N° RG 24/00757 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EURM

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Florence THOMAS-BLANCHARD de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES substituée par Maître Stéphanie BAHOLET, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [M] [U], intervenant volontaire, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Florence THOMAS-BLANCHARD de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES substituée par Maître Stéphanie BAHOLET, avocat au barreau de VANNES

Madame [H] [T] es qualités de représentante légale de ses enfants mineurs [F] [U], [V] [U], [O] [U], intervenante volontaire, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Florence THOMAS-BLANCHARD de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES substituée par Maître Stéphanie BAHOLET, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de [Localité 7] GOLFE HABITAT, sis [Adresse 3]

représenté par Madame [N] [Z], munie d’un mandat écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Juillet 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e THOMAS-BLANCHARD

Copie à : MORBIHAN HABITAT

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 27 juillet 2022, Morbihan Habitat a donné à bail à Mme [H] [T] et M. [M] [U] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 639,71 euros, outre les sommes mensuelles de 61,79 euros à titre de provision sur les charges et 15,08 euros pour provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, Mme [H] [T] a fait assigner Morbihan Habitat devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] auquel il est demandé de condamner le défendeur :

— à lui payer 5000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— à faire procéder aux travaux indispensables à l’usage normal des lieux, sous astreinte de 50 euros par jour,

— à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil et à supporter les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 5 décembre 2024, les parties ont comparu et l’affaire a été renvoyée au 6 février 2025, puis successivement au 20 mars, 24 avril et 3 juillet suivants.

A l’audience du 3 juillet 2025, l’affaire a été plaidée.

Pour les motifs développés dans leurs conclusions n°1, Mme [H] [T], pour elle-même et intervenant volontairement pour ses enfants mineurs, ainsi que M. [M] [U] intervenant volontaire à l’instance, valablement représentés par leur Conseil, demandent au juge de :

— condamner Morbihan Habitat à payer à Mme [T] :

— la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de moral,

— en sa qualité de représentante légale de [O] [U], la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice de moral,

— en sa qualité de représentante légale de [V] [U], la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice de moral,

— en sa qualité de représentante légale de [F] [U], la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice de moral

— condamner Morbihan Habitat à payer à M. [U] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice de moral,

— condamner Morbihan Habitat à payer à Mme [T] 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens,

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions de Morbihan Habitat, plus amples ou contraires.

Pour les moyens repris dans ses dernières écritures déposées à l’audience du 6 février 2025, Morbihan Habitat, régulièrement représenté par Mme [Z] munie d’un pouvoir, demande au juge :

— à titre principal, de :

— débouter Mme [T] de toutes demandes et prétentions,

— condamner solidairement Mme [T] et M. [U] au paiement de la dette locative de 1405,11 euros,

— à titre subsidiaire, de minorer le coût de l’indemnisation compte tenu de l’ensemble des travaux effectués dans le logement et dans la résidence afin d’assurer une jouissance paisible aux locataires,

— condamner Mme [T] aux entiers dépens et dépens d’exécution éventuels.

L’office [Adresse 5] n’a pas contesté les interventions volontaires de M. [U] et de Mme [T] es-qualité de représentante légale de ses enfants [O], [V] et [F] [U].

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

Aux termes des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Locataire des lieux, M. [M] [U] entend faire valoir, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, qu’il a subi un préjudice moral compte tenu des nombreux désagréments liés à l’état du logement, en faisant face à cette situation aux côtés de sa compagne, dans un contexte particulièrement éprouvant pour la famille.

Mme [T] a indiqué intevernir volontairement à l’audience es-qualité de représentante légale de ses enfants [O], [V] et [F] [U].

Il y a lieu de recevoir ces interventions.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Ces dispositions sont reprises par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel, “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 6] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée”.

En outre, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction issue du Décret n°2021-872 du 30 juin 2021, prévoit que

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, les locataires exposent que dès leur entrée dans les lieux, le logement était affecté de désordres puisqu’ils ont constaté une fuite en provenance du plafond de la cuisine, mentionnée dans l’état des lieux d’entrée. Ils indiquent que malgré les relances faites au bailleur, et une mise en demeure de leur protection juridique, Morbihan Habitat, qui n’ignorait rien de l’indécence des lieux lors de la signature du bail, n’a pas remédié à l’humidité excessive présente dans le logement.

Ils soulignent que l’expertise amiable et contradictoire, organisée en mars 2023, a bien permis de constater que les désordres étaient antérieurs à la prise à bail, et de relever, au mois de septembre suivant, que plus de deux mois après la recherche de fuite aucune mesure significative n’avait été entreprise par le bailleur pour mettre un terme à l’humidité dans le logement.

Mme [T] et M. [U] entendent faire valoir que le caractère insalubre du logement a durablement porté atteinte à leurs conditions de vie pendant plus de 31 mois, les empêchant d’utiliser une des chambres du logement et générant :

— un inconfort thermique et hygrométrique constant,

— de sérieux problèmes de santé, notamment respiratoires, pour tous les membres de la famille, dont un nourrisson,

— une surconsommation énergétique,

— une dégradation du mobilier présent dans le logement,

sans qu’une solution de relogement leur ait été proposée, tandis que les réparations effectuées par le bailleur et les travaux réalisés en grande partie dans d’autres logements que le leur n’ont pas permis d’éliminer totalement les désordres.

Morbihan Habitat ne conteste pas l’humidité constatée dans la chambre n°1 et la présence d’une fuite en dalle au plafond de la cuisine lors de la prise à bail mais dénie toute inaction de sa part, indiquant avoir rapidement pris différentes mesures pour remédier aux désordres constatés chaque fois qu’ils lui ont été signalés et pour assurer aux preneurs une location décente ainsi qu’une jouissance pleine du logement.

S’il confirme que la résolution complète du problème d’humidité a effectivement pris plusieurs années (juillet 2022 à octobre 2024) du fait de causes multifactorielles, l’Office expose avoir fait réaliser les travaux nécessaires en ayant recours aux entreprises compétentes, le tout pour un montant total de 18544,81 euros à ses seuls frais, et demande au rejet de rejeter les prétentions indemnitaires des demandeurs.

Il ressort des éléments versés aux débats que le premier état des lieux réalisé le 27 juillet 2022 précisait que le papier peint des murs de la chambre n°1 était humide (pièce n°2 défendeur) et le bailleur convient qu’après plusieurs réserves, dont la fuite en dalle au plafond de la cuisine, un second état des lieux a été effectué le 30 août 2022.

Il apparaît que le 12 août 2022 Morbihan Habitat a mandaté l’entreprise Breiz’h Sanit’R pour rechercher et réparer une fuite et qu’il a été procédé, les 21 et 31 août suivants, au remplacement de la tête de robinet potence générale et de la baignoire acrylique (pièce 3 défendeur).

Par courriel du 8 septembre suivant, Mme [T] a demandé au bailleur de faire mentionner à l’état des lieux la présence d’une “énorme fissure due à la fuite” (pièce 6 demandeur).

Le 28 septembre 2022, l’entreprise Srio a procédé à une recherche de fuite au plafond de la cuisine et a constaté la présence d’une fissure de dalle porteuse, sans humidité ce jour là. Dans l’appartement n°4 situé à l’aplomb de celui occupé par Mme [T], il a été constaté :

— un passage d’eau par le joint en faïence de la baignoire, sans lien a priori avec les écoulements subis chez la demanderesse mais alimentant le coffrage de la gaine technique,

— un passage d’eau par le pare-baignoire alimentant les réseaux en provenance de la cuisine : “l’eau ainsi dirigée vers la cuisine trouve son point d’exfiltration par la fissure au plafond du logement 01, celle-ci se trouvant sur le passage des alimentations de l’évier de cuisine. Une mesure conservatoire provisoire a été effectuée sur le joint de faïence. La reprise de l’environnement du pare-baignoire serait également opportune”.

Il ressort du mail de Morbihan Habitat (pièce 6) que le 8 novembre 2022 l’entreprise mandatée n’était pas encore intervenue dans le logement n°4 et que le plafond wc au niveau du coffrage était désormais lui aussi touché par une infiltration en provenance de ce même logement.

L’entreprise Breiz’h Sanit’R a procédé au remplacement du tablier de baignoire et à la réfection des joints silicone suivant facture du 16 novembre 2022.

Il est justifié de la pose d’une peinture anti-humidité sur les plafonds du logement n°1 le 24 novembre 2022 pour un montant de 989,68 euros (pièce 8).

Par courriels des 21 et 26 décembre 2022, Mme [T] a informé le bailleur d’une infiltration dans le garage à l’aplomb de sa terrasse et de la réapparition de la moisissure sur les plafonds de l’appartement, photographies à l’appui.

Les demandeurs versent aux débats plusieurs courriers de leur service de protection juridique, dont le premier daté du 10 janvier 2023 évoquait le signalement antérieur d’un problème d’humidité dès l’entrée des locataires dans les lieux et mettait le bailleur en demeure de remédier aux troubles occasionnés par ces désordres sur la santé des occupants.

La réapparition des moisissures au plafond de la chambre n°1 a été confirmée lors de l’intervention des services de Morbihan Habitat le 26 janvier 2023.

Une expertise amiable a été réalisée le 3 mars 2023 par la société Saretec, mandatée par la protection juridique des preneurs.

Il en ressort les constatations suivantes :

— présence d’une longue fissure au plafond de la cuisine et un sinistre toujours actif avec suspicion d’une fuite au niveau de la baignoire de l’appartement supérieur,

— mesure d’un taux d’humidité anormal sur le mur de la cuisine donnant sur la terrasse,

— présence de plusieurs traces noires au niveau des cueillies de plafond des chambres, sans mesure d’un taux d’humidité anormal, trouvant sa cause dans un phénomène de condensation provoqué par un pont thermique ou possiblement dans les dégâts des eaux affectant le logement par excès d’humidité,

— mesure d’un taux d’humidité anormale au plafond des toilettes,

— désordre en sous-face du dallage haut des garages situés en sous-sol.

Une première recherche de fuite réalisée par Srio le 31 mars 2023 au niveau des sous-sols de la résidence a mis en exergue la présence d’infiltrations par l’angle de l’étanchéité ouvert de la terrasse 1, les joints ouverts en tête de bande solin sur le muret de séparation des deux terrasses, la fissure de la façade au droit du muret et la liaison ouverte muret/jardinière (pièce 13).

La dépose des dalles gravillonnées de la terrasse et la reprise des maçonneries ont été réalisées suivant factures des 26 et 31 juillet 2023 (pièces 18 et 20).

Le 20 avril 2023, le bailleur a fait procéder au nettoyage des moisissures sur les murs et plafonds de la cuisine, des deux chambres et des wc (pièce 16).

Selon le rapport d’intervention de l’entreprise Srio du 5 juin 2023 :

— l’arrosage des joints de faïence fissurés de la baignoire du logement n°4 de Mme [W] montre le passage significatif du colorant sous la baignoire,

— l’infiltration d’eau sinistre le logement n°1 de Mme [T], avec auréole d’humidité sur le plafond de la chambre et des toilettes dans l’environnement de la gaine technique,

— des traces d’humidité sont présentes au plafond dans le garage situé au-dessous de l’appartement de Mme [T] (présence de matières végétales qui obstruent partiellement l’évacuation EP et qui engendre la montée en charge du complexe d’étanchéité ; décollement de la bande solin et présence d’un orifice dans la maçonnerie),

— un trou est présent dans la cloison doublage sous la menuiserie de cuisine dans le logement de Mme [T], sec à ce jour, des joints souples ayant été réalisés avant l’intervention,

— la mise en fumée du doublage permet de constater des sorties de fumées par la liaison bavette d’appui/traverse basse de la menuiserie, par la maçonnerie dégradée en tête du surbot et autour de la sortie de la ventouse de la chaudière.

La société Saretec a actualisé son rapport le 18 septembre 2023, relevant que :

— le sinistre situé au niveau de la longue fissure au plafond de la cuisine est toujours actif, malgré l’intervention de l’entreprise Srio en recherche de fuite le 5 juin 2023,

— le taux d’humidité sur le mur de la cuisine donnant sur la terrasse est toujours anormal, sans traitement des points relevés par Srio,

— le taux d’humidité au plafond des toilettes reste anormal, avec aggravation des dommages au niveau de la gaine technique malgré la localisation de la fuite au niveau des joints de faïence de la baignoire de l’étage supérieure et le départ des occupants,

— le sinistre dans la chambre au dos de la gaine technique ci-dessus évoquée s’est aggravé.

L’expertise relève que les conséquences matérielles des différents sinistres devront être intégralement prises en charge par le bailleur, dès lors que les désordres sont antérieurs à la prise à bail par les locataires et conclut que “plus de 2 mois après la recherche de fuite, aucune mesure significative n’a été prise pour mettre un terme à l’humidité dans le logement. Seul un nettoyage de la terrasse a été réalisé ainsi que quelques reprises de maçonnerie, sans aucune réfection du complexe d’étanchéité, portant pointé du doigt dans le rapport de recherche de fuite”.

Les travaux de reprise des faïences et travaux de plomberie de l’appartement n°4 ont été réalisés en juillet, septembre et octobre 2023 (pièces 21 et 22).

Selon le courriel de Morbihan Habitat daté du 27 septembre 2023 (pièce 25), il est apparu que malgré le départ des locataires de l’appartement n°4, l’infiltration avait progressé et que le plafond de la cuisine était désormais fortement mouillé, laissant supposer que les défauts pointés dans la salle de bain n’étaient pas seuls à l’origine des désordres.

La société Srio est intervenue une nouvelle fois en recherche de fuite le 17 octobre 2023.

Il ressort du rapport versé aux débats (pièce défendeur n°26) que les pièces sinistrées dans le logement n°1 de Mme [T] sont “la salle de bain, le toilette (humidité à saturation), la chambre au dos et le plafond de la cuisine”.

Les photographies jointes au rapport permettent de constater que le mur et le plafond de la salle de bain sont moisis au niveau de la douche, que la tapisserie de l’un des murs de chambre semble se décoller, tandis que le plafond de la cuisine laisse apparaître une fissure imbibée d’eau.

En synthèse, “il a été constaté une fuite sur l’évacuation des éléments sanitaires de la salle de bain raccordé sur la “culotte” en pvc diam 100 de la colonne principale située dans la gaine technique des toilettes du logement 7".

Il est également justifié de divers échanges de courriels avec les services de Morbihan Habitat pour évoquer les désagréments consécutifs à l’humidité du logement les 28 octobre 2022, 10 novembre 2022, 13 mars 2023, 18 et 19 octobre 2023, 22 mai 2024, 12 août 2024.

Plusieurs photographies non datées ont été produites aux débats par les demandeurs (pièces 10).

Le 1er décembre 2023, Morbihan Habitat a informé Mme [T] qu’en “réponse au fort taux d’humidité dans [son] logement”, il serait procédé à la pose d’un assécheur avec déduction d’une somme mensuelle de 30 euros sur le loyer dû au titre du coût de l’énergie électrique pour son fonctionnement, au prorata du temps d’utilisation.

Il est également justifié, dans le logement des demandeurs :

— du traitement des moisissures sur les murs et plafonds de la cuisine, des trois chambres, de la salle de bain et wc, du décollage d’un panneau de papier peint dans une chambre courant juillet 2024 (pièce 32),

— de la mise en peinture, dans l’appartement des demandeurs, du plafond de la cuisine, des murs et plafond de la salle de bain et autres le 30 septembre 2024 (pièce 31).

Suite à un nouveau sinistre survenu dans le logement occupé par Mme [T] et M. [U], l’entreprise Srio a constaté, le 3 octobre 2024, la présence d’humidité dans les wc, chambre et salle de bain sur toute la hauteur de la cloison, consécutivement à une infiltration par le T du tuyau de ventilation en toiture, venant déborder dans la canalisation et sinistrer les logements 1, 4 et 10.

Les photographies produites dans le cadre de ce rapport (pièce 34) laissent en outre apparaître la dégradation des supports muraux, peintures et papiers peints.

Il a été procédé au changement du caisson Vmc en toiture et à la pose d’un assécheur à la mi-octobre 2024 (pièce 37), avant branchement de la Vmc le 30 novembre suivant (pièce 39)

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le logement présentait une fuite en dalle au plafond de la cuisine lorsqu’il a été donné à bail à Mme [T] et M. [U], ce que l’Office HLM ne conteste pas, et qu’il s’en est suivi des désordres divers ainsi qu’une humidité croissante des lieux.

Nonobstant les interventions du bailleur, il n’est pas davantage contesté, comme le démontre la chronologie des constats réalisés, que du fait de causes multifactorielles la résolution complète du problème d’humidité a effectivement duré pendant plus de deux ans puisque la dernière intervention de pose de la Vmc date de novembre 2024, étant rappelé que les demandeurs ont libéré le logement le 25 février 2025.

Pendant ce laps de temps, les occupants ont subi diverses infiltrations, une humidité importante dans certaines pièces du logement et de la moisissure ayant endommagé une partie des supports muraux.

Le fait que la famille [E] ait occupé les lieux n’est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux, de même que les démarches de l’Office pour parvenir au traitement des désordres subis ne saurait écarter le préjudice dont ont eu à souffrir les preneurs, du fait d’un problème inhérent au logement.

En conséquence, et au vu de ce qui précède, Morbihan Habitat sera condamné à payer à Mme [T] la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [T] entend faire valoir que Morbihan Habitat a commis une faute en sa qualité de bailleur en ne garantissant pas la jouissance paisible du bien loué à ses occupants, lui occasionnant, ainsi qu’à ses trois enfants et son conjoint, un véritable préjudice moral en ce que:

— elle a dû se rendre disponible, souvent à la dernière minute, pour accueillir les entreprises intervenant à son domicile,

— elle a vécu dans l’angoisse que ses enfants développent une pathologie en lien avec l’état du logement,

— les enfants ont manqué de nombreux jours d’école en raison de maladies répétées.

Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 3000 euros, outre 1500 euros pour chacun de ses trois enfants.

M. [U] expose, sans que sa santé n’en ait été directement affectée, avoir dû faire face à cette situation aux côtés de sa compagne, dans un contexte particulièrement éprouvant pour la famille.

Il sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 2000 euros.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le couple [E] a trois enfants, [F] née le 2 décembre 2015, [V] né le 14 mars 2018 et [O] née le 21 décembre 2021.

À l’appui de sa demande d’indemnisation, à titre personnel et en qualité de représentante légale de ses trois enfants, Mme [T] verse aux débats un relevé des absences scolaires de sa fille [F], ainsi que des certificats médicaux précisant :

— le 22 décembre 2022, que l’enfant [F], née le 2 décembre 2015, présente des pathologies ORL à répétition pouvant être en rapport avec l’humidité de son logement,

— le 22 décembre 2022, que l’enfant [V], née le 14 mars 2018, présente des pathologies ORL à répétition pouvant être en rapport avec l’humidité de son logement,

— le 7 octobre 2022, que Mme [T] “déclare que suite à son déménagement elle présente une rhinite chronique pouvant être en rapport avec un excès d’humidité et problème de ventilation dans son logement”.

Si aucun élément n’est versé au dossier concernant [O] âgée de 3 ans et demi, les certificats médicaux relatifs à ses aînés permettent d’établir que les enfants ont présenté des pathologies ORL à répétition, sans que le médecin ne mette en évidence une autre cause que l’état du logement.

Il ressort des pièces produites et de l’ensemble du dossier que la famille, dans son ensemble, a subi un indéniable préjudice moral en raison des manquements du bailleur, dès lors que les parents ont dû multiplier les démarches pour voir résoudre les désordres subis, lesquels n’ont pas manqué d’induire une inquiétude notable, par leur nature et les risques potentiels d’une humidité chronique sur la santé, avec de surcroît des enfants en bas âge qui ont également subi cette privation de sérénité de la vie familiale.

En conséquent, Morbihan Habitat sera condamné à payer à Mme [T] et à M. [U] la somme de 2000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral personnel, et à Mme [T], en sa qualité de représentante légale de [F] née le 2 décembre 2015, [V] né le 14 mars 2018 et [O] née le 21 décembre 2021, la somme de 500 euros pour chaque enfant.

Sur la demande financière reconventionnelle

Dans le cadre de ses dernières écritures, auxquelles il s’est référé à l’audience, Morbihan Habitat a sollicité la condamnation solidaire de Mme [T] et M. [U] au paiement de la dette locative de 1405,11 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 3 juillet 2025 versé aux débats que le solde débiteur du compte locataire s’élève à la somme de 1380,91 euros, à la date arrêtée du 25 février 2025, déduction déjà faite du montant du dépôt de garantie de 639 euros, mais également de réparations locatives à hauteur de 42,90 euros.

S’agissant des impayés de loyer dont le principe et le quantum est déterminable en application des dispositions du bail, il appartient au débiteur, selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Si Mme [T] et M. [U] n’ont pas conclu de manière spécifique sur cette demande, sollicitant, de manière générale, l’entier rejet des prétentions de l’Office, force est cependant de constater qu’ils n’apportent aucun élément pour contester le montant de la dette au titre des impayés locatifs.

En revanche, il incombe au bailleur qui entend imputer au locataire sortant la prise en charge de réparations locatives, de rapporter la preuve de ses prétentions.

Morbihan Habitat, qui ne justifie pas du bien-fondé de la somme de 42,90 euros imputée aux locataires au titre des réparations locatives, sera débouté de sa demande à ce titre.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner Mme [T] et M. [U] à verser à Morbihan Habitat la somme de 1338,01 euros, à la date arrêtée du 25 février 2025.

Le contrat de bail prévoyant la solidarité des preneurs, Mme [T] et M. [U] seront solidairement tenus au paiement de cette somme.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Morbihan Habitat sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] [T] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REÇOIT M. [M] [U], et Mme [T] es-qualité de représentante légale de ses enfants [O], [V] et [F] [U], en leur intervention ;

CONDAMNE Morbihan Habitat à payer à Mme [H] [T] les sommes de :

—  4000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  2000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Morbihan Habitat à payer à Mme [H] [T] en sa qualité de représentante légale des enfants mineurs [F] née le 2 décembre 2015, [V] né le 14 mars 2018 et [O] née le 21 décembre 2021, la somme de 500 euros pour chacun d’eux, en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Morbihan Habitat à payer à M. [M] [U] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [T] et M. [M] [U] à payer à Morbihan Habitat la somme de 1338,01 euros, à la date arrêtée du 25 février 2025, au titre des loyers impayés ;

DEBOUTE Morbihan Habitat du surplus de ses prétentions financières au titre des réparations locatives;

CONDAMNE Morbihan Habitat à payer à Mme [H] [T] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Morbihan Habitat aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE