TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.A.S. IMMOBILIERE [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03954 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQS3

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 février 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS CABINET [Localité 2] & BON – [Adresse 2]

représentée par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.A.S. IMMOBILIERE [M], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03954 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQS3

EXPOSE DU LITIGE

La société IMMOBILIERE [M] est propriétaire des lots n°54, 55 et 56 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic la société [Localité 2] & BON, a assigné la société IMMOBILIERE [M] devant le tribunal judiciaire de [M] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  9179,73 euros arrêtée au 27 mai 2025 au titre de l’arriéré de charges avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  270 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts de droit,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  400 euros à titre de dommages-intérêts,

— Rejeter toute demande de délai de paiement

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 28 novembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée selon les modalitésde l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse figurant sur son extrait Kbis à jour, la société IMMOBILIERE [M] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a notamment produit :

La fiche de l’immeuble,L’extrait Kbis de la société IMMOBILIERE [M], un historique de compte pour la période du 1er juillet 2024 au 17 avril 2025 selon décompte arrêté au 27 mai 2025, les appels de fonds pour la période considérée, une facture du 27 août 2024 d’un montant de 255, 86 euros et l’ordre de service afférent Décision du 18 février 2026

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les procès-verbaux d’assemblée générale des 22 mars 2023 et 4 avril 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie. La société IMMOBILIERE [M] est en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9179,73 euros au titre des charges de copropriété, travaux et provisions impayés pour la période allant du 1er juillet 2024 au 17 avril 2025 selon décompte arrêté au 27 mai 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation et non de la mise en demeure du 27 septembre 2024 dont l’envoi n’est pas justifié.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 270 euros. Il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure des 27 septembre et 29 octobre 2024 de sorte que ces frais seront écartés. Il est en revanche justifié de l’envoi et du coût de la mise en demeure par avocat du 4 mars 2025. La société IMMOBILIERE [M] est en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la société IMMOBILIERE [M] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens.

La société IMMOBILIERE [M] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE la société IMMOBILIERE [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

9179,73 euros au titre des charges de copropriété, travaux et provisions impayés pour la période allant du 1er juillet 2024 au 17 avril 2025 selon décompte arrêté au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025, 180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE [M] aux dépens ;

CONDAMNE la société IMMOBILIERE [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La Présidente