TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [E] [P] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e FRANCELLE Aurore

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04612 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYSU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 01 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SA GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF – [Adresse 2]

Représenté par M^e FRANCELLE Aurore, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [E] [P] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 avril 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 01 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04612 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYSU

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [M] est propriétaire du lot n°40 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société GTF, a fait assigner Mme [E] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

la condamner à lui verser la somme de 5 488,21 euros (dont 4 836,41 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 24 juin 2025 et 651,80 euros au titre des frais), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner la capitalisation des intérêts,la condamner à s’acquitter des entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer.

À l’audience du 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a déposé des conclusions préalablement signifiées à la défenderesse, aux termes desquelles il maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 7 529,45 euros (dont 6 842,65 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 15 janvier 2026 et 686,80 euros de frais).

Mme [E] [M], assignée à comparaître selon les modalités prévues par l’article 689 du code de procédure civile, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [M] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°40,un extrait du compte de copropriétaire, arrêté au 15 janvier 2026, portant sur la période allant du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025, les procès-verbaux des assemblées générales des 13/03/2023 et 02/05/2024, et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire, produit par le requérant, présente un solde débiteur, au titre des charges de copropriété impayées et travaux, qui s’élève, au 15 janvier 2026, à la somme de 7 650,02 euros.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 807,37 euros au titre des frais réclamés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du coût de la sommation de payer, qui feront l’objet d’un examen ultérieur.

Il en résulte une créance de 6 842,65 euros au titre des charges impayées correspondant à la demande.

Cependant, celle-ci n’est que partiellement justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant approuvé les comptes des exercices 2023/2024, adopté les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, fixé le montant du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel annuel, voté les travaux sur l’ascenseur et approuvé le compte de travaux « suite dde hall ».

En effet, il n’est pas justifié de l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice 2025/2026, de sorte que les appels de charges à compter du 1er octobre 2025 seront déduits du décompte (1 559,30 euros), de même que les montants appelés au titre du remplacement de la chaudière, dont il n’est pas non plus démontré qu’il a fait l’objet d’une décision prise par l’assemblée des copropriétaires (413,24 euros). Enfin, la somme de 33,70 euros appelée au titre du solde des charges le 30 septembre 2024 sera également décomptée, faute de justifier de l’approbation des comptes de l’exercice 2023/2024.

Par conséquent, Mme [E] [M] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 836,41 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, la somme de 686,80 euros est réclamée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de :

deux relances en date des 25/10/2023 (35 euros) et 21/10/2024 (1,80 euros) et d’une mise en demeure en date du 03/02/2025 (35 euros), dont il n’est pas justifié qu’elles ont été envoyées selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, étant par ailleurs rappelé que les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires,d’une relance en date du 01/07/2025 qui n’est pas produite,des honoraires facturés par le syndic pour le recouvrement des charges (2 x 290 euros) alors qu’il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles, au regard des actes de gestion courante qu’il lui revient d’accomplir, ont été effectuées.

Compte-tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [E] [M] ne paye pas régulièrement ses charges depuis plus de deux ans. Elle ne s’est pas présentée à l’audience pour s’expliquer sur ces manquements.

Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, Mme [E] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, à savoir, à compter de la date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. La sommation de payer, délivrée par voie d’huissier, n’est pas un acte nécessaire à la procédure et en sera donc exclu.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [E] [M] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, le société GTF, les sommes suivantes :

4 836,41 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025, 350 euros à titre de dommages et intérêts,600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, le société GTF de sa demande au titre des frais,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [E] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente