’immeuble lui-même.

Or, si en l’occurrence le règlement de copropriété du 12 mars 2015 intègre l’état descriptif de division et mentionne qu’il lui est annexé, en revanche, il ne comporte aucune stipulation lui attribuant un caractère contractuel.

En revanche, il ressort du procès-verbal du 15 février 2016, que l’assemblée générale des copropriétaires a voté la modification du règlement de copropriété pour créer un nouveau lot à annexer au lot n°2 et l’acte authentique reçu le 5 juillet 2018 par Maître [J], notaire et publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 6 août 2018, volume 2019P, numéro 3025, mentionne expressément qu’il est à effet de modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, de sorte que les copropriétaires ont entendu donner une valeur contractuelle à l’état descriptif de division.

Or, aux termes de cet acte modificatif, il est expressément indiqué que le jardin est une partie commune à usage privatif exclusif du lot n°1, puisque le lot n°9 correspondant à un droit de jouissance exclusive d’une terrasse adjacente au lot numéro 8 (anciennement dénommé lot n°2) et que le lot n°10 correspondant à une chambre a été créé par prélèvement sur les parties communes du jardin avant que les lots n°8 et n°10 ne soient réunis pour constituer le lot n°11.

En outre, ce document comporte un nouveau tableau récapitulatif de l’état descriptif de tous les lots constituant la copropriété, avec une nouvelle répartition de la quote-part des parties communes générales de chaque lot par suite de la création du lot n°10 issu des parties communes (1029èmes au lieu de 1000èmes). Selon ce nouvel état descriptif de division le lot n° 1 est composé d'« un appartement avec jouissance d’un jardin » et 390/1029èmes des parties communes générales tandis que le lot n°11 est « un appartement ».

Il s’ensuit que le jardin constitue une partie commune avec jouissance nécessairement exclusive au profit du lot n°1, faute de prévoir d’autres titulaires concurrents ou des périodes d’exercice.

Ce droit de jouissance exclusif sur le jardin ne confère pas à Monsieur [P] la qualité de propriétaire du jardin.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de suppression de la terrasse empiétant sur sa propriété.

Sur la demande concernant la baie vitrée

sur le fondement des vues irrégulières

La notion de vue est habituellement entendue largement : il s’agit de toutes fenêtres ouvrantes, laissant passer l’air, la lumière et les regards, de balcons, de terrasses non naturelles, de plates-formes ou exhaussements de terrains d’où une vue peut s’exercer sur le fonds servant.

Selon l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

L’article 679 du même code dispose qu’on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou oblique sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

En outre, les vues droites se définissent comme celles d’où l’on plonge directement le regard sur la propriété voisine sans se pencher ni tourner la tête et les vues obliques sont celles d’où l’on peut voir la propriété voisine mais en se penchant et en se plaçant dans une direction différente de leur axe, pratiquement, en tournant la tête.

L’article 680 du code civil précise que la distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

Néanmoins, les règles du code civil relatives aux servitudes légales de vue ne s’appliquent que si les terrains et les bâtiments appartiennent de façon privative à des propriétaires différents et ne jouent pas dans les rapports entre copropriétaires d’un ensemble immobilier.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été développé le jardin est une partie commune dont Monsieur [P] n’est pas propriétaire, d’autre part, l’immeuble en question est soumis au régime de la copropriété.

Dès lors, ce moyen sera rejeté.

— sur le fondement du respect de son droit de propriété

Ainsi qu’il a déjà été développé, Monsieur [P] dispose d’un droit de jouissance exclusif sur le jardin, partie commune, qui ne lui confère pas la qualité de propriétaire, de sorte qu’il ne peut invoquer l’article 545 du code civil pour obtenir la suppression de la baie vitrée de Monsieur [Z].

En conséquence, il sera débouté de ses demandes relatives à l’obstruction de la baie vitrée de Monsieur [Z].

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [P]

Monsieur [P] ne démontre pas que la présence du cumulus desservant le lot n°11 appartenant à Monsieur [Z] dans sa cave lui cause un queconque préjudice qui n’aurait pas déjà été réparé par la condamnation de ce dernier à supprimer cet équipement.

Les autres demandes de Monsieur [P] ayant été rejetées, comme étant exclusivement fondées sur le respect de son droit de propriété alors qu’il ne détient qu’un droit de jouissance exclusif sur le jardin qui ne lui confère pas la qualité de propriétaire, il ne peut se prévaloir d’aucun préjudice à ce titre.

En conséquence, Monsieur [P] sera débouté de sa demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur [Z].

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [Z]

sur sa demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur [P] au titre de la procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Monsieur [Z] ne rapporte pas la preuve que Monsieur [P] a introduit la présente action dans l’objectif spécifique de lui nuire.

En outre, Monsieur [Z] ne justifie d’aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer sa défense, qui seront évoqués ci-après au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur [Z] à l’encontre de Monsieur [P] sera rejetée.

sur sa demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur [P] au titre de son préjudice moral

Cette demande a le même fondement juridique et factuel que la précédente, elle sera rejetée pour les mêmes motifs.

sur la demande en résolution de la vente du 25 mars 2021 et en restitution du prix

— sur l’existence du droit à garantie

Aux termes de l’article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Il résulte de ces dispositions que la garantie du fait des tiers n’est due que si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit. La clause de non-garantie de désignation et de contenance ne dispense pas les vendeurs de garantir les acheteurs contre l’éviction d’une partie de la chose vendue.

Ainsi, la garantie est due lorsqu’un trouble de droit non déclaré et ignoré de l’acquéreur existe au moment de la vente (1ère civ. 28 octobre 2015, pourvoi n° 14-15.114 ; 3ème civ. 24 mai 2018 pourvoi n°17-12.760).

En l’espèce, ainsi qu’il a été préalablement rappelé aucune des pièces versées aux débats ne permet de démontrer à quelle date et par qui, le cumulus desservant le lot n°11 aujourd’hui propriété de Monsieur [Z] a été installé dans le sous-sol constituant le lot n°7 aujourd’hui propriété de Monsieur [P], néanmoins toutes les parties s’accordent pour reconnaître que cette installation est antérieure à la vente conclue le 25 mars 2021 entre Monsieur [Z] et Madame [W].

Il est également établi que ce cumulus constitue un empiétement sur la propriété de Monsieur [P], qui a introduit la présente instance pour le faire cesser et a d’ores et déjà obtenu la condamnation de Monsieur [Z] à procéder à l’enlèvement de cet équipement, de sorte que l’existence d’un trouble actuel est rapportée.

Par ailleurs, l’acte authentique de vente du 25 mars 2021 ne comporte aucune mention relative au fait que le cumulus desservant le lot objet de la vente se situe dans la propriété de la SCI ANNE JEAN alors que Madame [W] ne pouvait ignorer d’une part, que le cumulus desservant son lot se trouvait dans la propriété d’autrui, ne serait ce qu’au titre de son obligation d’entretien annuelle, d’autre part, que le sous-sol constituant le lot n°7 ne lui appartenait pas.

Dans ces conditions, Madame [W] est redevable à l’égard de Monsieur [Z] de la garantie d’éviction

— sur les conséquences de la garantie

Aux termes de l’article 1630 du code civil, lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur:

1° La restitution du prix;

2° [Localité 12] des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince;

3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire;

4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

Selon l’article 1636 du même code, si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente.

En l’occurrence, aux termes de l’acte authentique de vente du 25 mars 2021, Madame [T] [W] a vendu à Monsieur [Z], un appartement comprenant un séjour avec coin cuisine, salle d’eau avec WC, chambre, à usage d’habitation.

Cet acte stipule par ailleurs une garantie d’éviction de la part de Madame [T] [W].

Il n’est pas sérieusement contestable que la présence d’un cumulus, appareil destiné à la production d’eau chaude sanitaire était un élément déterminant du consentement de Monsieur [Z] pour l’acquisition d’un appartement à destination d’habitation et qu’il occupe à titre de résidence principale.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation de la vente conclue le 25 mars 2021 entre Monsieur [Z] et Madame [W] et par suite de condamner cette dernière à restituer le prix de vente soit la somme de 265.000 €.

Par ailleurs, Monsieur [Z] n’explique ni ne justifie avoir subi un ou des préjudices qui n’auraient pas été réparés par la résiliation de la vente, de sorte qu’il sera débouté de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [W] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [W] à payer à Monsieur [M] [P] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il apparaît nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à procéder ou faire procéder à l’enlèvement du ballon-cumulus situé dans le lot n°7 appartenant à Monsieur [M] [P] ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [P] de sa demande à l’encontre de Monsieur [D] [Z] de suppression de la terrasse édifiée dans le prolongement du lot n°11 et située dans le jardin, partie commune de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [P] de sa demande à l’encontre de Monsieur [D] [Z] d’obstruction de la baie vitrée du lot n°11 donnant sur le jardin, partie commune de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [P] de sa demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur [D] [Z] ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [Z] de sa demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur [M] [P] au titre de la procédure abusive ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [Z] de sa demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur [M] [P] au titre de son préjudice moral ;

PRONONCE la résiliation de la vente intervenue le 25 mars 2021 entre Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [W] relative au lot n°11 sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] [Localité 15] ;

CONDAMNE Madame [T] [W] à restituer à Monsieur [D] [Z] la somme de 265.000 € (deux cent soixante-cinq mille euros) au titre de la restitution du prix de vente ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [Z] de sa demande indemnitaire à l’encontre de Madame [T] [W] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [T] [W] aux dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [Z]et Madame [T] [W] à payer à Monsieur [M] [P] la somme de 2.000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT