TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57467 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDYN

N° : 3-CH

Assignation du :

31 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 février 2026

par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [O] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Vincent DAUGY, avocat au barreau de PARIS – #G0042

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. C’VUE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Olivier LAERI, avocat au barreau de PARIS – #D1927

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 28 février 2013, Mme [V] [X] et Mme [O] [H] ont donné à bail commercial à M. [D] [U], agissant tant en son nom personnel que pour le compte de la soiété C’vue en cours de constitution, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 22 970,40 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 15 septembre 2025, à la société C’vue, pour une somme de 13 988,55 euros, au titre de l’arriéré locatif au 8 septembre 2025.

Par acte du 31 octobre 2025, Mme [O] [H] a fait assigner la société C’vue devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société C’vue et celle de tous occupants de son chef des lieux loués un mois après la signification de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner la société C’vue à lui payer la somme provisionnelle de 23 257,83 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

— condamner la société C’vue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux,

— condamner la société C’vue au paiement d’une somme de 4 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

À l’audience du 28 janvier 2026, Mme [O] [H] a repris oralement des conclusions en réplique visées lors de l’audience, aux termes desquelles elle a demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à effet du 15 octobre 2025

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de la société C’vue et celle de tous occupants de son chef des lieux loués un mois après la signification de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner la société C’vue à lui payer la somme provisionnelle de 33 393,72 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

— débouter la société C’vue de l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger que le dépôt de garantie lui sera définitivement acquis et viendra s’imputer sur les sommes dues par la société C’vue,

— condamner la société C’vue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux,

— condamner la société C’vue au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La société C’vue était représentée et a repris oralement les prétentions formulées dans ses conclusions visées à l’audience pour demander de débouter Mme [O] [H] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner aux entiers dépens et à lui payer une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 15 septembre 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

La société C’vue expose en revanche qu’il n’existait en réalité aucun arriéré locatif au 15 septembre 2025, date de la délivrance du commandement de payer.

L’étude des différents décomptes et relevés de compte bancaire produits démontre qu’il existait bien un arriéré locatif à la date du commandement de payer, malgré la prise en compte de tous les paiements invoqués par le locataire. La société C’vue ne conteste pas le montant des loyers tels qu’ils figurent dans les décomptes produits.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, les causes du commandement n’étaient ainsi pas sérieusement contestables à la date de la délivrance de celui-ci

En faisant délivrer ce commandement, Mme [O] [H] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 13 988,55 euros au 8 septembre 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est d’ailleurs pas soutenu par la défenderesse, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 octobre 2025.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 31 481,4 euros, arrêtée au 12 janvier 2026, 1er trimestre inclus, les sommes décomptées au titre de la clause pénale et du coût du commandement de payer ne pouvant être comprise dans la créance locative.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société C’vue au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 13 988,55 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société C’vue et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’indemnité d’occupation due par la société C’vue depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société C’vue, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société C’vue ne permet d’écarter la demande de Mme [O] [H] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros.

Mme [O] [H] n’étant pas tenue aux dépens ni ne perdant son procès, la demande de la société C’vue à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera en revanche rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 octobre 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société C’vue et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société C’vue, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société C’vue à payer à Mme [O] [H] la somme provisionnelle de 31 481,40 euros (trente et un mille quatre cent quatre-vingt-un euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif au 12 janvier 2026, 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur 13 988, 55 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société C’vue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société C’vue à payer à Mme [O] [H] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la société C’vue au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 25 février 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Rémi FERREIRA