N° RG 23/03136 – N° Portalis DB32-W-B7H-DAZVC – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 19 Décembre 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2025

N° RG 23/03136 – N° Portalis DB32-W-B7H-DAZVC

NAC : 70B

Jugement rendu le 19 Décembre 2025

ENTRE :

Madame [G] [D] [A] [Y] épouse [R]

Monsieur [S] [R]

demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Caroline THIBAULT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur [F] [O]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Julien K/BIDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-97416-2023-51 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Pierre de la Réunion)

Madame [V] [N] [J]

demeurant [Adresse 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER

Assesseur : Adeline CORROY

Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Barthélémy HENNUYER

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 Septembre 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 17 Octobre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 05 Décembre 2025 et prorogé au 19 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Julien K/BIDI, M^e Caroline THIBAULT

le :

N° RG 23/03136 – N° Portalis DB32-W-B7H-DAZVC – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 19 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente reçu le 15 mai 1998 par maître [X] [E], notaire à [Localité 12] (Réunion), M. [S] [R] et Mme [G] [D] [A] [Y] épouse [R] ont acquis la propriété d’une parcelle de terrain à bâtir cadastrée AT [Cadastre 7] située [Adresse 1] à [Localité 11] (Réunion).

Suivant acte authentique de vente reçu le 26 septembre 2019, M. [F] [O] a acquis auprès de Mme [V] [N] [J] épouse [P] la propriété d’une parcelle sur laquelle y édifiée une maison d’habitation en dur sous tôle cadastrée AT [Cadastre 5] située [Adresse 1] à [Localité 11] (Réunion).

Les parcelles AT [Cadastre 7] et AT [Cadastre 5] sont contiguës.

Par acte de commissaire justice délivré le 18 septembre 2023, M. et Mme [R] ont fait assigner M. [F] [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins d’obtenir :

— le constat, la suppression et la démolition de divers empiétements,

— la condamnation de M. [F] [O] à supprimer et démolir les ouvrages édifiés illégalement caractérisant un empiétement sous astreinte,

— la condamnation de M. [F] [O] à obturer définitivement la fenêtre créant une vue droite sur sa propriété ou à substituer à cette fenêtre une paroi fixe à verre dormant sous astreinte,

— Ordonner que la clôture édifiée en parpaings soit enduite afin de présenter un aspect harmonieux, en rapport avec le mur de façade de l’habitation du défendeur recouvert d’un enduit traditionnel de couleur blanche sous astreinte,

— la condamnation de M. [F] [O] à leur payer la somme de 6 000 euros en réparation préjudice subi antérieurement, lié au trouble de jouissance injustement subi,

— la condamnation de M. [F] [O] à leur payer la somme de 6 000 euros en réparation préjudice subi antérieurement, lié au trouble anormal de voisinage injustement subi.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 août 2024, M. [F] [O] a fait assigner Mme [V] [N] [J] épouse [K] en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion).

Suivant ordonnance rendue le 3 octobre 2024 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) a ordonné la jonction des deux instances.

Suivant ordonnance rendue le 20 février 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) a déclaré l’ensemble des demandes de M. et Mme [R] recevables.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 21 mai 2025, M.et Mme [R] demandent au tribunal de :

— Ordonner la suppression et la démolition/réfection des ouvrages et installations litigieuses générant un empiétement sur le fond leur appartenant, et caractérisé par :

* le dépassement de la toiture, elle-même prolongée d’une gouttière, du bien leur appartenant au-delà de la limite séparative,

* la portion du mur de clôture de M. [F] [O] édifiée en deçà de la limite séparative, porteur d’un tuyau en PVC blanc destiné à l’évacuation des eaux pluviales aboutissant sur leur propriété,

* la pose d’un tuyau en PVC noir, courant sur une douzaine de mètres en deçà et le long de la limite séparative, dont le contenu se déverse au surplus sur leur propriété,

— condamner M. [F] [O] à supprimer et démolir/refaire lesdits ouvrages et installations, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— condamner M. [F] [O] à obturer définitivement la fenêtre de son habitation qui crée au profit de son fonds une vue droite sur la propriété de M. et Mme [R], génératrice d’un trouble anormal de voisinage, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans le délai de deux mois suivant la notification de la décision à intervenir,

— A défaut, condamner M. [F] [O] à substituer à la fenêtre litigieuse une paroi fixe à verre dormant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans le délai de deux mois suivant la notification de la décision à intervenir,

— ordonner que la clôture édifiée en parpaings bruts, non conforme aux règles d’urbanisme local, génératrice d’un trouble anormal de voisinage, soit enduite afin de présenter un aspect harmonieux, en rapport avec le mur de façade de l’habitation de M. [F] [O] recouvert d’un enduit traditionnel de couleur blanche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner M. [F] [O] à leur payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice subi antérieurement, lié au trouble de jouissance injustement subi,

— condamner M. [F] [O] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice subi antérieurement, lié au trouble anormal de voisinage injustement subi,

En tout état de cause

— condamner M. [F] [O] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [F] [O] aux entiers dépens, ceux-ci comprenant notamment le coût de signification de l’acte introductif d’instance de 66,58 euros et le cout du procès-verbal de constat dressé par Commissaire de justice, de 450 euros,

— débouter M. [F] [O] de toutes demandes contraires.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent, en se fondant sur les articles 544, 545 et 681 du code civil, que les fonds AT [Cadastre 7] et AT [Cadastre 5] sont délimités par une ligne séparative représentée par les points ACDE telle que matérialisée sur le plan du procès-verbal de bornage du 9 mai 2019. Ils exposent que des ouvrages appartenant au défendeur empiètent sur leur fonds AT [Cadastre 7], à savoir, la toiture prolongée d’une gouttière, une portion du mur de clôture comportant un tuyau d’évacuation des eaux pluviales et un tuyau en PVC noire d’une douzaine de mètres en deçà et le long de ligne séparative dont le contenu se déverse sur leur propriété.

En réponse à M. [F] [O], ils font valoir que le procès-verbal de constat du 30 octobre 2024 a été établi en prenant en considération les limites fixées par le procès-verbal de bornage du 9 mai 2019. Ils répondent également que la pièce sur laquelle s’appuie le défendeur pour se prévaloir de l’acquisition prescriptive d’une servitude de surplomb est insuffisante pour établir une telle servitude au motif qu’elle est inexploitable. Ils indiquent que les arguments selon lesquels la demande de démolition porterait atteinte au droit au respect de son domicile sont inopérants dans la mesure où ils ne sollicitent pas la démolition du mur porteur du logement de M. [F] [O].

Ils arguent, sur le fondement des articles 9 et 678 du code civil que la fenêtre de la maison d’habitation du défendeur constitue une vue droite sur le fonds AT [Cadastre 7] et qu’elle ne respecte pas la distance légale de 1,90 mètre, qu’ainsi ils sont bien fondés à solliciter la suppression de cette vue illicite. Ils allèguent que cette vue constitue un trouble anormal du voisinage.

Ils soutiennent, en application de l’article 647 du code civil, que la clôture édifiée par le défendeur ne respecte pas le PLU de la commune de l’Etant-Salé ni les règles de l’art. Ils ajoutent que cette clôture, sur sa surface externe côté voisin, consiste en un mur de parpaings bruts, non enduits et empilés grossièrement par endroit est particulièrement inesthétique de sorte que le trouble anormal du voisinage est caractérisé.

En réponse à M. [F] [O], ils allèguent que le défendeur est à l’origine de l’édification de la nouvelle clôture puisqu’avant l’exécution des travaux par ce dernier, la clôture consistait en un muret surélevé en métal qu’ainsi il est de mauvaise foi.

Ils exposent, en se fondant sur les articles 544 et 1240 du code civil, que les empiétements causent un préjudice de jouissance dans la mesure où la présence des tuyaux d’évacuation et l’écoulement des eaux pluviales à proximité du portillon d’entrée trouble le passage. Ils ajoutent que ces empiétements troublent l’usage de la servitude de passage constituée au profit du fonds AT [Cadastre 6].

Ils font valoir que compte tenu de l’importance et de la durée de 5 ans du trouble anormal du voisinage, ils subissent un préjudice à fois matériel et moral.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 24 septembre 2025, M. [F] [O] demande au tribunal de :

A titre principal

Concernant les demandes tendant à obtenir la démolition des ouvrages litigieux

— débouter M. et Mme [R] de leur demande de démolition du débord de toiture,

— juger que la démolition des ouvrages est une mesure totalement disproportionnée par rapport au droit au respect du domicile,

— débouter M. et Mme [R] de leurs demandes de démolition des ouvrages litigieux,

Concernant la demande d’obturation de la fenêtre litigieuse

— débouter M. et Mme [R] de leur demande d’obturation de la fenêtre litigieuse,

Concernant la demande de condamnation à enduire le mur de clôture et la façade de son logement

— débouter M. et Mme [R] de leur demande tendant à le voir condamner à enduire le mur de clôture et la façade de son logement d’un enduit de couleur blanc,

Concernant la demande de condamnation en réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice en raison du trouble anormal de voisinage

— débouter M. et Mme [R] leurs demandes tendant à obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 6 000 euros en réparation du préjudice consécutif à un trouble anormal du voisinage,

A titre subsidiaire

s’il était condamné à réaliser des travaux et/ou à indemniser M. et Mme [R], juger que Mme [V] [J] sera condamnée à l’indemniser des sommes exposées,

En tout état de cause

— débouter M. et Mme [R] de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner M. et Mme [R] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au bénéfice de maître Julien K/Bidi en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

— condamner M. et Mme [R] aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, il soutient, en application de l’article 9 du code de procédure civile, que M.et Mme [R] ne démontrent pas, par la production de leurs pièces, l’existence des empiétements allégués. Il précise que les constations du commissaire de justice sont erronées dans la mesure où il se fonde sur des limites cadastrales qui n’ont aucune valeur juridique et que M. [R] n’a pas indiqué au commissaire de justice l’emplacement exact des bornes.

Il expose, sur le fondement de l’article 690 du code civil, que la toiture de sa maison d’habitation existe depuis plus de trente ans de sorte qu’il peut se prévaloir d’une servitude de surplomb empêchant la démolition de sa toiture.

Il argue que la démolition de ses ouvrages est une mesure disproportionnée qui porterait atteinte à son droit au respect du domicile au motif que les conséquences de cette mesure rendraient son bien impropre à son usage.

Il fait valoir que les demandeurs ne rapportent pas d’une vue droite sur leur propriété. Il ajoute que la fenêtre litigieuse ne donne aucune visibilité sur le fonds de M. et Mme [R] aux motifs qu’elle est composée de plusieurs vitres translucides, qu’une tôle rouillée est apposée contre cette fenêtre et que M. et Mme [R] projettent de construire un mur de clôture de 2 mètres de hauteur sur toute la longueur de leur terrain.

Il soutient que le mur de clôture considéré comme inesthétique par les demandeurs existait avant la vente du 26 septembre 2019 et que Mme [V] [J] est à l’origine de l’édification de ce mur.

Il allègue que M. et Mme [R] ne démontrent pas qu’il serait intervenu sur le mur de clôture.

Il soutient que l’atteinte à l’esthétique ne constitue pas un trouble anormal du voisinage.

Il expose que les demandeurs ne démontrent pas la réalité de leurs préjudices matériel et moral.

A titre subsidiaire, il fait valoir, en application de l’article 1602 et suivants du code civil et de la clause de garantie d’éviction stipulée à l’acte de vente du 26 septembre 2019, que Mme [V] [J] est tenue de le garantir des frais éventuels afférents aux travaux et de lui rembourser les sommes exposées.

Mme [V] [J] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance rendue le 25 septembre 2025, le juge de la mise en état a fixé la date de dépôt des dossiers au 17 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025 puis prorogé au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’empiètement

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 545 du même code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il sera rappelé à titre liminaire que l’existence d’un empiétement est une question de fait soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond, que le bornage est le procédé qui consiste, par l’implantation de bornes matérielles dans le sol, à délimiter la limite séparant deux propriétés contiguës. N’ayant d’autre fin que cette délimitation, le bornage n’a pas pour objet de trancher une question de propriété. Le juge ne peut se fonder exclusivement sur le seul bornage pour constater un empiétement. Le procès-verbal de bornage n’est pas un acte translatif de propriété et un accord sur des limites n’emporte pas accord sur la propriété ou renonciation à une partie de celle-ci.

La preuve de la propriété est libre, elle suppose une analyse des différentes preuves de propriété produites, sans que le juge puisse se fonder exclusivement sur un procès-verbal de bornage pour trancher un conflit de titre de propriété. Le juge peut statuer sur la propriété respective des parties et constater l’empiétement en prenant en compte le procès-verbal de bornage dès lors qu’elle ne se fonde pas exclusivement sur celui-ci.

En l’espèce, le demandeur fournit plusieurs éléments en soutien de sa demande.

En premier lieu, un plan de bornage de la parcelle AT [Cadastre 5] issu du procès-verbal de bornage du 9 mai 2019 par le géomètre-expert, qui a pour objet de reconnaître, définir et fixer d’un commun accord et de manière définitive les limites séparatives communes ou les points de limites communs entre la parcelle AT [Cadastre 5] et les parcelles AT [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 9]. Ce document énonce que selon la ligne A-C-D-E, la limite est conforme aux divers murs existants, et mentionne que les parties reconnaissent comme réelles et définitives les limites objet du présent procès-verbal de bornage ainsi fixée selon la ligne joignant les points. Au terme du plan fourni, la ligne ainsi décrite permet d’apercevoir d’une part un dépassement de la toiture, prolongée d’une gouttière, sur la propriété de Monsieur [R], et d’autre part la construction d’une portion du mur de clôture sur cette même propriété.

En second lieu, un procès-verbal de constat daté du 30 octobre et du 15 novembre 2024, dressé par le commissaire de justice Maître [L] [W], qui constate que tout le mur de pierres artificielles construit par le défendeur empiète sur la servitude, qu’une partie importante de la toiture du défendeur empiète sur la servitude de passage, que l’eau pluviale tombe directement sur la servitude. Il est précisé que la toiture empiète d’environ 0,5 mètre sur le fonds du demandeur selon le plan du géomètre.

Enfin, ces éléments sont étayés et illustrés par diverses photographies sur lesquelles des lignes virtuelles ou des marques de couleur, correspondant à la délimitation des parcelles, sont tracées et qui permettent de mesurer effectivement les empiètements dénoncés par le demandeur.

L’ensemble de ces éléments jouissent d’une valeur probante suffisante pour caractériser une situation d’empiètement, au préjudice du demandeur, s’agissant des éléments suivants :

Le dépassement de la toiture, elle-même prolongée d’une gouttière, du bien appartenant à M. [O] au-delà de la limite séparative ;La portion du mur de clôture de M. [O] édifiée en-deçà de la limite séparative, porteur d’un tuyau en PVC blanc destiné à l’évacuation des eaux pluviales aboutissant chez les époux [R] ;La pose d’un tuyau en PVC noir, courant sur une douzaine de mètres en deçà et le long de la limite séparative, dont le contenu se déverse au surplus chez les époux [R].

Sur la prescription acquisitive en matière de servitude de surplomb

Aux termes de l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. Aux termes de l’article 2272 alinéa 1er du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. L’article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Il appartient à celui qui prétend avoir acquis un immeuble par usucapion de rapporter la preuve d’actes manifestant son intention de se comporter en propriétaire exclusif du bien.

Les juges du fond ont un pouvoir souverain pour caractériser les faits de possession invoqués en vue de la prescription et pour apprécier les éléments de fait permettant de constater le caractère paisible, continu, public et non équivoque de la possession.

En l’espèce, le titre de propriété produit par le défendeur mentionne l’édification « il y a plus de vingt ans » d'« une maison d’habitation en sur sous tôle ». Cette mention est insuffisante pour caractériser un délai de 30 ans. En outre, le défendeur produit une photographie IGN qui serait datée du 15 mai 1989 et représenterait la propriété du défendeur. Il sera relevé qu’aucune précision suffisante n’accompagne le cliché produit afin de déterminer la date exacte de prise de la photographie, ni aucun élément permettant d’attester de sa valeur probante. Il sera en outre constaté que la photographie jointe possède une définition particulièrement faible ne permettant aucunement d’identifier avec suffisamment de précision les éléments de la maison d’habitation litigieux, ni de s’assurer de leur existence à la date alléguée, s’agissant a fortiori au terme des demandes adverses d’éléments mesurant 50 cm, insusceptibles d’être constatés sur les photographies aériennes ou satellitaires jointes.

Dès lors, faute d’apporter une preuve admissible et suffisante, la prescription acquisitive n’est pas acquise. Le défendeur sera débouté de ce chef.

Sur la demande de démolition

Tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus et l’auteur d’un empiétement n’est donc pas fondé à invoquer les dispositions de la Convention européenne des droits de l’homme dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement.

Les mesures d’expulsion et de démolition d’un bien construit illégalement sur le terrain d’autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l’occupant mais cette ingérence, fondée sur les articles 544 et 545 du code civil, vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la CEDH.

En l’espèce et contrairement aux allégations du défendeur selon qui le demandeur demande la démolition de toute une partie du logement afin d’y ériger un mur de clôture de 2 mètres de hauteur, la demande principale porte sur un dépassement de toiture et de sa gouttière, sur la portion d’un mur de clôture ainsi qu’un tuyau en PVC, éléments précis qui n’incluent pas la totalité des bâtiments. Les allégations selon lesquels les démolitions sollicitées engendreraient des infiltrations ne sont pas objectivées, n’ayant fait l’objet d’aucun constat ni d’aucune expertise et étant rappelé que ces aménagements demeurent à la charge du propriétaire ; l’évocation d’un débordement des eaux de ruissellement de la parcelle des demandeurs sur celle du défendeur n’est pas davantage caractérisée.

Par suite, aucune violation des textes précitée n’est encourue, de sorte qu’il conviendra d’ordonner la démolition des éléments litigieux.

Considérant la nature du litige, il conviendra, au visa des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’assortir cette obligation d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard, dans le délai de deux mois suivant la notification de la décision à intervenir.

Sur la licéité de la vue

Selon l’article 9 du Code Civil : « Chacun a droit au respect de sa vie privée. »

L’article 678 du Code civil dispose que : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de Constructions. »

Enfin, l’article 680 du Code civil précise quant à lui que : « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. »

La détermination du caractère des vues et ouvertures pratiquées sur l’héritage d’autrui est une question de fait qu’il appartient aux juges du fond de trancher souverainement.

Les juges du fond statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures à la distance légale.

Ils peuvent refuser d’ordonner la démolition s’ils constatent que des travaux (pose d’une cloison translucide) sont de nature à interdire toute vue sur le fonds voisin.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la fenêtre litigieuse ne respecte pas la distance légale de 19 décimètres avec la propriété du voisin. Les éléments du dossier et notamment les photographies jointes, les plans cadastraux et le rapport procès-verbal de constat du 30 octobre 2024 dressé par le commissaire de justice permettent d’établir que la vue litigieuse contrevient aux dispositions légales précitées. Il est du reste inopérant de relever que les consorts [R] auraient apposé contre cette fenêtre une tôle rouillée, dès lors que cet aménagement temporaire et précaire réalisé par les demandeurs n’est pas susceptible de régulariser la situation de la fenêtre litigieuse au regard des dispositions du code civil précitées ; en effet, il s’agit d’une simple mesure temporaire prise par le demandeur afin de limiter les effets impliqués par une vue illicite, mais non d’en éliminer la cause. De la même manière, l’intention avérée ou non des consorts [R] de construire un mur de clôture de 2 mètres qui serait susceptible d’obstruer la vue de la fenêtre litigieuse n’est pas susceptible de couvrir l’irrégularité précédemment constatée, dès lors que la licéité d’une situation s’apprécie au jour où le juge statut et non au regard d’événement non-réalisés et simplement hypothétiques.

Il conviendra dès lors d’ordonner au défendeur de substituer à la fenêtre litigieuse une paroi fixe à verre dormant.

Considérant la nature du litige, il conviendra, au visa des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’assortir cette obligation d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard, dans le délai de deux mois suivant la notification de la décision à intervenir.

Sur le trouble anormal du voisinage

Aux termes de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Pour ouvrir droit à réparation, le trouble de voisinage doit présenter un caractère anormal et être d’une gravité certaine. Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en fonction des circonstances de temps et de lieu, tout en tenant compte de la perception ou de la tolérance des personnes qui s’en plaignent mais ne doit pas être apprécié en fonction de la seule réceptivité des victimes.

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage ne suppose pas la démonstration d’une faute mais d’un dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Il appartient au demandeur d’établir le caractère anormal de l’inconvénient et le préjudice subi qui en résulte.

Le trouble esthétique peut être indemnisé au titre du trouble anormal de voisinage, dès lors qu’est caractérisé l’enlaidissement du panorama et de l’environnement. S’agissant d’une appréciation in conctreto et situationnelle, le juge peut intégrer à son analyse des éléments extérieurs comme un plan local d’urbanisme.

En l’espèce, les éléments du dossier et notamment les photographies jointes permettent de constater la présence d’un mur extérieur donnant sur la parcelle des demandeurs, constitué de parpaings non revêtus ou enduits, et édifié de manière très irrégulière par les défendeurs, ainsi que le rapportent les attestations et photographies jointes.

Il convient de relever que le PLU joint au dossier et applicable au secteur des parcelles concernées et traite de l’aspect extérieur des constructions et aménagements de leurs abords, et énonce que tout projet, incluant les clôtures, le jardin, doit garantir une parfaite insertion dans l’espace environnant dans lequel il s’inscrit, notamment par une homogénéité de traitement ou par son harmonie avec le caractère, les proportions, les matériaux et les couleurs qui constituent cet espace environnant. Le document prohibe du reste l’utilisation à nu des matériaux destinés à être enduits.

Dès lors, les constatations effectuées sur les photographies d’ensemble du muret et les considérations et interdictions énoncées dans le PLU permettent de caractériser un trouble anormal du voisinage, de nature esthétique, s’agissant du mur de parpaings litigieux.

Il conviendra dès lors d’ordonner aux défendeurs d’enduire le mur litigieux afin de mettre fin à ce trouble anormal du voisinage.

Considérant la nature du litige, il conviendra, au visa des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’assortir cette obligation d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard, dans le délai de deux mois suivant la notification de la décision à intervenir.

Le préjudice causé en raison de ce trouble anormal du voisinage doit ouvrir droit à réparation à hauteur de 3000 euros, qui seront à la charge du défendeur.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le demandeur évoque une gêne occasionnée par les travaux du défendeur, l’ouverture d’un portillon perturbée, ou encore la présence de tuyaux d’évaluation avec écoulement des eaux pluviales.

Il sera constaté que les éléments fournis par le demandeur pour décrire et expliciter le préjudice ou le dommage par lui subi en raison des agissements du défendeur ne sont pas suffisamment précis et étayés pour caractériser une responsabilité ouvrant droit à réparation d’un préjudice ou d’un trouble de jouissance.

Par conséquent, la demande tendant au prononcé de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi antérieurement lié au trouble de jouissance sera rejetée.

Sur le recours en garantie contre Mme [V] [J]

En application de l’article 1626 du code civil, le vendeur est tenu de répondre des troubles de droit émanant de tiers et qui sont de nature à remettre en cause la maîtrise de l’acheteur sur le bien vendu.

La découverte d’un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur, constitue un trouble actuel obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir l’acquéreur ; ce trouble existe avant même qu’intervienne un jugement le constatant.

En l’espèce, il ressort de la procédure que lors de l’achat de leur maison, M. [O] s’est vu remettre par Madame [J] une garantie de possession stipulant expressément que le vendeur garantit l’acquéreur contre le risque d’éviction, et qu’il déclare « qu’il n’y a aucun empiètement sur le fonds voisin ». Dès lors, il ne peut être reproché à M. [O] d’avoir eu une connaissance de la situation d’empiètement lors de l’achat de sa maison.

Par ailleurs, le trouble actuel est en l’espèce caractérisé dès lors que M. [O] s’est retrouvé assigné en justice précisément en raison d’une situation d’empiètement, et devra au terme du dispositif répondre d’une obligation de démolition s’agissant des éléments relevant de l’empiètement.

Dès lors, M. [O] doit bénéficier de la garantie d’éviction s’agissant des empiètements précédemment relevés. Par conséquent, Madame [J] sera condamnée à garantir les frais exposés au titre de la démolition des installations litigieuses.

Sur les demandes accessoires

Succombant, M. [O] sera condamné aux dépens.

Pour les mêmes motifs, il sera condamné à payer la somme de 3500 euros aux demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. Jean Antony [O] à abattre les ouvrages et installations litigieuses générant un empiétement sur le fond appartenant à M. et Mme [R], et caractérisé par :

— Le dépassement de la toiture, elle-même prolongée d’une gouttière, du bien appartenant à M. [O] au-delà de la limite séparative.

— La portion du mur de clôture de M. [O] édifiée en-deçà de la limite séparative, porteur d’un tuyau en PVC blanc destiné à l’évacuation des eaux pluviales aboutissant chez les époux [R].

— Le tuyau en PVC noir, courant sur une douzaine de mètres en deçà et le long de la limite séparative, dont le contenu se déverse au surplus chez les époux [R]

ET CE, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

DIT que Madame [V] [N] [J] devra garantir l’intégralité des frais exposés par M. [O] au titre de la démolition des installations génératrices d’un empiètement mentionnées au point précédent.

CONDAMNE M. [O] à substituer à la fenêtre litigieuse une paroi fixe à verre dormant, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard, dans le délai de deux mois suivant la notification de la décision à intervenir ;

CONDAMNE M. Jean Antony [O] à faire tous travaux utiles sur la clôture édifiée en parpaings bruts afin de faire cesser le trouble anormal du voisinage et de la mettre en conformité avec le plan local d’urbanisme applicable, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard, dans le délai de deux mois suivant la notification de la décision à intervenir ;

DEBOUTE les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts en ce qui concerne le trouble de jouissance ;

CONDAMNE M. Jean Antony [O] à payer Mme [G] [Y] épouse [R] et M. [S] [R] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé par le trouble anormal du voisinage ;

DEBOUTE M. [O] de sa demande relative à la prescription acquisitive de la servitude de surplomb ;

CONDAMNE M. Jean Antony [O] à payer Mme [G] [Y] épouse [R] et M. [S] [R] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Jean Antony [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT