TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 24/06493 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWFT

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X], [J], [W] [L],

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. SDC de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4], pris en la personne de son syndic

SARL Cabinet PRIVILEGE GESTION,

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1260

DEFENDEUR

Directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X], [J], [W] [L],

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [X], [J], [W] [L], qui était propriétaire du lot n°1 au sein de cet immeuble, est décédé le 12 septembre 2019.

A la requête du syndicat des copropriétaires, par ordonnance en date du 26 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a déclaré vacante la succession de M. [R] [U] et a nommé en qualité de curateur à ladite succession le directeur régional de la direction nationale des interventions domaniales.

Par exploit du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner devant ce tribunal la direction nationale des interventions domaniales, agissant en qualité de curateur à la succession déclarée vacante de M. [R] [U].

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Recevoir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1] à [Localité 7] en ses demandes ; Y faisant droit,

Constater, sur le fondement des documents produits, que Monsieur le Directeur Régional chargé de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualité de curateur à la succession de Monsieur [X], [J], [W] [L], reste ainsi devoir la somme de 15.576,33 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 19 juillet 2024 correspondant à la période allant du 15/03/2018 au 11/07/2024, appel de régularisation de charges annuelles 2023 inclus ; En conséquence,

Condamner Monsieur le Directeur Régional chargé de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X], [J], [W] [L] au paiement de la somme de 15.576,33 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance ; Condamner Monsieur le Directeur Régional chargé de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X], [J], [W] [L] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner Monsieur le Directeur Régional chargé de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [X], [J], [W] [L] aux entiers dépens comprenant les frais de signification par Commissaire de Justice, de l’assignation et du jugement à intervenir.

Conformément à l’article R2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, le directeur de la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [R] [U] n’a pas constitué avocat mais a transmis un courrier en date du 12 mai 2025 selon lequel il s’en rapporte à justice sur les mérites des prétentions du demandeur.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens et prétentions du défendeur.

La clôture est intervenue le 16 mai 2025 et l’affaire, fixée pour être plaidée à l’audience du 9 décembre 2025, a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété et d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation du Directeur de la direction nationale des interventions domaniales ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [R] [U], au paiement de la somme de 15.576,33 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 19 juillet 2024 correspondant à la période allant du 15 mars 2018 au 11 juillet 2024, appel de régularisation de charges annuelles 2023 inclus.

*

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Par ailleurs, l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Enfin, il est constant que le fait par une partie de s’en rapporter à justice sur le mérite d’une demande implique de sa part, non un acquiescement à cette demande, mais la contestation de celle-ci.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— des situations de compte couvrant la période du 15 mars 2018 au 11 juillet 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin 2016, 22 juin 2017, 14 mai 2018, 28 mai 2019, 10 juillet 2020, 8 juillet 2021, 4 juillet 2022, 15 juin 2023, 2 juillet 2024, qui ont approuvé les comptes des exercices 2015 à 2023.

— des attestations de non recours relatives à ces assemblées générales (sauf pour l’assemblée du 2 juillet 2024).

Il ressort des éléments ainsi produits que M. [L] était propriétaire du lot n°1 de l’immeuble susvisé.

Le syndicat des copropriétaires ne fournissant aucune preuve de l’approbation des comptes ou d’un budget prévisionnel pour l’année 2024 par l’assemblée générale de la copropriété, les montants relatifs à l’exercice 2024 seront donc déduits de la créance (406,36 + 406,36 + 406,36 + 512,41) soit la somme totale de 1.731,49 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance liquide, certaine et exigible de (15.576,33 – 1.731,49) 13.844,84 euros pour la période du 15 mars 2018 au 31 décembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge du défendeur à compter de l’assignation, soit le 29 juillet 2024.

*

En conséquence, le directeur de la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [R] [U], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.844,84 euros au titre des charges et travaux afférents à la la période du 15 mars 2018 au 31 décembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II – Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation du directeur de la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [R] [U], au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en soutenant que les manquements répétés du défendeur à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis 2018 d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance du défendeur dans le paiement des charges de copropriété a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le directeur de la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [R] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant les frais de signification par commissaire de justice, de l’assignation et du jugement à intervenir.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner le défendeur, qui a été condamné aux dépens, à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés pour défendre ses intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’ordonner comme demandé par le syndicat des copropriétaires. N’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu d’écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le directeur de la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [X], [J], [W] [L], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, la somme de 13.844,84 euros au titre des charges et travaux afférents à la période du 15 mars 2018 au 31 décembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic, de sa demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE le directeur de la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [X], [J], [W] [L], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification par commissaire de justice, de l’assignation et du jugement à intervenir.

CONDAMNE le directeur de la direction nationale des interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [X], [J], [W] [L], à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT