TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [W] [U] [H] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

La société JC [F] IMMOBILIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 26/00093 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBWPL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 05 mai 2026

DEMANDERESSE

La société JC [F] IMMOBILIER, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par son Président, Monsieur [M] [Z]

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U] [H] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 26/00093 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBWPL

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 19 janvier 2022, la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER a acquis de Monsieur [V] [Q], Madame [N] [G] et Monsieur [I] [Q], des locaux formant les lots n°55, n°57 et n°60, situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

L’acte rectificatif de vente spécifiait que les lots n°55 et n°60 réunis en une chambre, étaient occupés par Monsieur [T] [A] au titre d’un contrat de location conclu le 27 juillet 2015 pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380 euros, hors charges, et que la pièce formant le lot n°57 était occupée par un dénommé Monsieur [J] en dehors de tout titre d’occupation.

Suivant sommation interpellative du 8 mars 2022, le commissaire de justice a constaté l’occupation des lots n°55 et n°60 par Monsieur [W] [U] [D], lequel a alors déclaré occuper les lieux en vertu d’un contrat de location conclu avec l’ancien propriétaire décédé, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320 euros.

Le 14 mars 2022, la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER et Monsieur [W] [U] [D] ont conclu un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel :

— la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER a consenti un droit d’occupation temporaire des lots n°55 et n°60 à Monsieur [W] [U] [D], moyennant le versement à compter du 19 janvier 2022 d’une indemnité d’occupation d’un montant de 320 euros, pour une durée maximale de trois ans à compter du 19 janvier 2022, ce dernier ayant par ailleurs l’obligation de justifier d’une assurance,

— les parties ont convenu que si l’occupation provisoire excède les trois ans, l’indemnité d’occupation sera majorée pour les trois années suivantes de 50%, soit un montant mensuel de 480 euros, sans que la durée ne puisse excéder le 19 janvier 2028,

— Monsieur [W] [U] [D] s’est engagé à restituer les lieux à la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER au terme de son occupation, à laquelle il pouvait mettre fin à tout moment par courrier recommandé avec accusé de réception 15 jours avant son départ et remise des clés.

Monsieur [W] [U] [D] n’a pas restitué les lieux à l’expiration du délai de trois ans à compter du 19 janvier 2022 et n’a pas réglé l’indemnité d’occupation majorée de 50% à compter du 19 janvier 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 mars 2025, la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur [W] [U] [D] de lui payer la somme de 960 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées pour la période du 19 janvier 2025 au 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER a fait délivrer à Monsieur [W] [U] [D] un commandement de payer les indemnités d’occupation pour un montant de 1 440 euros et de justifier de l’attestation d’assurance.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2025, la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [W] [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, demandant de :

— prononcer la résiliation judiciaire du droit d’occupation consenti à Monsieur [W] [U] [D] par le protocole du 14 mars 2022 ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [W] [U] [D] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— prononcer la séquestration des biens meubles éventuellement laissés dans les lieux ;

— condamner Monsieur [W] [U] [D] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 480 euros jusqu’à parfaite libération des lieux,

-2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 février 2026 lors de laquelle la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a précisé que le défendeur n’a effectué aucune démarche en vue de son relogement malgré le délai qui lui a été consenti à cette fin par le protocole d’accord, qu’il a cessé tout règlement de l’indemnité d’occupation depuis le mois de janvier 2025 et que la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 3 360 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la demanderesse, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Régulièrement cité à étude de commissaire de justice, Monsieur [W] [U] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 12 du même code, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la résiliation du droit d’occupation en exécution du protocole et l’expulsion

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En l’espèce, le protocole d’accord transactionnel du 14 mars 2022 confère un droit d’occupation des lieux litigieux à Monsieur [W] [U] [D] pour une durée de trois ans à compter du 19 janvier 2022 afin de lui permettre de se reloger, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation de 320 euros pendant les trois premières années. Il y est en outre spécifié que cette occupation est par nature provisoire et n’a vocation qu’à permettre à l’occupant de trouver une solution de relogement. Il y est par ailleurs prévu et que si l’occupation devait se prolonger au-delà de trois ans, l’indemnité d’occupation due serait portée à la somme de 480 euros par mois pour les trois années suivantes et ce jusqu’au 19 janvier 2028 au plus tard. La dernière clause de ce protocole stipule enfin qu’en cas de non-respect par Monsieur [W] [U] [D] des obligations précitées, l’expulsion serait encourue sans autre formalité.

Ainsi, il résulte de façon non équivoque des termes du protocole conclu entre les parties que le droit d’occupation des lieux consenti par la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER à Monsieur [W] [U] [D] était par nature temporaire, le temps pour ce dernier de trouver une solution de relogement, et conditionnée au respect par ce dernier des obligations issues du protocole.

Or Monsieur [W] [U] [D], ni comparant ni représenté, ne justifie d’aucune démarche aux fins de relogement et a cessé tout paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 19 janvier 2025, ce alors qu’il se maintient dans les lieux depuis cette date.

Il est constant dès lors que Monsieur [W] [U] [D] n’a pas respecté ses obligations au sens du protocole de sorte que la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER est bien fondée à en solliciter la résiliation anticipée. Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du droit d’occupation de Monsieur [W] [U] [D] en exécution du protocole d’accord du 14 mars 2022, à la date du 19 janvier 2025.

Monsieur [W] [U] [D] étant occupant sans droit ni titre des lots n°55 et n°60 situés au [Adresse 3] à [Localité 2], il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution. Il n’y a pas lieu dès lors à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés dans les lieux qui apparaît à ce stade, purement hypothétique.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux en l’absence de droit d’occupation constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient dès lors de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou à son mandataire à une somme égale au montant dûment justifié de l’indemnité d’occupation qui auraient été due si l’occupation s’était poursuivie et de condamner Monsieur [W] [U] [D] à son paiement, à compter du 19 janvier 2025.

En application du protocole d’accord conclu entre les parties, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 19 janvier 2025 sera fixé à la somme de 480 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [U] [D] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] [U] [D] sera également tenu de verser à la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

Il convient enfin de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du droit d’occupation des lots n°55 et n° 60 situés au [Adresse 3] à [Localité 2] à la date du 19 janvier 2025 en exécution du protocole d’accord transactionnel conclu entre la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER et Monsieur [W] [U] [D] le 14 mars 2022 ;

ORDONNE à Monsieur [W] [U] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lots n°55 et n° 60 situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et DEBOUTE la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER de sa demande de séquestration des biens meubles éventuellement laissés dans les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] [D] à verser à la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 480 euros (quatre cent quatre-vingt euros) à compter du 19 janvier 2025 et jusqu’à libération effective par remise volontaire des clés ou par suite de l’expulsion ;

DEBOUTE la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] [D] à verser à la S.A.S. JC [F] IMMOBILIER la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la Juge des contentieux de la protectionet la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 5 mai 2026,

La Greffière La Juge des contentieux de la protection