TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [P]

Préfet de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09402 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCLL

N° MINUTE : 6/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 08 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] – RIVP

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [P]

domiciliée chez Feue Madame [P] [I], [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection,

assisté de Audrey BELTOU, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 08 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09402 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCLL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 1999, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a donné à bail à Madame [I] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 2].

Madame [I] [P] est décédée le [Date décès 1] 2024.

Par lettre du 19 novembre 2024, Madame [Z] [P], sœur de la locataire, a sollicité le transfert du bail à son profit, demande que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a rejetée le 13 décembre suivant au motif qu’elle ne faisait pas partie des personnes pouvant légalement prétendre à la continuation du bail et lui a demandé de restituer les clés.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Madame [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation de plein droit du bail à la date du [Date décès 1] 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de trois mois, en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [Z] [P] à payer à compter du [Date décès 2] 2024 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Madame [Z] [P] à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) fait valoir que le contrat de location est résilié de plein droit par le décès de la locataire en application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et que Madame [Z] [P] ne justifie pas des conditions légales pour obtenir le transfert du bail à son profit.

À l’audience du 21 janvier 2026, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’en est rapportée à justice s’agissant de l’octroi de délais pour quitter les lieux au profit de la défenderesse.

Madame [Z] [P], comparante en personne, a sollicité les plus larges délais pour quitter les lieux, expliquant avoir intégré le logement en octobre 2020 pour s’occuper de sa sœur, percevoir des revenus d’un peu plus de 1 000 euros par mois constitués de sa retraite, d’une pension d’invalidité et d’une rente, rencontrer d’importants problèmes de santé et avoir été reconnue prioritaire par la commission de médiation DALO pour un relogement. Elle précise également avoir continué à assurer le paiement du loyer.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 avril 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est résilié de plein droit à défaut de personnes remplissant les conditions du transfert.

À cet égard il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

S’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Toutefois les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [I] [P] est décédée et que Madame [Z] [P], qui occupe le logement litigieux, est la sœur de la locataire décédée. Or, en tant que sœur de la locataire en titre, Madame [Z] [P] ne remplit pas les conditions précitées pour se voir transférer le bail, ce que d’ailleurs elle ne conteste pas et elle ne prétend pas plus avoir été à la charge de sa sœur, alors qu’elle a déclaré pour l’année 2024 un revenu net imposable de 12 413 euros l’an.

Il s’ensuit que les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies et que le bail litigieux s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [I] [P], soit au [Date décès 1] 2024.

Madame [Z] [P] étant sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [Z] [P] établit vivre dans le logement depuis au moins fin 2020 (date à laquelle elle a déposé une demande de logement social), rencontrer d’importants problèmes de santé nécessitant un appartement en rez-de-chaussée ou avec ascenseur et disposer de revenus insuffisants pour pouvoir prétendre à un logement dans le secteur privé, ses demandes de logement social renouvelées à plusieurs reprises n’ayant jusqu’à ce jour pas abouties bien qu’elle ait été reconnue prioritaire par la commission de médiation DALO le 2 octobre 2023. Il s’ensuit que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Elle justifie par ailleurs avoir procédé au règlement de l’intégralité des indemnités d’occupation dues depuis le décès de sa sœur, ce qui témoigne de sa bonne foi.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande et de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, afin de faciliter ce relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, la bailleresse sollicite que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer et des charges avec une majoration de 30% à titre de dommages et intérêts sans justifier toutefois de la nécessité d’une telle majoration par rapport au montant du loyer. L’indemnité d’occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 419,16 euros par mois.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1154 du code civil auquel la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) fait référence dans ses écritures a été abrogé à la suite de l’entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de la réforme du droit des obligations.

Selon l’article 1343-2 du code civil dans sa version applicable, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée et qu’à défaut de convention spéciale les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, dès lors que Madame [Z] [P] n’est redevable d’aucun arriéré et donc d’aucun intérêt de retard, il ne peut être fait droit à la demande de capitalisation formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande de capitalisation des intérêts de retard.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [P], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) et Madame [I] [P] relativement au logement situé [Adresse 3]) à [Localité 2] à la date du décès de la locataire le [Date décès 2] 2024,

ACCORDE à Madame [Z] [P] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 8 avril 2027,

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande d’astreinte,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [Z] [P] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges (soit à ce jour 419,16 euros), tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 10 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 10 novembre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) de sa demande de capitalisation des intérêts,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [P] aux dépens,

ORDONNE la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 1] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,