TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [M] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e DANIAULT Eléonore

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03937 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQQS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 20 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SA Cabinet LOISELET [Localité 7] FILS & F. DAIGREMONT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par M^e DANIAULT Eléonore, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 20 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03937 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQQS

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [P] est propriétaire des lots n°206 et 229 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, a assigné M. [M] [P] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  7352,59 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 26 janvier 2024 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6297,80 euros à compter de la mise en demeure par avocat et de l’assignation pour le surplus,

—  1105,02 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions signifiées le 13 octobre 2025, soit la condamnation de M. [M] [P] à lui payer les sommes suivantes :

—  4558,91 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 26 janvier 2024 au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date de la mise en demeure par avocat,

—  1342,27 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, il a fait valoir que M. [M] [P] ne payait pas ses appels de charges et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assigné à étude, M. [M] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°206 et 229,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2023, 13 juin 2024 et 11 juin 2025 comportant :

∙ vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024 et 2025,

∙ approbation des comptes 2024,

∙ vote des travaux et dépenses suivantes : cheminées (Assemblée générale du 6 juin 2023 résolutions 10 et 11), réfection loge (Assemblée générale du 13 juin 2024 résolution 11), modernisation ascenseur (Assemblée générale du 13 juin 2024 résolution 17), installation vidéoprotection (Assemblée générale du 11 juin 2025 résolution 17), ascenseurs (Assemblée générale du 11 juin 2025 résolution 21),

— les attestations de non recours desdites assemblées générales,

— un décompte en date du 30 septembre 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4558,91 euros selon décompte actualisé au 1er octobre 2025, portant sur la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 4558,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements effectués depuis la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1342,27 euros, décomposés comme suit :

—  288,62 euros factures huissier (2),

—  237,25 euros facture huissier assignation,

—  43,97 euros de frais de mise en demeure,

—  102 euros mise en demeure avocat,

—  39,34 euros frais de relance,

—  117,09 euros frais ouverture contentieux,

—  514 euros facture avocat assignation.

S’agissant des deux factures huissier, elles sont datées de janvier 2024 et concernent manifestement une procédure antérieure. S’agissant des factures huissier et avocat pour l’assignation, ces frais sont des dépens pour la première et peuvent être sollicités au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la deuxième. Il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure et de la relance.

S’agissant frais d’ouverture de contentieux, il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles de la part du syndic. L’ensemble de ces demandes seront rejetées.

Seule le mise en demeure par avocat est justifiée et sera indemnisée.

Au regard de ces éléments, 102 euros seront alloués au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [M] [P] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui crée nécessairement un dommage pour le syndicat des copropriétaires. Ce dernier avait engagé une procédure antérieurement et s’était désisté au regard du paiement des charges avant l’audience.

M. [M] [P] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, les sommes de:

—  4558,91 euros au titre des charges de copropriété selon décompte actualisé au 1er octobre 2025, portant sur la période du 2ème trimestre 2024 inclus au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  102 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  500 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [P] aux dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge