TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. NATURE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laure SAGET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00383 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB546

N° MINUTE :

11 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 13 avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS KAIROS GESTION CONSEIL

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, toque : R197

DÉFENDERESSE

S.C.I. NATURE

dont le siège social est situé [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 avril 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 13 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00383 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB546

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI NATURE est propriétaire des lots n°7 et 27 au sein du bâtiment A de l’immeuble situé [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SAS KAIROS GESTION CONSEIL, a assigné la SCI NATURE devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

3 970,48 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2025, et avec capitalisation des intérêts,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignée à personne morale, la SCI NATURE n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

l’extrait K bis de la SCI NATURE,le relevé de propriété,un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 9 avril 2025,deux lettres de mises en demeure des 20 février 2025 et 28 avril 2025,l’extrait de compte arrêté au 22 janvier 2026,les procès-verbaux des assemblées générales du 10 mars 2021, 9 juin 2022, 25 juillet 2023, 4 mars 2024, 24 juin 2024, 19 juin 2025 et les attestations de non-recours,l’extrait du grand livre du précédent syndic (Cabinet Seine Gestion),les appels de fonds, de travaux et régularisation des charges de 2021 au premier appel de fonds de 2026.

Toutefois, il convient de souligner que l’extrait de compte de la SCI NATURE arrêté au 22 janvier 2026 versé aux débats ne remonte qu’à la date du 1er janvier 2021, date à laquelle le compte de la SCI NATURE présente un débit de 2 983,13 euros, lequel n’est explicité par aucune pièce versée aux débats. Il n’est notamment pas possible de savoir s’il a été imputé des frais de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Or, ce débit n’est pas justifié par une autre pièce. Cette somme de 2 983,13 euros doit donc être déduite de la somme demandée, en l’absence de toute autre explication.

En outre, dans le décompte produit du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2026, figurent des frais de l’article 10-1 a) qui doivent être déduits soit :

La mise en demeure du 28 février 2024 : 50 eurosLa mise en demeure du 25 mai 2024 : 50 eurosLa relance du 19 novembre 2024 : 50 eurosLa mise en demeure du 20 février 2025 : 50 eurosLes honoraires Saget-Forestier du 28 avril 2025 : 240 eurosLa constitution du dossier avocat par KAIROS du 30 juin 2025 : 180 eurosLe suivi de dossier impayés par KAIROS du 30 juin 2025 : 120 euros La mise en demeure du 5 septembre 2025 : 50 eurosLe suivi de dossier impayés par KAIROS du 31 octobre 2025 : 240 euros

Soit la somme totale de 880 euros

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI NATURE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de :

3 970,48 euros – 2 983,12 euros – 880 euros : 107,36 euros à titre d’arriéré de charges arrêtées au 22 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 29 avril 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de la mise en demeure datée du 28 avril 2025, adressée en courrier recommandée le 29 avril 2025, soit la somme de 50 euros. En revanche, la demande au titre de la mise en demeure du 20 février 2025 sera rejetée, la preuve de l’envoi en recommandé de cette mise en demeure n’étant pas produite. Aucune autre mise en demeure ou lettre « de relance » n’étant produite, les demandes relatives aux autres mises en demeure ou relance seront rejetées.

De même, les frais de « suivi de dossier », « constitution de dossier » ou simplement de « honoraires du syndic » ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat portant sur ces frais sera par conséquent rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI NATURE au paiement de la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 29 avril 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI NATURE a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné la SCI NATURE en paiement alors qu’elle n’est en capacité de faire valoir qu’une créance à hauteur de 107, 36 au titre des charges impayées et de 50 euros au titre des frais de l’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965.

Ce faisant, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès.

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI NATURE, qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la SCI NATURE à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI NATURE à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS KAIROS GESTION CONSEIL, les sommes suivantes :

107,36 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et de travaux impayés, arrêté au 22 janvier 2026 (appels de fonds du 1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 29 avril 2025 ;50 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 29 avril 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 29 avril 2025 pour la somme due au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS KAIROS GESTION CONSEIL de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI NATURE aux dépens ;

CONDAMNE la SCI NATURE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La Greffière La Présidente