TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/54910 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAI2M

N° : 11-CH

Assignation du :

15 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 janvier 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET [Localité 13] FILS ET [F] DAIGREMONT, SA

[Adresse 2]

[Localité 6]

pris en son agence [Localité 12] sis [Adresse 1]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS – #B0282

DEFENDERESSE

La société [Adresse 7], exerçant sous la dénomination SARL BOUCHERIE DELAHAYE, SARL

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Franck BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS – #B1099

DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 31 mars 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] a consenti une convention d’occupation à la société [Adresse 7], portant sur un local dépendant de l’immeuble et ainsi désigné : « partie de cour d’environ 4 m² pour exclusivement et WC commun fonds de cour ».

La convention a été consentie pour « l’implantation d’une chambre froide », moyennant un loyer annuel de 2.500 euros, payable annuellement à terme à échoir.

Par acte du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] a fait délivrer à la société BM du [Adresse 8] un commandement de payer la somme de 18.528,95 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée à la convention d’occupation.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [9] 11ème a, par acte du 15 juillet 2025, assigné la société [Adresse 7] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 18.528,95 euros au titre des loyers impayés au terme de 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 2.124,35 euros au titre de la clause pénale contractuelle ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 8,13 euros par jour, jusqu’à la libération des locaux ;

— condamner la défenderesse à procéder à la dépose de la chambre froide implantée dans la cour commune, objet de la convention d’occupation du 31 mars 2011 et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— condamner la défenderesse à procéder à la démolition du « local office » construit sans autorisation, comprenant la dépose du mobilier, des réseaux, des plaques inox aux murs, de la toiture et du carrelage au sol et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 décembre 2025, le demandeur maintient ses demandes dans les termes de son assignation. Il précise s’opposer aux délais sollicités par la défenderesse et ne pas avoir reçu le virement de 4.000 euros allégué par celle-ci ni celui de 8.538,95 euros qui aurait été fait la veille de l’audience.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société BM du Faubourg demande au juge des référés de :

— lui octroyer un échéancier de deux mois pour s’acquitter du reliquat de dette locative d’un montant de 6.100 euros, la première échéance de 3.100 euros au plus tard le 2 janvier 2026 et la seconde d’un montant de 3.000 euros au plus tard le 2 février 2026;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de l’échéancier ;

— lui octroyer un délai de deux mois pour retirer la chambre froide et l’autre installation à compter de la signature de l’acte de cession du droit au bail de M. [S] ;

— rejeter l’ensemble des demandes ;

— condamner la société Cabinet Loiselet père fils et [F] [L] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Cabinet Loiselet père fils et [F] [L] aux entiers dépens.

Le demandeur a été autorisé à justifier, en cours de délibéré, de la bonne réception du virement de 8.538,95 euros effectué par la société [Adresse 7] la veille de l’audience, ce qu’il a fait.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces dispositions, l’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, la convention d’occupation liant les parties comporte une clause résolutoire applicable, notamment, en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après un commandement resté infructueux.

Le commandement de payer signifié 2 juin 2025 à la société BM du [Adresse 8] vise cette clause.

Cette dernière ne conteste pas ne pas s’être acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 juillet 2025 à 24h00.

La société BM du [Adresse 8] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, elle ne produit aucun élément relatif à sa situation financière et à d’éventuelles difficultés justifiant l’octroi de tels délais, alors qu’il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qu’elle a cessé de régler le loyer depuis 2020, à l’exception d’un virement effectué la veille de l’audience.

En outre, elle a déjà bénéficié de délais de fait pour apurer sa dette depuis le commandement de payer du 2 juin 2025.

Sa demande de délais suspensifs sera donc rejetée et son expulsion sera ordonnée, dans les conditions précisées au dispositif.

L’indemnité d’occupation due au demandeur à compter du 3 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration sollicitée par le syndicat des copropriétaires, celle-ci s’analysant en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers de 18.528,95 euros, année 2025 incluse.

Le syndicat des copropriétaires a confirmé, en cours de délibéré, avoir reçu le virement de 8.538,95 euros fait la veille de l’audience par la défenderesse.

En revanche, il n’est pas établi que le virement de 4.000 euros, que la défenderesse a indiqué, en cours de délibéré, avoir effectué après l’audience, le 4 décembre 2025, ait été reçu par le demandeur.

En l’état, la créance locative non sérieusement contestable du syndicat des copropriétaires s’élève donc à la somme de 9.990 euros au jour de l’audience, 3 décembre 2025 (année 2025 incluse), au paiement de laquelle la société BM du [Adresse 8] sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale formée par le syndicat des copropriétaires, celle-ci étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de dépose de la chambre froide implantée dans la cour commune

La convention d’occupation signée par les parties prévoit expressément que :

« Le Preneur s’engage :

[…]

9°) A laisser en fin de bail ou en cas de départ anticipé à la fin d’une période triennale, tous travaux d’installation effectués à la prise de possession, soit d’amélioration, de modification, de réparation qui bénéficieront au bailleur par voie d’accession sans indemnité d’aucune sorte, même si ces travaux ont été imposés par une décision administrative. Toutefois, le bailleur pourra, s’il préfère, exiger la remise en état des lieux, en tout ou partie, dans leur état primitif, aux frais du Preneur, pour les travaux non autorisés par lui.

Les équipements, matériel et installations démontables sans dégradation installés par le preneur resteront sa propriété et devront être enlevés, lors de son départ, à charge pour lui de remettre les lieux en l’état et de supprimer toute trace de leur emplacement ».

Il en résulte que la chambre froide, qui a été installée par la société BM du [Adresse 8] pour les besoins de son activité commerciale, doit être démontée par suite de la résiliation de la convention.

La demande de dépose formée par le syndicat des copropriétaires est donc fondée et sera accueillie dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande de démolition du « local office » construit sans autorisation par la société BM du [Adresse 8]

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Au cas présent, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 15 avril 2025 – non contesté par la défenderesse – que celle-ci a construit, sans autorisation, un local à usage d’office et de cuisine dans la cour commune de l’immeuble.

L’expert a en effet constaté que « la construction, sans autorisation, de l’office dans la cour commune, l’appropriation du WC commun, la privatisation de l’accès à un espace privatif (pièce appartenant au commerce de fripe), la dégradation des façades au périmètre du local, la consommation d’eau commune (nous n’avons pas noté la présence d’un compteur individuel) et enfin l’encrassement du réseau d’évacuation dans la cour centrale sont directement imputables à la boucherie BM ».

La société [Adresse 7], qui ne conteste pas les conclusions de l’expert ni la réalisation de travaux sans autorisation, sera condamnée à remettre les lieux en état dans les conditions précisées au dispositif.

La démolition du « local office » décrit par l’expert comprendra, comme préconisé par celui-ci, la dépose du mobilier, des réseaux, des plaques inox aux murs, de la toiture et du carrelage au sol.

Sur la demande de délais

La société BM du Faubourg sollicite un délai de deux mois pour procéder aux travaux de remise en état des lieux « à compter de la signature de l’acte de cession du droit au bail de M. [S] ».

Elle expose qu’elle a signé une promesse de cession de droit au bail portant sur le local commercial voisin et que cette acquisition, qui doit se réaliser courant mars 2026, lui permettra de retirer les installations litigieuses.

Il résulte de l’avenant à la promesse de cession de droit au bail produit que le délai de réitération de l’acte a été prorogé au 28 février 2026. A cette date, la cession sera donc réalisée ou le projet définitivement abandonné.

En conséquence, un délai de deux mois sera accordé à la défenderesse pour retirer les constructions litigieuses, aucune raison ne justifiant l’octroi d’un délai supplémentaire, dépendant notamment de la signature effective de l’acte de cession, laquelle pourrait ne jamais intervenir. A l’expiration de ce délai, la défenderesse sera condamnée à une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois.

Sur les frais et dépens

La société [Adresse 7], partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera par suite condamnée à payer au demandeur la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 2 juillet 2025 à 24h00, de la clause résolutoire de la convention d’occupation liant les parties et la résiliation de plein droit de cette convention ;

Ordonnons l’expulsion de la société BM du [Adresse 8], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local qu’elle occupe dans la cour commune de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société [Adresse 7] à procéder à la dépose de la chambre froide implantée dans la cour commune, objet de la convention d’occupation du 31 mars 2011, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

Condamnons la société BM du [Adresse 8] à procéder à la démolition du « local office » construit sans autorisation, comprenant la dépose du mobilier, des réseaux, des plaques inox aux murs, de la toiture et du carrelage au sol, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

Condamnons la société BM du [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite de la convention, à compter du 3 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société BM du [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] la somme provisionnelle de 9.990 euros au titre de l’arriéré locatif au 3 décembre 2025, année 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Rejetons le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] ;

Rejetons la demande de délais de paiement formée par la société BM du [Adresse 8] ;

Condamnons la société BM du [Adresse 8] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société BM du [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 10] le 7 janvier 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY