TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/01509 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KIEJ

[Y] [N] épouse [X] Née Le 11/03/1983 à TOGO., [R] [X] Né Le 29/05/1983 à ALFORTVILLE.

C/

S.A. LA SA ERILIA

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

DEMANDEURS

Mme [Y] [N] épouse [X] Née Le 11/03/1983 à TOGO.

née le 11 Mars 1983 à TOGO

Res Les Genévriers – Villa N° 28

62 Chemin Du Font Aubarne

30000 NIMES

représentée par M^e Christine MERE, avocat au barreau de NIMES

M. [R] [X] Né Le 29/05/1983 à ALFORTVILLE.

né le 29 Mai 1983 à ALFORTVILLE (VAL-DE-MARNE)

Res Les Genévriers – Villa N° 28

62 Chemin Du Font Aubarne

30000 NIMES

représenté par M^e Christine MERE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A. LA SA ERILIA

72 Bis Rue Perrin Solies

13006 MARSEILLE 6ÈME

représentée par Maître Claire DEMOUGIN de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 19 Décembre 2023

Date des Débats : 15 octobre 2024

Date du Délibéré : 07 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 07 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er août 2017, la SA ERILIA a donné à bail à M.[R] [X] et Mme [Y] [N] épouse [X] un logement à usage d’habitation situé à Nîmes, 62 chemin de Fontaubarne Courbessac, moyennant paiement d’un loyer de 568,87 euros et d’une provision sur charges de 52,90 euros.

Par ordonnance de référé du 7 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a débouté M.[R] [X] et Mme [Y] [N] épouse [X] de leurs demandes tendant au prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire et paiement d’une indemnité provisionnelle.

Par acte du 24 novembre 2023, M.[R] [X] et Mme [Y] [N] épouse [X] ont fait citer la SA ERILIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir ordonner au fond une expertise judiciaire de l’état d’indécence des lieux loués et la suspension du paiement des loyers jusqu’à exécution des travaux de mise aux normes.

A l’audience du 15 octobre 2024, et Mme [Y] [N] épouse [X] comparaît, assistée par son avocat.

M.[R] [X] comparaît, représenté par son avocat.

Dans leurs dernières écritures, ils sollicitent que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire et désigné un expert avec pour mission :

— de décrire les lieux loués,

— d’évaluer le préjudice de jouissance subi par les locataires,

— de décrire les travaux intermédiaires devant être réalisés avant 2025 par le bailleur, afin de minimiser les préjudices subis par les locataires.

Ils demandent que la suspension du paiement des loyers soit ordonnée, dans l’attente de la réalisation des travaux destinés à minimiser le préjudice de jouissance subi par les locataires.

Subsidiairement, ils sollicitent l’autorisation de consigner tout ou partie du loyer entre les mains de la Caisse du Règlement Pécuniaire des Avocats CARPA du Barreau de Nîmes.

Ils demandent la condamnation de la SA ERILIA au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils allèguent subir un préjudice de jouissance lié aux désordres du logement depuis l’entrée en jouissance. Ils précisent avoir subi les 13 octobre 2018, 21 septembre 2021 et 9 mars 2024 des dégâts des eaux par infiltration en façade des eaux pluviales. Ils font valoir que les travaux effectués par le bailleur depuis 2018 n’ont pas permis de sécuriser les lieux et de réduire le préjudice de jouissance subi par les locataires dans l’attente de la réalisation d’un important programme de réhabilitation qui serait programmé par le bailleur en 2025.

La SA ERILIA comparaît, représentée par son avocat.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes de M.[R] [X], dépourvu de qualité à agir, au motif qu’il n’occupe plus les lieux loués depuis le 1er janvier 2023.

Sur le fond, elle s’oppose aux demandes et sollicite reconventionnellement la condamnation des locataires au paiement d’un euro symbolique à titre de dommage et intérêt pour procédure abusive, outre la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, nonobstant les entiers dépens.

Elle réplique qu’étant alertée depuis 2021de l’existence de désordres relatifs à des remontées d’humidité imputables à l’absence de vide sanitaire et de gouttières lors de la construction de la villa, elle a réalisé le 23 décembre 2021 des travaux de réfection de l’étanchéité du soubassement de la façade par injection, ainsi que des travaux de reprise des caniveaux extérieurs le 7 juillet 2022. Elle ajoute que les travaux d’installation des gouttières ont été retardés du fait de l’inertie des locataires, puis finalement exécutés le 19 octobre 2023 ; en revanche, la reprise du bas des cloisons n’a pu être effectuée du fait du refus des locataires qui sollicitaient la réalisation de prestations complémentaires non prévues au devis. De même, elle réplique que le système électrique a été vérifié le 18 juillet 2022, sans que le certificat de conformité n’ait pu être établi en raison de l’obstruction des locataires. Elle conclut qu’un important programme de réhabilitation générale de l’ensemble immobilier est programmé pour 2025, pour un budget de près de 1 870 000 euros.

MOTIFS

— sur la recevabilité des demandes M.[R] [X]

Selon les articles 122 et 125 alinéa 2 du Code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En l’espèce, il ressort de l’avis d’imposition sur les revenus 2022 de M.[R] [X], que celui-ci est domicilié depuis le 1er janvier 2023 aux Saintes-Maries-de-la-Mer, 16 avenue du D^r Cambon.

Mme [Y] [N] épouse [X] reconnaît à l’audience que son époux a quitté le domicile conjugal en 2022.

Toutefois, malgré l’absence d’usage effectif du logement lors de l’introduction de l’instance, M.[R] [X] est recevable à solliciter que soit ordonnée une mesure d’instruction afin de déterminer la responsabilité éventuelle du bailleur et l’évaluation de son préjudice de jouissance jusqu’à son départ définitif des lieux loués.

La fin de non-recevoir soulevée par le bailleur sera en conséquence rejetée.

— sur les demandes d’expertise et de suspension du montant du loyer avec consignation

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant par apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Aux termes de l’article 20-1 de ladite loi, « le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à exécution des travaux ».

En l’espèce, il est établi que le bailleur a régulièrement effectué l’entretien courant du logement loué. Concernant les désordres structurels du bâtiment liés à l’absence du vide sanitaire, la SA ERILIA a engagé un vaste programme de réhabilitation qui doit débuter au 3ième trimestre 2025 pour une durée prévisionnelle de 14 mois.

Afin de limiter le préjudice de jouissance des locataires lié aux infiltrations d’eaux pluviales, le bailleur a fait procéder le 31 décembre 2018 à la pose de dispositifs d’étanchéité en pied des murs extérieurs, et le 23 décembre 2021 à la mie en étanchéité par injection du sous-bassement des façades. Par ailleurs, le nettoyage et la reprise des caniveaux a été effectuée le 7 juillet 2022 ; le nivellement de la rue ainsi que l’abattage d’un arbre ont été entrepris le 5 décembre 2022 afin de résorber le phénomène de stagnation de l’eau.

A l’examen du rapport d’expertise amiable du 27 juin 2022, du diagnostic réalisé le 11 juillet 2022 par la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM), et du procès-verbal de constat dressé le 7 avril 2023 par Maître [H] [P] commissaire de justice, le logement présente de nombreux désordres sur les cloisons liés au remontées d’eau par capillarite (murs dégradés notamment en partie basse, présence de moisissures et de fissures, plafonds craquelés, cloisons moisies et humides sous le meuble sous évier de la cuisine, plinthes cassées sous les portes provoquant un défaut d’étanchéité), avec toutefois un taux d’humidité normal entre 11 et 13%. La VMC ne fonctionne pas au rez de chaussée et à l’étage ; le tableau électrique est vétuste et présente le 7 avril 2023 des traces d’infiltrations et de coulures ; les prises de terre sont absentes ; les combles sous toiture sont insuffisamment isolés.

La SA ERILIA invoque, sans toutefois produire de facture justificative, l’exécution de travaux de pose de gouttières.

Il en résulte l’existence de désordres, partiellement contestés par le bailleur, à l’origine d’un préjudice de jouissance qu’il convient d’évaluer avant l’exécution des travaux de réhabilitation par le biais d’une mesure d’expertise judiciaire.De même, l’opportunité d’exécuter des travaux intermédiaires, dont la nature n’est pas définie par les locataires, nécessite un avis d’expert.

Il convient en conséquence d’ordonner une mesure d’expertise, aux frais avancés par les locataires.

La suspension de loyer n’étant prévue qu’accessoirement à l’exécution des travaux, le juge n’a pas le pouvoir de l’ordonner dès lors qu’il n’est pas saisi, en l’état actuel de la procédure, d’une demande de travaux.

— sur la demande reconventionnelle du bailleur

La SA ERILIA, succombant partiellement au principal, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute ayant fait dégénérer le droit d’ester des locataires en abus.

Il y a donc lieu de la débouter de sa demande sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

— sur les dépens et les frais irrépétibles

La SA ERILIA, succombant partiellement au principal, assumera les dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; chaque partie conservera la charge des frais qu’elle aura exposés, non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action de M.[R] [X],

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire,

Désigne pour y procéder Madame [O] [F], expert inscrit sur la liste dressée par la Cour d’appel de Nîmes, 71 A, avenue Paul Ravoux, 30400 Villeneuve-Les-Avignon,

Dit qu’elle pourra s’adjoindre tous sapiteurs de son choix dans une spécialité distincte de la sienne en avisant au préalable les parties,

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux,

— se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre toute personne informée,

— constater les désordres affectant le logement loué,

— dire si le logement présente des critères d’indécence au sens du décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002,

— en déterminer la cause ainsi que les responsabilités éventuelles du bailleur ou des locataires,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal d’apprécier les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

— déterminer le cas échéant les travaux de nature à remédier provisoirement aux désordres et assurer la sécurité des locataires, dans l’attente de l’exécution du programme de réhabilitation du bâtiment prévu au 3ième trimestre 2025,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge du contrôle des expertises qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

Dit que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes d’avèrent nécessaires,

Dit que l’expert déposera son rapport au greffe en double exemplaire et en fera parvenir une copie à chacune des parties dans un délai de TROIS MOIS, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

Dit que M.[R] [X] et Mme [Y] [N] épouse [X] consigneront la somme de 1 000 euros à valoir sur les frais d’expertise, au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes avant le 7 février 2025, sous peine de caducité de la décision,

Déboute M.[R] [X] et Mme [Y] [N] épouse [X] de leur demandes en suspension du loyer,

Déboute la SA ERILIA de sa demande reconventionnelle,

Déboute la SA ERILIA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M.[R] [X] et Mme [Y] [N] épouse [X] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA ERILIA aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation,

Dit qu’il appartiendra le cas échéant à M.[R] [X] et Mme [Y] [N] épouse [X] de saisir à nouveau le juge des contentieux de la protection, à réception du rapport d’expertise,

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 7 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge