TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

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Saisies immobilières

N° RG 21/00171 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWFL

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 21 mai 2026

DEMANDERESSE

Société HOIST FRANCE AB venant aux droits de la société AXA BANQUE,

RCS DE STOCKHOLM : 556012-8489

[Adresse 1]

[Localité 2]

SUÈDE

représentée par M^e Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0087

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [U] [X] [H]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3][Localité 4] [Localité 5], BIRMANIE

représenté par M^e Martine CHOLAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0242

Madame [F] [S] épouse [H]

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à M^e HOCQUARD

copie certifiée conforme délivrées à

— M^e CHOLAY

— M^e DELAUDE

— M^e DEAN

— M^e BRAUN

— M^e PERICAUD

— M^e ELBAZ

le

représentée par M^e Caroline DELAUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0370

S.A. CREDIT LOGEMENT

RCS de [Localité 1] : 302 493 275

[Adresse 5]

[Localité 8]

ayant pour conseil M^e Clément DEAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0029

non comparante, ni representée

Décision du 16 Avril 2026

Saisies immobilières

N° RG 21/00171 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWFL

S.E.L.A.S. CVML

RCS de [Localité 1] : 530 686 062

[Adresse 6]

[Localité 9]

ayant pour conseil M^e Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0032

non comparante, ni représentée

Société INTERFIMO

RCS de [Localité 1] : 702 010 513

domicilié : chez Me [W], huissier, [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Société ROSA INDICA COMPANY LIMITED

domiciliée : chez Me [L], notaire, [Adresse 8]

ayant pour conseil M^e Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0219

non comparante, ni représentée

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 10], [Adresse 9], Syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 10]

[Localité 11]

ayant pour conseil Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107

non comparant, ni représenté

JUGE : Michel LAMHOUT, Vice-président, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Jonathan WARZECKA et Louisa NIUOLA lors des débats

Jonathan WARZECKA lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 16 avril 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

réputé contradictoire

susceptible d’appel

* * *

* *

*

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié reçu le 19 décembre 2011, la société AXA BANQUE a consenti aux époux [H], co-emprunteurs solidaires, un prêt de 1 400 000 €, destiné au financement de l’acquisition du bien immobilier ci-dessous mentionné.

Courant août 2013, les emprunteurs se sont expatriés en Birmanie.

En raison de la défaillance de ces derniers, la société AXA BANQUE, après envoi de mises en demeure, s’est prévalue de la déchéance du terme le 5 janvier 2020.

Selon commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 5 mars 2021, publié le 22 avril 2021 au service de la publicité foncière de Paris 2, sous le volume 2021 S numéros 7,8, 9 et 10 (avec attestations rectificatives publiées le 12 mai 2021 sous le volume 2021 S numéros 12,13 et 14 et 15), la société AXA BANQUE a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [V] [H] et Madame [F] [H] situés [Adresse 11] 75005 Paris, [Adresse 12] et [Adresse 13], et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 24 juin 2021 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

Par actes du 22 juin 2021, le créancier poursuivant a assigné Monsieur et Madame [H] devant le juge de l’exécution à l’audience d’orientation du 9 septembre 2021.

Ces assignations ont été dénoncées à la société CRÉDIT LOGEMENT, à la société CVML, à la société INTERFIMO, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble susmentionné en leur qualité de créanciers inscrits.

Suivant bordereau de cession de créances en date du 13 décembre 2021 (signifiée le 1er février 2022 à Madame [H] et le 14 juin 2022 à Monsieur [H]), la société AXA BANQUE a cédé sa créance à la société HOIST FRANCE AB.

Suivant un jugement rendu le 31 août 2022, le juge de l’exécution a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formées par les parties dans l’attente du jugement à intervenir sur l’inscription de faux incidente formée par Madame [F] [H] le 25 avril 2022 (relativement au procès-verbal de signification du commandement de saisie qui lui a été délivré) et a reçu l’intervention volontaire de la société HOIST FRANCE AB comme venant aux droits de la société AXA BANQUE.

Madame [F] [H] n’ayant pas donné suite à cette procédure (celle-ci s’étant abstenue d’assigner dans le mois les parties intéressées devant le tribunal judiciaire), la société HOIST FRANCE AB, suivant conclusions signifiées le 30 décembre 2025 a sollicité la reprise de la procédure de saisie immobilière.

Par jugement prononcé le 2 avril 2026, le juge de l’exécution (et donc avant tout débat à l’audience d’orientation prévue pour le 16 avril 2026) a prorogé pour une durée de 5 années les effets du commandement de saisie.

Par suite, les prétentions respectives des parties, dans le dernier état de leurs écritures, s’articulent ainsi :

— Suivant conclusions soutenues à l’audience du 16 avril 2026 et précédemment signifiées par RPVA le 15 avril 2026, la société HOIST FRANCE AB sollicite :

* à titre principal : la fixation de sa créance à la somme de 1 598 160,15 €, intérêts arrêtés au 11 décembre 2025, et subsidiairement, dans l’éventualité où la clause de déchéance du terme serait déclarée abusive, à un montant de 584 564,36 €, représentant le solde des échéances impayées au mois de mars 2026

* en tout état de cause : la vente forcée des biens saisis sur une mise à prix de 635 000 € et la désignation du commissaire de justice ayant établi le procès-verbal descriptif pour procéder à la visite des lieux, étant entendu que les formalités de publicité comprendront une annonce sur les sites Internet licitor.com et avoventes

* le rejet des demandes et contestations présentées tant par Monsieur [H] que par Madame [H]

* la condamnation de chacun de ces derniers au paiement d’une indemnité de 5000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

— Suivant conclusions (118 pages) soutenues à l’audience du 16 avril 2026 et précédemment signifiées par RPVA le 30 mars 2026, Monsieur [V] [H] demande :

* concernant Madame [F] [H] :

. L’annulation du commandement de saisie immobilière délivré à cette dernière, laquelle doit entraîner l’annulation de tous les actes subséquents, et subsidiairement la caducité de ce commandement impliquant également l’anéantissement des actes subséquents, et par voie de conséquence ordonner la radiation du commandement ainsi que celle de l’inscription de privilège de prêteur de deniers

* concernant le concluant :

. L’annulation du commandement de saisie qui lui a été signifié, laquelle doit entraîner l’annulation de tous les actes subséquents, et subsidiairement sa caducité impliquant également l’anéantissement des actes subséquents, et par voie de conséquence ordonner la radiation du commandement ainsi que celle de l’inscription de privilège de prêteur de deniers

* déclarer abusive et non écrite la clause de déchéance du terme et prescrites les mensualités échues entre le 5 juillet 2018 et le 5 février 2019 (le découvert en compte de 155 111,70 € au 5 janvier 2020 constituant une opération de crédit soumise comme telle au délai de forclusion biennale, la date du 5 octobre 2018 correspondant au point de départ du délai de forclusion), de sorte que le montant de la créance exigible au jour du commandement de saisie s’élève à 21 316 €

* l’exercice de son droit de retrait litigieux devant se concrétiser par :

. Une injonction au créancier à produire sous astreinte de 1000 € par jour de retard l’acte de cession de créance et tout justificatif permettant d’établir le prix réel et précis de l’acquisition de la créance

. À défaut : la fixation du prix de cession à 10 % de la valeur faciale de la créance, et par voie de conséquence le remboursement de la somme de 108 466 €, augmentée des frais et loyaux coûts de la cession et des intérêts au taux légal depuis le jour du paiement du prix par le cessionnaire

* à titre infiniment subsidiaire : la vente amiable des biens saisis à un prix conforme à la valeur du marché, dont le montant sera précisé à l’audience ou en cause d’appel

* l’allocation tant pour lui que pour son épouse d’une indemnité de 2500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

— Suivant conclusions (116 pages) soutenues à l’audience du 16 avril 2026 et précédemment signifiées par RPVA le 30 mars 2026 Madame [F] [H], qui critique également la validité en la forme des actes signifiés à son conjoint, formule les mêmes exceptions de procédure, demandes et défenses au fond.

A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les exceptions de procédure :

Il importe préalablement de préciser qu’une partie n’a ni intérêt, ni qualité, pour critiquer la validité d’actes de procédure signifiés à une autre partie, quand bien même celles-ci sont codébiteurs solidaires de la même dette.

Il s’ensuit que Monsieur [V] [H] n’est pas recevable à contester la validité des actes de la présente procédure de saisie immobilière signifiés à Madame [F] [H], tout comme cette dernière est irrecevable à critiquer les actes personnellement signifiés au premier.

Par ailleurs, il doit être considéré que les vices allégués par Monsieur et Madame [H] relativement aux actes qui leur ont été personnellement signifiés, à savoir des significations effectuées (commandement et assignation à l’audience d’orientation) à une mauvaise adresse, constituent de simples vices de forme, qui ne peuvent être source d’annulation qu’en cas de démonstration d’un grief, ainsi que l’impose l’article 114 du code de procédure civile.

En l’occurrence, force est de constater que les défendeurs ont nécessairement eu connaissance de la procédure de saisie immobilière engagée à leur encontre et que ceux-ci ont pu se défendre en constituant avocat devant le juge de l’exécution en déposant à plusieurs reprises des conclusions, de sorte que les significations dont s’agit, à les supposer irrégulières, ne leur ont occasionné aucun grief, étant surabondamment précisé que :

— il ne saurait être sérieusement soutenu que l’éventuelle privation du délai de 8 jours courant après la signification du commandement de saisie, alors que celui-ci date de plus de 5 ans, laisserait subsister à ce jour un quelconque grief

— en tout état de cause, le commandement et l’assignation ont été signifiés, d’une part à 2 adresses en Birmanie (dont l’une fournie courant 2018 par Monsieur [H] au prêteur, et l’autre mentionnée au fichier immobilier), et d’autre part à l’adresse française du bien saisi dont le procès-verbal de signification du commandement mentionne que le nom de Monsieur [H] figure sur la boîte aux lettres, la gardienne de l’immeuble confirmant en outre le domicile du destinataire.

Les défendeurs ont également fait valoir que le créancier poursuivant ne démontrant pas la date de remise effective de l’assignation à l’audience d’orientation, ils se trouvent dans l’impossibilité de vérifier le respect des délais de procédure pour les actes antérieurs et subséquents, lesquels seraient dès lors frappés de caducité.

Ce moyen, s’agissant d’une notification internationale où l’autorité étrangère n’a comme en l’espèce et malgré les démarches effectuées renvoyé aucun justificatif de remise, est contraire aux dispositions combinées des articles 647-1 et 687-2 du code de procédure civile, dont il résulte qu’à l’égard du requérant la date d’une telle notification est celle de la transmission au parquet compétent, et donc en l’occurrence celle du 22 juin 2021.

Les demandes formulées de ce chef seront donc également rejetées.

Il s’ensuit qu’aucune des exceptions de procédure articulées par Monsieur et Madame [H] ne peut être accueillie, la procédure de saisie immobilière s’avérant pleinement régulière en la forme.

Sur les demandes et contestations au fond :

Monsieur et Madame [H] soutiennent que les impayés du crédit du crédit en cause à la date de déchéance du terme, soit la somme de 151 111,70 € correspondraient en réalité à un découvert bancaire régi par les articles L311-1 et suivants du code de la consommation.

Toutefois, les échéances impayées d’un crédit immobilier, quand bien même elles devaient être prélevées sur un compte bancaire, ne peuvent pour autant être qualifiées de découvert bancaire au sens des dispositions susmentionnées, en l’absence, comme tel est le cas en l’occurrence, d’une convention expresse ou tacite d’autorisation de découvert, étant observé que les défendeurs ne fournissent aucun élément permettant d’estimer le contraire.

Ceci étant, il convient de relever que l’article 11 du contrat de prêt comporte une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette stipulation, qui ne prévoit ni l’envoi d’une mise en demeure préalable ni un délai de préavis raisonnable permettant à l’emprunteur de régulariser sa situation, apparaît manifestement abusive au sens de l’article L132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable lors de l’acceptation de l’offre de crédit intervenue le 3 novembre 2011, et devenu après le 1er octobre 2016 l’article L 212-1 du même code.

En conséquence, cette clause doit être déclarée non écrite.

Il s’en déduit que la société HOIST FRANCE AB peut seulement poursuivre le recouvrement par voie d’exécution forcée des échéances échues impayées à ce jour (ce qui exclut le capital et l’indemnité de résiliation), soit une somme égale, déduction faite des versements effectués en cours de procédure (26 316,78 €), à 584 564,36 €, arrêtée à l’échéance du 1er mars 2026.

La demande tendant à l’exercice du droit de retrait, prévu aux articles 1699 et 1700 du Code civil, ne saurait prospérer puisque la créance concernée a été transférée par bordereau en date du 31 décembre 2021, soit avant toute contestation sur le fond formulée tant par Madame [F] [H] que par Monsieur [V] [H], de sorte que ladite créance n’était pas litigieuse au moment de sa cession.

La demande tendant à la vente amiable sera également écartée, celle-ci n’étant aucunement étayée en fait.

Il y a donc lieu d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers faisant l’objet des poursuites, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, outre des insertions sur les sites Internet désignés par le créancier poursuivant, sauf à la partie poursuivante de les étendre s’il y a lieu dans le respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Les circonstances de la cause ne justifient pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Dit les actes de la procédure de saisie immobilière sont valides en la forme,

Rejette les exceptions de procédure formulées par Monsieur et Madame [H] tendant à leur anéantissement,

Ordonne en conséquence la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière,

Fixe l’audience d’adjudication au jeudi 10 septembre 2026 à 14 heures,

Déclare non écrite la clause de déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt,

Déboute Monsieur et Madame [H] de leurs autres demandes,

Mentionne que le montant retenu pour la créance du poursuivant est de 584 564,36 €, représentant les échéances échues impayées au 1er mars 2026 ,

Rejette pour le surplus les demandes plus amples du créancier poursuivant,

Désigne Me [T] [G], pour procéder à la visite des lieux dans la quinzaine qui précédera la vente pendant la durée d’une heure et possibilité d’aller au-delà si les circonstances de l’espèce le justifient, avec l’assistance si besoin est d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie immobilière,

Dit qu’en cas d’empêchement du commissaire de justice, Me [B] [J], pourvoira à son remplacement,

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre des insertions sur les sites Internet licitor.com et avoventes, avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code,

Dit que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Fait et jugé à [Localité 1], le 21 mai 2026,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION