JUGEMENT DU

8 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/366 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MBJO

S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION

c/

[U] [Q]

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Jean-Pierre BLATTER

M^e Sébastien CHEVALIER

la SELARL CVS

délivrées le 08 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU

HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 16 JUIN 2025.

Prononcé du jugement fixé au 08 SEPTEMBRE 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement contradictoire,

ENTRE :

S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, en qualité d’avocat plaidant,

Représentée par M^e Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES, en qualité d’avocat postulant, vestiaire : 256

PARTIE DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [U] [Q], demeurant [Adresse 2]

Représenté par : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, en qualité d’avocat plaidant, vestiaire : 22A

PARTIE DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 mai 1984, M. [U] [Q] a donné à bail commercial à la SOCIETE RENNAISE DE GRANDS MAGASINS, aux droits de laquelle se trouve la société MONOPRIX EXPLOITATION, des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1983.

Le bail a été renouvelé pour la première fois selon acte sous seing privé du 4 mai 1999 à compter rétroactivement du 1er octobre 1992 pour se terminer le 30 septembre 2001, puis une deuxième fois par acte sous seing privé des 12 et 20 septembre 2003 à compter du 1er octobre 2001 pour se terminer le 30 septembre 2010.

Par acte d’huissier du 12 mars 2010, M. [U] [Q] a fait signifier à la société MONOPRIX EXPLOITATION un congé pour le 30 septembre 2010, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2010.

Suivant un jugement du 18 juillet 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de NANTES a fixé à 252 736 € par an hors charges et hors taxes, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2010.

Par acte d’huissier des 8 et 9 novembre 2021, la S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION a fait signifier à M. [U] [Q] et à l’administrateur de biens de ce dernier, la société CABINET THIERRY, une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022.

Après un mémoire préalable signifié le 7 novembre 2022, la S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION a fait assigner M. [U] [Q] devant le juge des loyers commerciaux par acte d’huissier du 13 janvier 2023 pour solliciter :

— la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 156 801 € hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014,

— le paiement des intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer depuis le 7 novembre 2022 et à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation par années entières en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— subsidiairement, l’organisation d’une mesure d’instruction en application de l’article R 145-30 du code de commerce avec fixation du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 156 801 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022,

— la condamnation de M. [U] [Q] aux dépens et au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suite à échanges de mémoires entre les parties à l’occasion desquels M. [U] [Q] a notamment réclamé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 344 640 € hors taxes hors charges, par jugement avant dire droit du 9 octobre 2023, M. [L] [W] a été nommé en qualité d’expert.

Au terme de son rapport du 28 janvier 2025, l’expert a proposé une valeur locative de 291 106 € au 1er janvier 2022 pour une surface pondérée à 675,42 m².

Dans un mémoire récapitulatif n° 2 du 10 juin 2025, la S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION a soutenu que :

— des coquilles dans la présentation des calculs de la surface pondérée par l’expert doivent être rectifiées pour retenir néanmoins la surface pondérée totale de 675,42 m²,

— il n’y a pas lieu de modifier la pondération des annexes de l’entresol,

— la surface retenue lors des précédents renouvellements n’a pas valeur contractuelle et ne vaut pas renonciation à vérifier les surfaces mises à disposition, alors que les indications figurant dans les actes de renouvellement figuraient pour information et que la valeur locative doit être déterminée objectivement à partir des surfaces pondérées,

— l’autorité de chose jugée du jugement du 18 juillet 2013 n’est attachée qu’au dispositif de la décision et non à ses motifs se référant à la surface de 686 m² et à des coefficients de pondération qui ont évolué avec la révision de la charte de l’expertise,

— la preuve de l’exécution de travaux ayant réduit la surface de 31 m² n’est pas rapportée, et cette question n’a pas été soumise à l’expert,

— la majoration de valeur retenue par l’expert au titre de la charge de l’impôt foncier ne peut être réévaluée sur la base de la valeur locative utilisée par le service des impôts qui est décorrélée de la valeur réelle,

— la correction opérée au titre du transfert de la charge des travaux exigés par l’administration s’impose en application de l’article R 145-8 du code de commerce, même si aucuns travaux n’ont été exigés au cours du bail,

— la valeur locative de comparaison du local Crazy Républic doit être rectifiée, au regard d’une prise en compte erronée de l’affectation d’une partie des locaux non conforme au bail,

— la correction en fonction des surfaces, contestée par M. [Q], est pourtant conforme aux dispositions de l’article R145-7 alinéa 3 du code de commerce,

— en tenant compte de la rectification de la valeur Crazy Republic, la valeur locative s’élève à 287 897,77 €,

— le loyer plafonné est bien calculé par l’expert à 298 466 €,

— la valeur locative est inférieure au loyer plafonné,

— l’effet de la modification des facteurs locaux de commercialité sur le commerce est contesté, en ce que l’accroissement de la population au niveau de la communauté urbaine ou de la ville n’a pas d’incidence sur son commerce de proximité, que la zone de chalandise est plus restreinte que la métropole, où a été constatée l’augmentation des nuitées d’hôtel, que l’accroissement de l’utilisation des transports en commun n’est pas étayée, ni l’influence de l’ouverture d’un parking.

Elle a conclu en demandant :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 287 897,77 € hors taxes hors charges,

— les intérêts au taux légal sur le trop perçu de loyer du bail à compter du 7 novembre 2022 sur les échéances postérieures au 31 décembre 2021,

— la condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d’expertise.

M. [U] [Q] a répliqué par mémoire du 12 juin 2025 notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du même jour que :

— le loyer doit être fixé à la valeur locative par application des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, au regard de la modification notable des facteurs de commercialité résultant de l’augmentation de la population de la ville et de la métropole, l’implantation de nouvelles enseignes nationales, la hausse de la fréquentation des transports en commun, les aménagements urbains, éléments confirmés par l’expert et déjà pris en compte par plusieurs décisions du juge des loyers commerciaux,

— il existe un différentiel de 26,50 m² entre les surfaces retenues dans le cadre du précédent renouvellement et celles mesurées en 2024,

— cette différence résulte nécessairement de travaux réalisés par la société MONOPRIX, puisque les plans qui avaient été pris en compte étaient ceux qu’elle avait fait établir, sachant que l’expert ne pouvait rien constater à ce sujet,

— la mention des surfaces dans les avenants de renouvellement leur donnent valeur contractuelle, même avec la mention « pour information »,

— le juge a constaté un fait lors de la précédente instance en fixation du loyer, si bien qu’il importe peu que les motifs n’aient pas autorité de chose jugée,

— la perte de surface est certaine et ne peut résulter que de travaux du bailleur, de sorte qu’il convient de retenir une surface de 881 m² se décomposant en 686 m² au rez-de-chaussée et 195 m² pour l’entresol, comme lors des précédents renouvellements,

— par comparaison avec les surfaces mentionnées dans le jugement de 2013 et l’expertise de M. [W], il est constaté une différence de surface de 13,4 m² de surface de vente, de 14,40 m² soit 7,5 m² pondérés au titre des réserves, et une différence de pondération de l’entresol de 0,3 à 0,2,

— en conservant les données de 2013, la surface pondérée totale doit être fixée à 714,26 m²,

— le preneur conteste à tort la valeur de comparaison du bail Crazy Républic retenue par l’expert , qui a fixé à juste titre la surface utile pondérée selon l’affectation des lieux au moment du renouvellement du bail conformément à la jurisprudence,

— la charge des travaux exigés par l’administration ne peut justifier une minoration de la valeur locative, alors qu’il n’est justifié d’aucuns travaux à ce titre,

— la clause tous commerces a été prise en compte par une majoration de 10 % non contestée,

— dans le cadre de son pré-rapport, l’expert a retenu un forfait de 5 % au titre de la charge de la taxe foncière et l’a finalement réduit à 3,9 % par comparaison au loyer plafonné, alors qu’il s’agit d’une valeur théorique décorrélée de la valeur du bien, de sorte qu’il est proposé d’effectuer le calcul par rapport à la valeur brute retenue par la service des impôts, ce qui donne un ratio de 12,11 %,

— l’expert a considéré comme une loi universelle la tendance généralement observée mais non systématique selon laquelle les petites surfaces se louent plus cher que les grandes et a effectué un retraitement mathématique non fiable et qui présente des incohérences , notamment pour les valeurs EURODIF,

— en retenant les valeurs corrigées selon ses observations, elles sont en moyenne de 441 € avec une médiane à 443 € et en appliquant la majoration de 10 % proposée par l’expert au titre d’une mitoyenneté et d’une communication physique avec les locaux voisins, la valeur de 484 € hors taxes le m² est revendiquée, soit un loyer de renouvellement de 345 701 € par an pour 714,26 m².

Il a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 au montant de 345 701 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses étant inchangées sauf celles contraires aux dispositions nouvelles de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application, avec la précision qu’à défaut d’exercice du droit d’option prévu par l’article L 145-57 du code de commerce, la décision vaudra titre exécutoire, et à la condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juin 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

La locataire soutient que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné et le bailleur revendique le déplafonnement du loyer en invoquant le dernier motif prévu par ces textes.

La demande de la locataire impose de rechercher la valeur locative ; celle du bailleur de vérifier si les conditions sont réunies pour accorder le cas échéant une augmentation supérieure à celle du loyer plafonné.

L’augmentation de la population, selon les chiffres détaillés par M. [Q] et vérifiés par l’expert, est significative et permet d’accroître le potentiel de clientèle. La société MONOPRIX EXPLOITATION n’apporte aucun élément pour accréditer le fait que sa zone de chalandise serait limitée à celle d’un commerce de proximité. Cette affirmation heurte le bon sens le plus élémentaire et il ne faudrait jamais avoir mis les pieds dans ce magasin du centre-ville de [Localité 1] pour la croire, car chacun peut constater que, tout au long de la journée, s’y pressent, notamment pendant la pause méridienne en semaine, de nombreux chalands qui viennent se procurer de quoi se sustenter avant de reprendre le travail et en profitent, pour certains, pour faire d’autres emplettes. En témoignent les aménagements réalisés pour faciliter l’évacuation du véritable flot de clients aux heures de pointe, notamment à proximité de l’alimentation, clients qui ne se limitent certainement pas aux habitants du quartier, sauf peut-être aux heures les plus tardives.

De plus, il serait difficile de considérer que les aménagements réalisés pour limiter la circulation des véhicules en centre-ville et faciliter au contraire la déambulation des piétons sur une [Adresse 4] où convergent plusieurs lignes de transports en commun, dont l’expert confirme qu’ils bénéficient d’une hausse de fréquentation, et qui a profité aux autres commerces de la même rue, ne sont pas aussi bénéfiques à ce commerce.

Il convient donc de retenir que l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité autorise le cas échéant le déplafonnement à la hausse et qu’il est nécessaire de rechercher la valeur locative pour fixer en tous cas le loyer du bail renouvelé.

Les parties sont en désaccord sur le calcul de la surface pondérée des locaux.

En premier lieu, le bailleur revendique un calcul des surfaces brutes différent de celui effectué par l’expert sur la base de mesures réalisées par un technicien sapiteur.

Les mesures réalisées par le sapiteur ne sont pas contestées. La surface utile déterminée par l’expert selon son tableau se montant à 854,50 m² et non 859,40 m², elle doit être considérée comme la surface utile mise à disposition à la date du renouvellement selon les règles de la charte de l’expertise.

Le seul fait qu’une différence soit constatée avec la surface admise précédemment par les parties et retenue par le juge en 2013 n’impose pas de se référer aux mesures précédentes, alors que le bail initial ne mentionne aucune superficie contractuelle, que les avenants ne font mention des surfaces de 686 m² pour le rez-de-chaussée et de 195 m² pour l’entresol que « pour information », en soulignant qu’elles étaient « déterminées par expertise », si bien qu’une nouvelle expertise a pu déterminer un calcul différent en fonction de l’évolution des règles de la charte et que les nouveaux chiffres ne résultent pas « nécessairement » de travaux réalisés par le preneur. En effet, l’expert [W] a rappelé les restrictions imposées par la charte de l’expert conduisant à écarter certaines surfaces et le défaut de production de l’expertise initiale ne permet pas de faire de comparaison ni de déterminer d’où proviennent les différences.

De plus, la lecture du jugement du 18 juillet 2013 ne permet pas de considérer que le juge a tranché ou constaté quoi que ce soit au sujet de la surface utile, puisqu’il n’y avait pas de débat à ce sujet.

Il convient donc de retenir la surface utile de 854,50 m².

Le bailleur revendique également le coefficient de pondération de 0,3 appliqué dans le jugement de 2013 sur les surfaces de l’entresol, alors que l’expert [W] a proposé un coefficient de 0,2.

La locataire admet que s’agissant d’annexes reliées à la surface de vente, la pondération doit être fixée entre 0,2 et 0,3 selon la charte de l’expertise et se range à l’avis de l’expert.

Rien ne vient expliquer que les superficies de l’entresol affectées aux bureaux et locaux sociaux soient considérées comme ayant moins d’utilité depuis 2013. Il n’y a donc pas lieu de revoir le coefficient de pondération de 0,3 retenu en 2013 les concernant et qui peut être admissible dans le cadre de la charte de l’expertise révisée. Les dégagements et circulation seront affectées d’un coefficient de 0,2 pour tenir compte de leur moindre utilité. En toute logique le bureau du rez-de-chaussée doit aussi être affecté d’un coefficient de 0,3, même si le bailleur ne l’a pas mentionné, sachant que le calcul total sera inférieur à sa demande.

Il convient donc de retenir les pondérations suivantes :

RDC vente : 634,80 m² coef 1 soit 634,80 m²p

RDC bureaux : 9,3 m² coef 0,3 soit 2,79 m²p

RDC techniques : 7,8 m² coef 0,1 soit 0,78 m²p

RDC réserves : 6 m² coef 0,15 soit 0,9 m²p

RDC circulations : 0,3 m² coef 1 soit 0,3 m²p

entresol bureaux : 90,30 coef 0,3 soit 27,09 m²p

entresol locaux sociaux : 75,80 coef 0,3 soit 22,74 m²p

entresol dégagement circulation : 30,20 coef 0,2 soit 6,04 m²p

Total : 695,44 m²

S’agissant des valeurs de voisinage, le seul litige entre les parties concerne la valeur Crazy Republic, dont l’expert a tenu compte en se référant une surface pondérée de 899 m². S’il ressort des éléments produits à l’expert qu’il y a eu des discussions entre bailleur et preneur de ce commerce de comparaison au sujet de la surface pondérée et qu’ont été évoquées, dans le cadre des pourparlers transactionnels, des surfaces différentes selon l’exploitation réelle des locaux ou selon ce qui aurait été prévu au bail, l’expert a pris en considération à juste titre la surface pondérée correspondant à l’usage des locaux et la valeur finalement négociée par les parties, dès lors qu’il n’y avait pas à tenir compte d’éléments en négociation, fussent-ils étayés par des avis d’experts, et que seule la surface utile pondérée exploitée calculée selon les mêmes règles de la charte de l’expertise sont pertinentes, afin que la comparaison repose sur les mêmes bases que pour le local considéré.

Les correctifs opérés par l’expert sont critiqués pour certains d’entre eux.

Celui de 5 % au titre du transfert de la charge des travaux exigés par l’administration est pleinement justifié, même sans justification de l’exécution de travaux pendant la période du bail, dès lors que c’est la clause du bail imposant cette charge qui constitue un élément de négociation de la valeur locative entre les parties et que même si pendant une période limitée de temps, elle n’a pas trouvé application, elle fait assumer un risque de gestion pris en charge par le preneur qui justifie le coefficient appliqué conformément aux usages en la matière.

S’agissant de la taxe foncière, sa charge est supportée par le bailleur. Il est nécessaire, lorsqu’elle est transférée à la charge du preneur, comme c’est fréquement le cas dans les baux commerciaux, de déduire l’impôt foncier de la valeur locative en application de l’article R 145-8 du code de commerce. Dans le cas présent, il est nécessaire, pour permettre une comparaison fiable avec les valeurs où la charge de l’impôt foncier est transférée au preneur d’appliquer soit une minoration à toutes les valeurs concernées par ces transferts de charge, soit une majoration équivalente à toutes les valeurs où il n’y a pas de transfert de charge conformément à l’article R 145-7 du code de commerce. Comme la déduction réelle ne peut être faite en l’espèce, parce qu’il ne s’agit pas d’appliquer une déduction de charge exorbitante, il y a lieu d’appliquer un coefficient selon les usages en la matière, qui est généralement de 5 % comme l’avait proposé l’expert dans son pré-rapport. En effet, il ne s’agit pas de compenser la charge que supporte le bailleur par rapport à ce dont il bénéficierait si l’impôt était transféré en comparaison avec une valeur théorique de loyer plafonné, mais d’apprécier forfaitairement cet avantage par rapport aux valeurs locatives dans lesquelles les preneurs supportent l’impôt foncier.

Les valeurs de référence rectifiées avec un coefficient de + 5 % au lieu de 3,9 % au titre de la taxe foncière sont en conséquence de :

n° 1 : inchangée 416 €

n° 2 : 539,44 €

n° 3 : 478,47 €

n° 4 : inchangée 482 €

n° 5 : inchangée 422 €

n° 6 : 336,95 €

n° 7 : 318,57 €

n° 8 : 426,52 €

n° 9 : 367,69 €

Sur ces valeurs comprises entre 318,57 € et 539,44 €, les valeurs les plus faibles correspondent aux locaux de surfaces les plus importantes (n° 7 : 318,57 € pour 1 889,30 m², n° 6 : 336,95 € pour 878,60 m², n° 9 : 367,69 € pour 814 m², n° 1 : 416 € pour 899 m².

Les autres locaux, compris entre 427,65 m² et 540 m² ont des valeurs comprises entre 422 € et 539,44 €.

Il est donc incontestable que l’importante surface des locaux est un facteur dévalorisant. C’est donc à juste titre que l’expert a proposé des coefficients de pondération des valeurs tenant compte des différences de surfaces des locaux pour que les locaux plus vastes que ceux qui nous intéressent soient revalorisés et ceux moins vastes soient dévalorisés, afin d’apporter un correctif, qui certes n’est pas rigoureusement scientifique comme tous les correctifs appliqués, mais qui permet de prendre en compte les caractéristiques propres du local par rapport à ceux de comparaison. Le retraitement des valeurs EURODIF est conforme à l’appréciation autonome des surfaces considérées dans des baux distincts.

Les valeurs ainsi retraitées sont donc de :

n° 1 : 416 €

n° 2 : 539,44 € x 0,9 = 485,50 €

n° 3 : 478,47 € x 0,9 = 430,62 €

n° 4 : 482 €

n° 5 : 422 € x 0,9 = 379,80 €

n° 6 : 336,95 €

n° 7 : 318,57 € x 1,1 = 350,43 €

n° 8 : 426,52 € x 0,9 = 383,87 €

n° 9 : 367,69 €

La moyenne ressort à 403,65 € et la médiane à 383,87 €.

En retenant la valeur intermédiaire de 393,75 € entre la moyenne et la médiane et en appliquant la majoration de 10 % proposée par l’expert pour le bénéfice de mitoyenneté et de communication avec les locaux voisins, il se dégage une valeur de 433 € le m² permettant de déterminer la valeur locative en l’appliquant à la surface pondérée de 695,44 m², soit 301 125,52 €. Il convient donc de fixer le loyer du bail renouvelé à ce montant.

L’expertise et la procédure se sont révélées d’intérêt commun, puisqu’elles permettent la fixation du montant du nouveau loyer de renouvellement, étant souligné qu’il existait un important écart entre les demandes des parties et que le prix fixé est une valeur intermédiaire très légèrement supérieure au loyer plafonné.

Il convient en conséquence d’écarter le principe de l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante assume les dépens en les partageant par moitié entre les parties, et de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est inutile de rappeler au dispositif les dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce qui s’appliquent de plein droit.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Fixe à 301 125,52 € hors taxes hors charges le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022,

Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Fait masse des dépens, y compris les frais d’expertise, et les partage par moitié entre les parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE