TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON ; Madame [A] [J]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/08938 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6U4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] venant aux droits de la SOCIÉTÉ CIVILE POUR LA CONSTRUCTION ET LA LOCATION D’IMMEUBLE SOCLIM et de la SA DE GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDERESSE

Madame [A] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08938 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6U4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2011, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] a consenti un bail d’habitation à Mme [A] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,17 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné Mme [A] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— Résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion de Mme [A] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers,

— Condamner Mme [A] [J] à lui payer les sommes suivantes :

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à une fois et demie celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,

o 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

o 1046,48 euros au titre des fruits de la sous-location indument perçus,

o 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et de la sommation interpellative.

À l’audience du 19 mars 2026 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [A] [J], comparante en personne et qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Le rejet des demandes de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

— La condamner à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle reconnait la sous-location d’une chambre de l’appartement qu’elle dit avoir toujours occupé.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code. (…). En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en ses conditions générales que le preneur devra employer les lieux loués uniquement à son habitation personnelle et ne pourra les sous-louer.

Mme [A] [J] conteste ne pas occuper personnellement le logement. La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] échoue à rapporter la preuve d’un défaut d’occupation personnelle plus de huit mois par an, la sommation interpellative par commissaire de justice 24 juillet 2025 ne contenant aucun élément sur ce point. Les déclarations – anonymes – de la voisine sont en effet très insuffisamment circonstanciées.

En revanche, il ressort de cette même sommation interpellative que Mme [A] [J] a loué le logement via AIRBNB du 2 juin au 11 juillet 2025, ce qu’elle a pleinement admis. Elle a elle-même reconnu aux termes de ses écritures et à l’audience l’avoir loué une première fois en 2023/2024 durant 39 nuits. S’il n’est pas contesté que l’annonce sur le site AIRBNB a été créée en 2013, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ne démontre pas l’existence d’autres périodes de location.

Ces sous-locations constituent un manquement de la locataire à ses obligations légales et contractuelles.

Néanmoins et comme elle le relève, il s’agit de manquements isolés sur plus de 15 années de location. La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ne forme aucun autre grief à son encontre.

Les manquements ne sont dès lors pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion, condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, séquestration des objets mobiliers.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [A] [J] admet que la sous-loaction a causé un préjudice à la bailleresse qu’elle propose d’indemniser à hauteur de 1200 euros. Elle sera en conséquence condamnée à lui payer cette somme.

Sur la demande relative aux fruits civils

L’article 546 du code civil dispose que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ». Aux termes de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession. L’article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 septembre 2019, 18-20.727).

En l’espèce, il ressort de la sommation interpellative que Mme [A] [J] a perçu la somme de 1046,48 euros au titre de la location du 2 juin au 11 juillet 2025, ce qu’elle n’a pas contesté.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 1046,48 euros au titre de la restitution des fruits civils.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [A] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation mais non de la sommation interpellative qui n’est pas un acte indispensable à l’introduction de l’instance.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation conclu le 25 novembre 2011 avec Mme [A] [J] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], ainsi que de ses demandes aux fins d’expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation, séquestration des objets mobiliers,

CONDAMNE Mme [A] [J] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] les sommes de :

—  1200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1046,48 euros au titre de la restitution des fruits civils issus de la sous-location dudit logement du 2 juin au 11 juillet 2025,

CONDAMNE Mme [A] [J] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 12 septembre 2025 mais non de la sommation interpellative,

CONDAMNE Mme [A] [J] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection