TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/07165

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ66J

N° MINUTE : 2

Assignation du :

16 Mai 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I SCI [V] [L], venant aux droits des indivisaires Monsieur [X] [L], Madame [H] [L] et Madame [F] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Alexane RAYNALDY, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P164

DEFENDERESSE

S.A.S AUX PRODUITS DU SUD-OUEST

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne LEFORT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0547

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 05 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 05 janvier 1996, Monsieur [E] [V], aux droits duquel sont venus les consorts [L] puis la S.C.I SCI [V] [L], a consenti à la S.A.S AUX PRODUITS DU SUD-OUEST un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à PARIS (75014) pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1996, pour un loyer annuel HT et HC de 84.000 francs.

Par acte extrajudiciaire du 16 janvier 2020, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020.

Par acte signifié le 13 mars 2020, le bailleur a accepté le renouvellement et sollicité la fixation du loyer renouvelé à un montant en principal de 36.000 €.

Il a notifié au locataire un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2022 sollicitant notamment de fixer le loyer à la somme de 33.480 € par an en principal à compter du 1er avril 2020.

Par acte extrajudiciaire du 16 mai 2023, les consorts [L] ont assigné la S.A.S AUX PRODUITS DU SUD-OUEST devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Par jugement avant dire droit du 07 décembre 2023, le juge des loyers a constaté le renouvellement du bail au 1er avril 2020 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux.

L’expert, Monsieur [I] [T], a déposé son rapport reçu au greffe le 23 mai 2025.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 octobre 2025, la S.C.I SCI [V] [L] sollicite du juge des loyers de :

“ – dire que la superficie pondérée du local à retenir pour le calcul de la valeur locative est de 34 m²P,

— dire que la valeur locative doit être fixée à 900 €/m²P/an,

— dire que la valeur locative devra être majorée à hauteur de 4 % compte tenu de la jouissance de terrasses privatives,

— dire que la valeur locative devra être majorée à hauteur de 10 % compte tenu de la communication entre les locaux,

— dire que la valeur locative devra être minorée de 5 % compte tenu de l’impôt foncier répercuté sur le preneur et de l’absence de sanitaires privatifs,

— fixer la valeur locative des lieux loués à la somme de 33.354 € en principal, et par an, pour un renouvellement de bail de neuf années entières et consécutives prenant effet au 1er avril 2020,

— condamner la société AUX PRODUITS DU SUD -OUEST au paiement des intérêts de droit sur les arriérés de loyer à compter du 1er avril 2020, ainsi que la condamnation de la société preneuse au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AUX PRODUITS DU SUD-OUEST aux entiers dépens comprenant l’intégralité des frais d’expertise judiciaire ”.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 février 2026, la S.A.S. AUX PRODUITS DU SUD-OUEST sollicite du juge des loyers de :

“ – dire que la superficie pondérée du local pour le calcul de la valeur locative est de 33,30 m²P,

— dire que la valeur locative doit être fixée à 528 €/m²/an,

— dire que la valeur locative doit être minorée de 5 % pour l’accès par le local contigu,

— dire que la valeur locative doit être minorée de 3 % pour l’absence d’eau dans le local,

— dire que la valeur locative doit être minorée de 3 % pour l’absence de sanitaires dans le local,

— dire que la valeur locative doit être minorée de 5 % en raison de la clause d’accession,

— dire que la valeur locative doit être minorée de la taxe foncière de 820 €/an sur la base de 2022,

— fixer la valeur locative du bail renouvelé pour 9 années au 1er avril 2020 pour les locaux sis à [Adresse 4] ([Adresse 5], à la somme de DIX SEPT MILLE SIX CENT CINQUANTE EUROS HTHC (17.650 €) par an,

— débouter la SCI [V] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI [V] [L] à régler à la SARL AUX PRODUITS DU SUD OUEST la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [V] [L] aux entiers dépens, y incluant le coût de l’expertise ”.

L’affaire a été retenue à l’audience du 05 février 2026 et mise en délibéré au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des mémoires des parties aux fins de voir “ dire que ” ne constituent pas des demandes, mais des moyens évoqués au soutien des demandes, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R.145-2 à R.145-8.

Le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce, la durée du bail ayant excédé douze ans par l’effet de sa tacite prolongation.

Les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er avril 2020.

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2o De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a notamment décrit les locaux loués de la façon suivante :

— ils dépendent d’un immeuble édifié en 1834, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée à usage commercial, de quatre étages droits, d’un étage en retrait derrière balcons filants et d’un sixième mansardé sous brisis d’ardoise et toiture zinc ;

— la locataire exploite une activité de restauration en vertu de deux baux dont les surfaces sont en large communication au rez-de-chaussée ; les locaux sous expertise se développent uniquement en rez-de-chaussée, tandis que les locaux contigus, objets d’un bail distinct, comptent des surfaces en rez-de-chaussée, au sous-sol et au premier étage ; elle exploite également des surfaces au sein de l’immeuble contigu, au numéro 23, sans communication directe ;

— la façade est bordée par un droit de terrasse ouverte concédée sur le domaine public d’une superficie de 6,36 m² (qui couvre le linéaire des locaux sous expertise et des locaux reliés du numéro 21) ; le linéaire de façade au titre des seuls locaux sous expertise développe 4,16 mètres largement vitrés ; bien que vitrés sur rue, les locaux ne sont accessibles que depuis la location contiguë par une porte à double vantail ;

— ils sont composés d’une zone de vente affectée à usage de salle de restaurant éclairée sur rue formant un rétrécissement à l’arrière (partie anciennement dénommée “ atelier ” au plan) qui est pour partie éclairé sur cour et pour une autre partie accueille un comptoir de bar ;

— les locaux objet du bail renouvelé ne comprennent pas de sanitaires privatifs, la locataire bénéficiant d’un droit d’accès aux sanitaires communs depuis la cour de l’immeuble ;

— le sol est dallé, les murs peints avec des parements de pierre et un décor floral factice, les faux-plafonds ont des éclairages par suspensions;

— les locaux sont en bon état d’entretien apparent ;

— ils ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite.

*Les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert judiciaire a relevé que :

— les locaux sont situés dans le quatorzième [Localité 4] de [Localité 1], dans un secteur mixte résidentiel et touristique dans l’environnement immédiat de la gare [Etablissement 1] (56.862.435 voyageurs en 2022) ;

— la [Adresse 6] est une courte artère à sens unique de circulation automobile qui relie le [Adresse 7] au [Adresse 8] (deux axes à fort trafic routier) ;

— l’environnement offre une majorité de commerces indépendants (boulangerie, supérette, bars, caviste, salon de coiffure, audioprothésiste, magasin de prêt-à-porter, cinéma, pharmacie,…) mais également d’activité hôtelière (Hôtel Celtic, TimHôtel, Berkeley) ainsi qu’une forte présence de restaurants (Odessa, Mam’y Rosa, Café de la Place, Cœur de Breizh…) s’agissant d’un secteur voisin de la Gare [Etablissement 1] ;

— les locaux dépendent du quartier dit “ [Adresse 9] ” qui comptabilise 966 ménages constitués principalement de personnes vivant seules, avec une majorité de cadres, cette population étant relativement jeune puisque la tranche d’âge la plus représentée est celle des 25-39 ans.

Il en conclut qu’il s’agit d’une implantation assez favorable sur un site d’active commercialité, en secteur achalandé par le tourisme et bien adapté à la destination contractuelle.

Ils sont desservis par les transports en communs suivants (en grande partie à la station [Etablissement 2], à 250m environ) :

*Lignes de bus 28, 39, 58, 68, 82, 91, 92, 94, 95, 96, N01, N02, P12, N13

*RER B et N

*[Localité 5] de métro 4, 6, 12 et 13, la station “ [Etablissement 3] ” étant à 100 mètres des locaux.

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

L’expert judiciaire a dans un premier temps procédé lui-même à un calcul des surfaces à partir d’anciens plans de copropriété, retenant une surface de 38,39 m² “ sous réserve de contrôle par géomètre-expert ”, puis la locataire lui a transmis un certificat de superficie Loi Carrez du 22 novembre 2024 dressé par un diagnostiqueur faisant état d’une surface de 31,90 m² pour le lot concerné et, enfin, les bailleurs ont fait procéder à un mesurage par le cabinet TERRATERRE, géomètres-experts, le 16 janvier 2025 avec production de plans et zonages, lequel fait ressort une surface utile globale de 36,39 m².

En se fondant sur le relevé de surfaces établi par le géomètre-expert et en appliquant la méthode de pondération prévue par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière mise à jour le 11 novembre 2019, l’expert judiciaire a retenu une surface utile de 36,30 m² et une surface pondérée de 34,05 m²P, arrondie à 34 m²P, calculée en retenant :

— un coefficient de 1 pour la première zone de vente (zone sur cinq mètres de profondeur depuis la [Adresse 6]) de 21,30 m²

soit 21,30 × 1 = 21,30 m²p

— un coefficient de 0,85 pour la deuxième zone de vente (surplus éclairé sur cour) de 15 m²

soit 15 × 0,85 = 12,75 m²p

La locataire entend voir retenue la surface utile mesurée par le diagnostiqueur à 31,90 m², contestant la fiabilité du métrage par le géomètre-expert et relevant que le coefficient applicable à la deuxième zone, qui n’est pas dans l’alignement de la première, marque un rétrécissement et n’est éclairée que sur le côté gauche, le bar derrière le mur porteur ne bénéficiant pas de l’éclaircissement naturel, qui plus est sans accès ni sanitaire ni point d’eau, ne peut excéder 0,80.

Néanmoins, le métrage par un géomètre-expert offre toute fiabilité, et il est d’ailleurs relevé que le plan établi par celui-ci est plus précis que celui établi par le diagnostiqueur, permettant de constater plus exactement les zones mesurées ; notamment, le mur porteur séparant le bar de la partie avec des tables, et plus généralement la forme des murs à partir desquels les mesures ont pu être effectuées y sont plus nettement matérialisés.

L’expert judiciaire s’est donc basé à juste titre sur le métrage du géomètre-expert en retenant une surface utile de 36,30 m².

Concernant le coefficient appliqué à la deuxième zone, celle-ci bénéficie certes d’un éclairage naturel, mais a une configuration peu avantageuse puisqu’elle est décalée par rapport à la première zone et en outre coupée en deux au fond par un mur porteur.

Il est donc pertinent de ne retenir qu’un coefficient de 0,80 au lieu de 0,85 comme l’a proposé l’expert judiciaire, et de fixer sa surface de la façon suivante :

15 m2 × 0,80 = 12 m2p

En conséquence, la surface pondérée retenue est de 21,30 m2p + 12 m2p = 33,30 m2p.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants, précisant que certains commerces sont implantés sur des axes plus activement chalandés, ce dont il a été tenu compte dans le choix du prix unitaire :

*nouvelles locations :

— restauration rapide, [Adresse 10] (juillet 2023) : 966 €/m² P/an (cité à titre indicatif)

— restaurant asiatique [Adresse 11] (août 2019) : 1.111 €/m² P/an

— restauration rapide [Adresse 12] (avril 2019) : 730 €/m² P/an

— alimentation générale, [Adresse 13] (avril 2017) : 892 €/m² P/an (1.104 €/m² P/an droit au bail inclus)

— restaurant [Adresse 12] (novembre 2016) : 1.075 €/m² P/an (terrasse de 30 m² sur le domaine public)

— Mac Donald’s [Adresse 14] (avril 2016) : 898 €/m² P/an

— PMU [Adresse 15] (avril 2016) : 1.259 €/m² P/an

— tabac jeux [Adresse 16] (mars 2016) : 933 €/m² P/an

*renouvellements amiables :

— restaurant [Adresse 17] (avril 2020) : 425 €/m² P/an

— restaurant [Adresse 18] (octobre 2019) : 800 €/m² P/an

— restaurant [Adresse 19] (octobre 2018) : 301 €/m² P/an

— restaurant [Adresse 20] (octobre 2017) : 900 €/m² P/an

— brasserie [Adresse 21] (juillet 2016) : 1.016 €/m² P/an

— restaurant [Adresse 22] (janvier 2016) : 854 €/m² P/an

*fixation judiciaire :

— pressing [Adresse 23] (janvier 2019) : 600 €/m² P/an

L’expert judiciaire conclut à une valeur locative en renouvellement de 680 €/m² P/an, en considération notamment :

des éléments favorables suivants :

— une implantation favorable en secteur d’affaires et touristique dans l’environnement de la gare [Etablissement 2], située à 350m environ,

— une implantation sur une artère dotée d’une activité commerciale,

— une assez petite superficie plutôt valorisante au mètre carré unitaire,

— une bonne desserte par les transports publics,

— une destination contractuelle bien adaptée au site

des éléments défavorables suivants :

— une commercialité moins active que celle de grands axes voisins,

— un défaut d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite,

— un environnement conjoncturel morose à l’échéance considérée.

La bailleresse demande de retenir une valeur locative de 900 €/m² P/an, faisant valoir que :

— la référence du renouvellement amiable du local adjacent loué à la même locataire (même adresse) ne peut être retenue alors qu’il s’agit manifestement d’une fixation du loyer selon l’évolution indiciaire ne reflétant pas sa valeur locative,

— ce même élément de comparaison ne permet pas, comme le prétend l’expert, de conclure à une infériorité des loyers sur la [Adresse 6] par rapport à ceux des grands axes voisins alors que les deux autres références sur cette rue font ressortir une valeur unitaire de 966 € et de 892 € et 1.104 €,

— les autres éléments de comparaison ont des prix nettement supérieurs à cette référence, de près de trois fois le sien, même celui du [Adresse 24] y étant supérieur alors qu’il est situé dans un secteur de commercialité moins dynamique,

— la valeur unitaire retenue de 680 €/m² P/an est largement insuffisante au vu de la valeur unitaire moyenne des huit références de prix du marché (1.035 €/m² P/an) et des six références de renouvellements amiables (800 €/m² P/an) si l’on écarte la référence litigieuse du [Adresse 3].

Elle se prévaut par ailleurs d’autres éléments de comparaison non pris en compte par l’expert.

La locataire sollicite de retenir une valeur locative de 600 €/m² P/an, faisant valoir que :

— la commercialité de la [Adresse 6] est sans comparaison avec celle du [Adresse 8] ou de la [Adresse 25],

— la Gare [Etablissement 1] se situe à un kilomètre à pieds, ce qui est important dans l’environnement parisien, et la [Adresse 26] capte bien mieux le chaland, au détriment de la [Adresse 6],

— le loyer fixé pour le restaurant Mac Donald’s n’est pas comparable car il est situé [Adresse 27], dans la continuité de l’entrée de la gare, avec un linéaire de façade importante et entre un Monoprix et une boulangerie Éric Kayser,

— la brasserie du [Adresse 28], à l’angle de la [Adresse 27] et en face du cinéma, bénéficie d’un bien meilleur emplacement.

Le juge des loyers relève que ce dernier élément de référence n’est pas cité par l’expert judiciaire et que celui-ci a déjà observé, dans ses réponses aux dires des parties, que la Gare [Etablissement 1] ne se situe pas à un kilomètre mais à 350 mètres des locaux expertisés.

Surtout, ledit expert a parfaitement appliqué les règles en la matière en prenant à titre d’éléments de comparaison des loyers fixés dans les années précédant le renouvellement du présent bail dans un environnement proche, puis en tenant compte des différences de ces baux avec celui objet de son expertise, notamment la moins bonne ou la meilleure commercialité de leurs emplacements respectifs, expliquant en particulier que les valeurs unitaires sur les axes voisins, tels que le [Adresse 8] ou la [Adresse 25], lesquels bénéficient d’une meilleure chalandise, sont supérieures à celles de la [Adresse 6], ce qui justifie de retenir sur celle-ci des valeurs moindres.

Il a également pris en compte à juste titre le loyer du restaurant Mac Donalds, étant au au demeurant observé que celui-ci a une superficie correspondant à près de cinq fois celle de la défenderesse.

Il a aussi, avec pertinence, fait état du renouvellement amiable du local adjacent loué à la même locataire (même adresse), dès lors non seulement que la fixation du loyer deux ans auparavant pour un local contigu, dans lequel la même activité est exercée, ne peut être complètement ignorée, mais qu’il a en outre expliqué qu’il ne peut être considéré qu’il ne reflèterait pas la valeur locative alors qu’il a été négocié de gré à gré.

En tout état de cause, ce loyer n’a pas été retenu en tant que tel, la valeur unitaire retenue par l’expert pour les locaux expertisés y étant supérieure.

Pour répondre plus amplement aux contestations de la bailleresse à ce sujet, il est encore rappelé qu’il n’est pas contesté que les valeurs locatives de la [Adresse 6] sont inférieures à celles des grands axes voisins.

Il est noté par ailleurs que l’expert judiciaire a justement écarté les éléments trop anciens ou trop éloignés ou ceux avec lesquels il ne pouvait procéder à une comparaison adéquate à défaut d’informations suffisantes.

Enfin, il convient de rappeler que l’application de l’article R.145-7 du code de commerce commande de procéder à une comparaison avec des locaux équivalents, au besoin en procédant à des corrections en fonction des différences entre les locaux objets de l’estimation et les références, ce qui ne permet pas de retenir une évaluation par une moyenne arithmétique des prix pratiqués sans tenir compte desdites différences.

Dès lors, au vu des explications et éléments retenus par l’expert judiciaire, et à défaut de contestation pertinente des parties, il apparaît opportun de retenir une valeur unitaire de 680 €/m² P/an au 1er avril 2020.

Ainsi, la valeur locative avant correctif des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :

33,30 m²p x 680 € = 22.644 €/ an HT et HC.

*Les majorations et abattement applicables

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé :

— une majoration pour droit de terrasse sur le domaine public, fixée à 4 % dans une fourchette allant de 2 à 10 % (20 % pour des situations exceptionnelles) s’agissant d’une terrasse ouverte, représentant 2,49 m² par rapport à la surface de vente de 38,39 m², qui fidélise une clientèle de fumeurs et confère une visibilité supplémentaire,

— une majoration de 5 % pour le droit de percement et la mise en communication avec les locaux contigus,

— une minoration de 8 % pour tenir compte du transfert au preneur de charges exorbitantes du droit commun (taxe foncière) et de l’absence de sanitaires privatifs (simple droit d’accès aux sanitaires communs).

Il en déduit un abattement de 4 % + 5 % – 8 % = 1 %.

La bailleresse sollicite qu’il soit procédé aux minorations et majorations suivants :

—  10 % de majoration au titre du droit de percement ayant permis de mettre en commun les locaux loués avec ceux qui leur sont contigus, faisant valoir que la cour d’appel de Paris a récemment retenu un tel taux et qu’il importe peu de savoir quels locaux bénéficient le plus de l’ouverture,

—  4 % de majoration pour le droit de terrasse,

—  5 % de minoration au titre tant du transfert de la charge de l’impôt foncier à la locataire que de l’absence de sanitaires privatifs, ce taux étant suffisant selon elle dès lors qu’il est erroné de considérer qu’elle ne bénéficie pas de sanitaires privatifs alors que le percement sur le local voisin a permis à la locataire de faire usage de ceux dudit local voisin.

La locataire réclame l’application :

— d’une minoration de 5 % pour l’absence d’entrée sur la rue, l’accès se faisant par le local contigu,

— d’une minoration de 3 % pour l’absence de point d’eau dans les locaux,

— d’une minoration de 5 % compte tenu d’une clause d’accession au bailleur des travaux réalisés par le preneur qui produit effet en fin de jouissance et exclut qu’ils soient pris en compte dans l’estimation de la valeur locative,

— d’une minoration de 820 € par an au titre du remboursement de la taxe foncière par le preneur,

— d’une majoration pour droit de terrasse limitée à 2 %, s’agissant d’une terrasse non couverte, limitée à quatre places assises accessibles depuis le local contigu,

— d’une majoration limitée à 5 % pour la mise en communication des locaux.

S’agissant du droit de terrasse, le juge des loyers relève, dès lors que celle-ci n’est pas couverte et a une petite surface, notamment en comparaison avec la superficie intérieure, qu’elle n’augmente pas significativement le nombre de couverts, l’avantage conféré résidant surtout dans la plus grande attractivité pour le commerce qu’elle rend plus visible et qui est un atout pour la clientèle de fumeurs.

Dans ces conditions, un taux de 4 % pour la terrasse apparaît trop élevé ; il sera donc appliqué une majoration de 2 % à ce titre.

Concernant l’avantage conféré pour le droit de percement, il est observé que si la cour d’appel a retenu un taux de 10 % dans la décision citée par la bailleresse, ledit taux a été fixé en considération des éléments propres de l’affaire qui lui était soumise.

En l’espèce, il apparaît pertinent de fixer ce taux à 5 % comme l’a proposé l’expert judiciaire ; en effet, le juge des loyers constate que l’avantage conféré par la mise en commun avec le local voisin compense l’inconvénient de l’absence de sanitaires et de point d’eau privatif des locaux objets du présent litige.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu, comme le sollicite la locataire, de retenir un abattement distinct pour l’absence de point d’eau en plus de limiter le taux de la majoration pour droit de percement à 5 %.

En conséquence, la majoration pour le droit de percement sera fixée à 5 % et la demande d’abattement supplémentaire pour l’absence de point d’eau sera rejetée.

La demande de minoration pour l’absence d’accès des locaux loués à la voie publique sera également rejetée dès lors qu’ils disposent d’une vitrine sur rue, qui comme le note l’expert judiciaire pourrait tout à fait permettre la création d’un accès direct.

Pour ce qui est de la minoration au titre de la taxe foncière payée par la locataire, il est noté que si en principe l’abattement est chiffré “ au réel ”, en déduisant le montant annuel de cet impôt de la valeur locative annuelle des locaux, une telle opération en l’espèce ne peut être effectuée ; comme le rappelle l’expert judiciaire, cette charge a vocation à évoluer dans le temps et la locataire ne justifie pas du montant de l’impôt foncier contemporain au moment auquel s’apprécie le loyer de renouvellement du bail, soit celui de l’année 2020.

Dans ces conditions, il convient d’appliquer un abattement de 5 % au titre du transfert de la charge de l’impôt foncier à la locataire.

Enfin, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement au titre de la clause d’accession des travaux au bailleur en fin de jouissance.

En effet, il peut être retenu un tel abattement pour compenser l’appréciation de la valeur des locaux au vu de leur état actuel alors que celui-ci résulte de travaux réalisés sans contrepartie par le locataire et que lesdits travaux ne sont pas censés profiter au bailleur avant la fin de jouissance ; mais encore faut-il constater que le locataire a effectivement réalisé de tels travaux et pouvoir les estimer.

Or, en l’espèce, comme l’a justement observé l’expert judiciaire, la locataire n’a fourni aucun élément justificatif démontrant l’état des lieux au début des relations contractuelles et la réalisation de travaux qui les auraient améliorés ; elle ne démontre donc pas le bien-fondé de sa demande de minoration à ce titre, qui sera dès lors rejetée.

En conséquence, la valeur locative des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :

22.644 € + 2 % ( + 2 % + 5 % – 5 %) =23.096,88 € arrondis à 23.097 €/ an HT et HC.

Il est précisé que, conformément à l’article 1231-6 du code civil, le différentiel entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail portera, à compter de l’assignation du 16 mai 2023, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

En revanche, le juge des loyers ne prononcera pas de condamnation de la locataire au paiement de ce différentiel, dès lors que cela n’entre pas dans ses pouvoirs, limités à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé par l’article R.145-23 du code de commerce.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.C.I SCI [V] [L] et la S.A.S AUX PRODUITS DU SUD-OUEST, portant sur des locaux sis [Adresse 3] à PARIS (75014), à la somme de vingt-trois mille quatre-vingt-dix-sept euros (23.097 €) par an, HT et HC, à compter du 1er avril 2020 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er avril 2020 portera intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et que les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles.

Fait et jugé à [Localité 1], le 07 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL L. FONTANELLA