TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e EL JORD

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e EL JORD

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12273 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C56AU

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA MANSART, SA, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720

DÉFENDEUR

La S.C.I. SHTAIM, représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/12273 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56AU

DÉBATS

À l’audience du 11 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SHTAIM est propriétaire des lots n°7, 38, 43, 44 et 45 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la société FONCIA MANSART, a assigné, devant ce tribunal, la SCI SHTAIM, aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’alinéa 4 de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile :

— le recevoir en toutes ses demandes et y faire droit,

— condamner la SCI SHTAIM à lui payer

* la somme de 10.996,11 euros au titre des charges de copropriétés dues depuis le 9 juin 2020, date d’arrêté des comptes du jugement rendu le 10 mars 2022 jusqu’au 1er juillet 2024, soit appel de fonds provisionnel du 1er/07/2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 5 octobre 2022,

* la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

* la somme de 4.900,01 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Isabelle GABRIEL, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— “ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

***

La SCI SHTAIM, assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 9 octobre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 février 2026 et mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI SHTAIM sur les lots n°7, 38, 43, 44 et 45 de l’état descriptif de division.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/12273 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56AU

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juillet 2019, 16 décembre 2021 et 21 mars 2023 approuvant les comptes au 31 mars 2019, au 31 mars 2020, au 31 mars 2021, au 31 mars 2022, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, les fonds travaux, certains travaux dont ceux portant sur la machinerie de l’ascenseur, des apurements de comptes travaux dont ceux d’étanchéité d’une terrasse et d’interventions urgentes sur la chaudière,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— un décompte au 1er juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 17.351,35 euros à compter du 1er juillet 2020,

— un jugement de ce tribunal du 10 mars 2022 condamnant la SCI SHTAIM à payer au syndicat des copropriétaires un arriéré de charges de copropriété arrêté au 9 juin 2020,

— dés décomptes portant sur l’imputation de versements sur les causes de décisions antérieures des 10 mars 2022 (jugement précité) et 1er juin 2021 (Cour d’appel de Paris).

Sachant qu’après imputation des versements sur les causes des décisions de justice antérieures, un solde créditeur de 6.355,24 euros est déduit du montant des appels de fonds appelés entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2024, le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse est débiteur de la somme de 10.996,11 euros (17.351,35 – 6.355,24), au titre des appels de charges et de travaux, “cotisation Fds Tvx 01.07.2024” et “Prov/Chg courante 01.07.2024”compris.

La SCI SHTAIM ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 10.996,11 euros.

S’agissant des intérêts au taux légal, il ressort des décomptes que les sommes objets du commandement de payer du 5 octobre 2022 comportaient de nombreux frais, qu’un virement de 10.000 euros du 1er décembre 2022 puis des crédits successifs ont permis un apurement significatif de l’arriéré alors dû et que le montant susvisé de 10.996,11 euros incluent des appels de fonds non encore échus au 5 octobre 2022.

Aussi, les intérêts seront accordés à compter du 7 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/12273 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56AU

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun courrier de relance ou de mise en demeure avec avis de réception.

Comme il était déjà rappelé dans le jugement du 10 mars 2022, les frais de syndic de transmission de dossier à l’huissier ou à l’avocat ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sachant qu’aucune diligence exceptionnelle n’est établie ni même alléguée en l’espèce. Il en est de même pour les frais de syndic de “gestion de contentieux” de sorte que l’ensemble des prétentions de ces chefs sera rejeté.

Certains autres postes de frais ne sont pas identifiés et en tout état de cause ne sont pas justifiés, tels que ceux concernant “la Scp Dubois Fontaine”. Les frais d’avocats du 15 juin 2022 n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité mais peuvent être appréciés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de commissaire de justice de la SCP d’huissiers LPF ne sont pas justifiés, à l’exception de ceux comptabilisés le 6 mars 2023 pour 192,44 euros qui peuvent correspondre, par leur montant, à ceux de la délivrance du commandement de payer du 5 octobre 2022.

En conséquence, la SCI SHTAIM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 192,44 euros au titre de l’article 10-1 précité, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, date de l’assignation. Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte des créances, il apparaît que la SCI SHTAIM paie très irrégulièrement les appels de fonds. Il ressort en outre des pièces communiquées que la défenderesse a d’ores et déjà été condamnée, notamment par un jugement du 10 mars 2022, lequel fait état de quatre autres jugements antérieurs, à verser au syndicat des copropriétaires des sommes significatives au titre d’arriérés d’appels de fonds et des dommages-intérêts.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré plusieurs condamnations antérieures, contraint le syndicat à systématiquement répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle cette dernière s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété et sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements, ainsi que son comportement qui contraint le syndicat des copropriétaires à devoir, systématiquement, agir en justice pour recouvrer les sommes qui sont dues, ne permettent pas de la considérer comme une débitrice de bonne foi.

La SCI SHTAIM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI SHTAIM sera condamnée aux dépens. Compte tenu de la constitution aux lieu et place, la demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Gabriel, ne peut être accueillie.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI SHTAIM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI SHTAIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] :

* la somme de 10.996,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2024, “cotisation Fds Tvx 01.07.2024” et “Prov/Chg courante 01.07.2024”compris,

* la somme de 192,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] du surplus de ses demandes au titre des frais et des dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI SHTAIM aux dépens,

CONDAMNE la SCI SHTAIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit

Fait et jugé à Paris le 07 mai 2026.

La Greffière La Présidente