TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [S]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [S], M^e DULIEU

■

Charges de copropriété

N° RG 23/01673 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY2IO

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FOUINEAU IMMO, SAS , prise en la personne de son représentant légal domicilié, en cette qualité, audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDEUR

La SCI BLANDINE,représentée par sa gérante

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Maître Antoine DULIEU de la SELARL BAILLET DULIEU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0099

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/01673 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY2IO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 07 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Blandine est propriétaire des lots de copropriété n°8, 44, 88 et 94 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 septembre 2022 et remise au destinataire le 27 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI Blandine de payer la somme de 24 120,95 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner la SCI Blandine en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 31 mai 2023.

Le 27 novembre 2024, le juge de la mise en état a refusé la jonction sollicitée et a joint au fond l’incident soulevé par le syndicat des copropriétaires.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, et au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« DECLARER IRRECEVABLES les demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts et en production de factures de la SCI BLANDINE, et subsidiairement l’EN DEBOUTER.

CONDAMNER la SCI BLANDINE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] A PARIS (75008) les sommes de :

—  6.495,27 € suivant décompte arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus,

—  2.000,00 € à titre de dommages-intérêts,

—  4.000,00 €, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SCI BLANDINE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, et au visa et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de l’article 1240 du code civil, ainsi que de l’article L.441-9 du code du commerce, la SCI Blandine demande au tribunal de :

« DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FOUINEAU IMMO, de l’ensemble de ses demandes ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FOUINEAU IMMO, à verser à la SCI BLANDINE :

— la somme de 18.465,86 € TTC à titre de dommages et intérêts en raison de l’inertie du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dans le cadre de la mise en cause du tiers responsable des infiltrations dans le parking,

— la somme de 1.340,86 € TTC à titre de dommages et intérêts compensant les sommes par elle versées pour les travaux – jamais réalisés – de réfection de la peinture des couloirs de service,

— la somme de 1.624,67 € TTC à titre de dommages et intérêts compensant la surconsommation d’eau ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FOUINEAU IMMO, à communiquer à la SCI BLANDINE :

— les factures HERELLE conformes à la législation concernant les travaux réalisés,

— les notes d’honoraires de Mme [Y], architecte, conformes à la législation concernant les travaux réalisés,

— les notes d’honoraires de FOUINEAU IMMO, syndic, conformes à la législation concernant les travaux réalisés,

— la facture SOTERKENOS conforme à la législation en ce qui concerne la réalisation des travaux votés en AG du 19 juillet 2022 (résolution 7) et ratifiés en AG du 30.01.2024 (résolution 6),

— la facture MEGALUX des travaux d’électricité votés en AG du 30 janvier 2024 (résolution 7) et réalisés en décembre 2023,

— les procès-verbaux de réception des travaux SOTERKENOS et MEGALUX réalisés en décembre 2023,

— les factures et contrats de l’Assurance Dommage-Ouvrage correspondants aux différentes missions de travaux,

— les factures et contrats du Bureau de Contrôle correspondants aux différentes missions de travaux ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FOUINEAU IMMO, à communiquer à la SCI BLANDINE :

— le rapport de l’expertise de M. [Z] concernant la recherche de fuite réalisée le 11 décembre 2024,

— le rapport de l’expert d’assuré (APEX expertises) concernant la proposition d’indemnisation du DDE de septembre 2021,

— le rapport de l’assureur de l’immeuble (ALLIANZ) concernant la proposition d’indemnisation du DDE de septembre 2021 ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FOUINEAU IMMO, à verser à la SCI BLANDINE une somme de 5.000 € pour résistance abusive ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FOUINEAU IMMO, à payer à la SCI BLANDINE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] aux entiers dépens. »

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

L’article 70 du code de procédure civile dispose que : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève une fin de non-recevoir tirée de l’absence de lien suffisant entre les demandes reconventionnelles formées par la défenderesse et les prétentions originaires qui sont les demandes en paiement de charges de copropriété.

La SCI Blandine soutient que ses demandes reconventionnelles sont en lien direct avec des charges de copropriété en ce qu’il s’agit d’obtenir une indemnisation au titre des charges qu’elle dit avoir été contrainte de régler dans le cadre des travaux de traitement et d’obtenir des factures correspondant aux travaux réalisés.

Or, à l’examen des pièces versées aux débats, ces demandes reconventionnelles portent sur des demandes indemnitaires engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en raison, selon la SCI Blandine, d’infiltrations, de travaux non réalisés, d’une surconsommation d’eau, dus à l’inaction du syndicat des copropriétaires et de la résistance abusive de ce dernier ; ainsi que sur des demandes de communication de factures des travaux, de contrats, de notes d’honoraires et de rapports d’expertise.

Il y a ainsi lieu de rappeler que l’existence d’un lien suffisant s’apprécie au regard de l’objet du litige tel que déterminé par les prétentions originaires, qui, en l’espèce, constituent l’action engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Blandine tendant exclusivement au paiement des charges de copropriété impayées et des dommages et intérêts accessoires.

Si les demandes reconventionnelles trouvent leur origine dans le contexte de la copropriété dont la plupart des décisions relatives aux travaux impliquent nécessairement l’appel des charges de copropriété, le tribunal relève qu’elles tendent à voir engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir réparation de préjudices et à obtenir des documents relatifs aux travaux. L’objet de ces demandes est donc étranger à la contestation du bien-fondé des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires.

En l’absence de lien suffisant entre les demandes reconventionnelles et les prétentions originaires, la fin de non-recevoir doit être accueillie.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles formées par la SCI Blandine tendant au paiement de dommages et intérêts et à la communication de pièces.

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Blandine est propriétaire des lots n°8, 44, 88 et 94 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022, 2023 et 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 17 décembre 2024.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la SCI Blandine présentait un solde débiteur de 6 495,27 euros, arrêté au 17 décembre 2024.

La SCI Blandine soutient cependant ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir que cette somme a été entièrement soldée le 28 janvier 2025.

Il ressort de l’examen des pièces qu’en effet des règlements ont été effectués et que le solde de la SCI Blandine a été apuré le 13 février 2025.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande en paiement du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI Blandine a agi de mauvaise foi. Aucune faute caractérisant une résistance abusive n’est davantage démontrée. Le préjudice n’est ni allégué ni prouvé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes en paiement, il résulte des pièces produites que la procédure n’a été engagée qu’en raison du défaut de paiement, par la SCI Blandine, des charges de copropriété réclamées. Le règlement n’étant intervenu qu’en cours d’instance, il est donc équitable de mettre les dépens à la charge de la défenderesse, dont le défaut de paiement est à l’origine de l’instruction de la présente procédure.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Blandine sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre, avec autorisation donnée à Maître [P] [S] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes reconventionnelles formées par la SCI Blandine tendant au paiement de dommages et intérêts et à la communication des pièces ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Blandine à verser au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Blandine au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [P] [S] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026.

La Greffière La Présidente