CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Didier PILOT + M^e Emmanuelle DUVAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

DU : 02 Février 2026

N°RG : N° RG 24/00177 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DIVW

Nature Affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 02 Février 2026

ENTRE :

Monsieur [Y] [V]

né le 11 Avril 1982 à [Localité 6] (69)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Antoine MATHIERE, avocat au barreau de LA ROCHELLE

ET :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

immatriculée sous le n°884.607.193 au RCS de [Localité 7]

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente ;

ASSESSEUR : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente, rédactrice ;

ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 01 Décembre 2025, le Tribunal, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 02 Février 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 16 juillet 2009, [Y] [V] a donné à bail à la société Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation les lots 017801 et 019401 d’une résidence de tourisme située à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 6 234 euros.

Par application de la clause de révision contractuelle, le loyer s’élève désormais à la somme de 7 111,33 euros.

La société PV Exploitation France est venue aux droits du preneur.

M. [V] a signé un compromis de vente portant sur les deux lots susvisés le 22 juin 2021. Par courrier recommandé du 1er juillet 2021, il a informé le preneur de la vente et sollicité la résiliation du bail. En réponse, la société PV Exploitation France s’y est opposée en indiquant que les dispositions relatives au bail commercial n’avaient pas été respectées.

Depuis avril 2021, le preneur a cessé le paiement des loyers.

Par courrier recommandé du 17 décembre 2021, M. [V] a mis en demeure la société PV Exploitation France de lui restituer les clés du bien donné à bail.

Le 21 octobre 2022, M. [V] lui a délivré une sommation de payer, en vain.

Par exploit de commissaire de justice du 9 février 2023, M. [V] a délivré au preneur un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime.

Par courrier du 21 mars 2023, la société PV Exploitation France a demandé à M [V] le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, [Y] [V] a fait assigner la société par actions simplifiée à associé unique PV Exploitation France devant le Tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de voir juger le congé délivré valable et ordonner la restitution des locaux sous astreinte.

La clôture de la procédure est intervenue le 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 8 septembre 2025, renvoyée à la demande des parties au 1er décembre 2025 et mise en délibéré au 2 février 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, M. [V] sollicite du tribunal, au visa des articles L. 145-17 du code de commerce et 1103 du code civil, de :

— juger bon et valable en la forme et au fond le congé pour motif grave et légitime délivré le 9 février 2023 à la requête de Monsieur [Y] [V],

— dire et juger que le preneur est privé du droit à percevoir une indemnité d’éviction,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamner la société PV Exploitation France à payer à Monsieur [V] une somme de 24 995,36 euros outre intérêts à taux légal,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société PV Exploitation France à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 777, 84 euros par mois correspondant au triple du loyer et des charges à compter du 30 septembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner la société PV Exploitation France au paiement de la somme de 15 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] fait valoir que le défaut réitéré et persistant de payer les loyers en dépit d’une sommation de payer constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Il rappelle qu’il ne perçoit plus aucun loyer depuis le 1er avril 2021 en dépit des multiples mises en demeure effectuées en 2022, 2023 et 2024. Il estime que son preneur ne peut valablement alléguer une erreur de sa part.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la société PV Exploitation France sollicite du Tribunal, au visa des articles L. 145-4, L. 145-9 et L. 145-14, L. 145-28, L. 145-16 et L. 236-22 du code de commerce, et 700 du code de procédure civile, de :

— juger que le congé délivré par Monsieur [V] ne fait pas état d’un motif grave et légitime justifiant de la perte du preneur à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— juger que la société PV Exploitation France bénéficie d’un droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— juger que la société PV Exploitation France bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due,

— condamner M. [V] au paiement d’une indemnité d’éviction équivalente à trois fois le chiffre d’affaires moyen des trois dernières années hors covid réalisés dans les locaux loués, augmentée des indemnités accessoires,

— à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal de céans, avec pour mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ de la société locataire,

— en tout état de cause :

— débouter Monsieur [V] de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV Exploitation France,

— condamner Monsieur [V] à verser à la société PV Exploitation France la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à régler les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société PV Exploitation France fait valoir que le retard dans le paiement des loyers ne constitue pas un motif grave justifiant la résiliation du bail et l’absence de paiement d’une indemnité d’éviction en raison du contexte économique difficile. Elle ajoute que le retard est dû à une erreur suite à la communication par M. [V] d’un compromis de vente du 22 juin 2021. Elle indique que cette erreur est en cours de régularisation et qu’elle a déjà payé la somme de 6 369,84 euros le 16 septembre 2024. Subsidiairement, elle affirme pouvoir rester dans les lieux jusqu’au paiement d’une indemnité d’éviction. Elle indique que sa fixation ne doit pas prendre en compte les données des années 2020 et 2021 impactées par la crise sanitaire. Elle propose d’affecter un coefficient de trois au chiffre d’affaires moyen et d’inclure les indemnités accessoires. Subsidiairement, elle sollicite la désignation d’un expert afin de chiffrer l’indemnité d’éviction. Enfin, s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, elle estime qu’elle doit correspondre à la valeur locative des locaux, minorée de 10 % par application d’un abattement de précarité, en raison du caractère monovalent des locaux loués.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2025, la société PV Exploitation France sollicite du tribunal, au visa de l’article 802 du code de procédure civile, de rabattre l’ordonnance de clôture du 7 mai 2025 afin qu’elle puisse justifier du paiement des loyers.

À l’appui de cette demande, elle fait valoir que le paiement intégral des loyers est intervenu le 23 décembre 2024.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2025, M. [V] sollicite du tribunal, au visa des articles 15 et 135 du code de procédure civile, de :

— débouter la société PV Exploitation France de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

— écarter des débats sa pièce n°3 communiquée le 8 août 2025,

— subsidiairement, révoquer l’ordonnance de clôture et octroyer un délai à M. [V] pour prendre connaissance de cette nouvelle pièce, reconclure et communiquer de nouvelles pièces,

— reporter l’audience de plaidoirie à une date ultérieure.

À l’appui de ses prétentions, M. [V] indique que la société PV Exploitation France disposait de cette pièce depuis le 23 décembre 2024 et qu’elle a attendu huit mois pour la communiquer. Cette façon de procéder est abusive et contrevient aux droits de la défense. La pièce communiquée doit donc être écartée.

MOTIFS

Il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à “ juger que… ” ou “ dire que … ”, telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

L’article 802 du code de procédure civile dispose que après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Aux termes de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la société PV Exploitation France a produit après la clôture une pièce numérotée 3 et sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture.

Force est de constater qu’elle ne démontre aucune cause grave postérieure à la clôture puisque la pièce dont il est question est datée du 23 décembre 2024 et émane d’elle. Elle n’avait donc aucune difficulté à la communiquer en temps utile.

En l’absence de cause postérieure à l’ordonnance de clôture, la pièce 3 de la société PV Exploitation France sera écartée.

En outre, peu importe que les parties aient déposé de nouvelles conclusions depuis l’audience du 8 septembre 2025 : seules les conclusions notifiées avant l’ordonnance de clôture sont recevables en l’absence de demande de révocation de l’ordonnance de clôture à l’appui de la production de nouvelles conclusions.

Sur la validité du congé et le paiement d’une indemnité d’éviction :

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, applicable à la date de signature du bail, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance.

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l’article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l’alinéa précédent.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L. 145-14 du même code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon l’article L. 145-17 du code de commerce, I.-le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

En l’espèce, le bail signé le 16 juillet 2009 précise expressément être soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, M. [V] a donné congé à la société PV Exploitation France pour le 30 septembre 2023 avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, indiquant qu’elle était redevable du paiement des loyers depuis mars 2020.

En l’espèce, la société PV Exploitation France ne conteste pas le défaut de paiement des loyers et allègue une erreur liée à la communication par M. [V] d’un compromis de vente.

Il est exact que les parties se sont opposées sur la demande de résiliation du bail formée par M. [V] à l’occasion de la signature d’un compromis de vente en juin 2021. Toutefois, la société PV Exploitation France ne peut ignorer qu’elle s’est maintenue dans les lieux en dépit de la demande de M. [V] et qu’elle restait donc redevable des loyers. En outre, la société PV Exploitation France qui allègue un contexte économique difficile ne produit aucune pièce financière de nature à démontrer les difficultés invoquées. Ainsi, l’absence de paiement de tout loyer depuis le 1er avril 2021 constitue des manquements graves et répétés à son obligation contractuelle, en dépit des mises en demeure du bailleur effectuées le 21 octobre 2022, le 2 mai 2023 et le 22 août 2023. La société PV Exploitation France n’a procédé qu’à une régularisation partielle et tardive le 16 septembre 2024 d’un montant de 6 369,84 euros qui ne permet pas de remettre en cause la caractérisation du motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Le congé donné à la date du 30 septembre 2023 est donc valable.

Il convient d’ordonner l’expulsion de la société PV Exploitation France des locaux loués.

Sur le paiement des loyers dus :

M. [V] sollicite le paiement de la somme de 24 995,36 euros au titre des loyers et charges impayés correspondant à la somme due au 30 septembre 2023.

Compte tenu du paiement de la somme de 6 369,84 euros le 16 septembre 2024, il sera retenu un montant de 18 625,52 euros.

La société PV Exploitation France sera condamnée à payer à M. [V] la somme de 18 625,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, faute de précision du point de départ dans sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1154 ancien du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, les intérêts n’étant dus qu’à compter du jugement, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation :

Compte tenu de l’occupation sans titre des locaux appartenant à M. [V] depuis le 30 septembre 2023, la société PV Exploitation France est redevable d’une indemnité d’occupation.

M. [V] sollicite qu’elle soit fixée à la somme de 1 777,84 euros par mois correspondant au triple du loyer et des charges à compter du 30 septembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, sans s’en expliquer. De même, la société PV Exploitation France sollicite l’application de la méthode hôtelière prenant en considération la valeur locative par référence à une recette théorique globale en tenant compte d’un abattement lié aux tarifs dégressifs, du taux d’occupation et d’un taux sur recettes en fonction de normes habituellement admises pour des établissements comparables. Pour autant, elle ne produit aucune pièce pour procéder à une telle évaluation.

En l’absence de motif et de pièces justifiant de retenir les calculs et méthodes proposés, l’indemnité d’occupation sera égale au loyer mensuel, soit la somme de 592,61 euros par mois à compter du 30 septembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les frais de procédure :

La société PV Exploitation France, succombant, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société PV Exploitation France sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 7 mai 2025 ;

ECARTE la pièce 3 communiquée par la société par actions simplifiée à associé unique PV Exploitation France ;

VALIDE le congé délivré le 9 février 2023 par [Y] [V] à la société par actions simplifiée à associé unique PV Exploitation France pour motif grave et légitime sans paiement d’une indemnité d’éviction ;

ORDONNE l’expulsion de la société par actions simplifiée à associé unique PV Exploitation France et celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], lots 017801 et 019401, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée à associé unique PV Exploitation France à payer à [Y] [V] la somme de 18 625,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des loyers et charges impayés ;

DÉBOUTE [Y] [V] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée à associé unique PV Exploitation France à payer à [Y] [V] une indemnité d’occupation de 592,61 euros par mois à compter du 30 septembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée à associé unique PV Exploitation France aux dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée à associé unique PV Exploitation France à payer à [Y] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée à associé unique PV Exploitation France de l’intégralité de ses demandes.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,