TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Florian CANDAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Monsieur [D] [H]

Monsieur [R] [J] [Y] [X] [H]

Madame [F] [V] [X] [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05034 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6T5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic Le Cabinet LD PATRIMOINE GESTION, SAS sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1869

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [H]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [R] [J] [Y] [X] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [V] [X] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 28 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05034 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6T5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [R] [H], Madame [F] [H] et Monsieur [D] [H] sont propriétaires du lot n°88 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété. Monsieur [D] [H] est nu-propriétaire du bien et Monsieur [R] [H] et Madame [F] [H] en sont les usufruitiers.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025 s’agissant de Monsieur [D] [H] et le 16 septembre 2025 s’agissant de Monsieur [R] [H] et de Madame [F] [H], tous remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION, a fait assigner Monsieur [R] [H], Madame [F] [H] et Monsieur [D] [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3518,90 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2025, 3e trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2024, et capitalisation des intérêts ;342 euros au titre des frais nécessaires ;1500 euros à titre de dommages et intérêts ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION et représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance au titre des charges à la somme de 3990,56 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [H], comparant en personne, indique qu’il n’était pas informé de la situation, ses parents souhaitant s’occuper des démarches administratives alors qu’ils peinent à le faire. Il déclare avoir effectué un versement à hauteur de 3000 euros la semaine précédente et être prêt à effectuer un nouveau versement de 500 euros pour apurer la dette la semaine suivant, ne pouvant effectuer des virements pour un montant supérieur à la somme de 3000 euros au cours d’un même mois.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [R] [H] et Madame [F] [H] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Au regard des versements effectués et à venir, évoqués par Monsieur [D] [H], il a été sollicité qu’il produise avant le 04 décembre 2025 les justificatifs des paiements des sommes évoqués, et que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION et représenté par son conseil produise avant le 12 décembre 2025 un décompte actualisé.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour le lot n°88 (matrice cadastrale) ;le règlement de copropriété avec clause de solidarité entre les acquéreurs en cas de pluralité d’acquéreurs (en page 54) ;un relevé de compte individuel pour la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025 ;les appels de fonds pour la période susvisée ;le contrat de syndic ;une mise en demeure par lettre recommandée du 26 novembre 2024 avec accusé de réception signé mais non daté ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 07 novembre 2024 et 11 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période, ainsi que, s’agissant de l’assemblée générale du 07 novembre 2024, voté la réalisation d’un diagnostic technique global ;l’attestation de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit arrêté au 1er juillet 2025 que le compte de copropriétaires de Monsieur [R] [H], Madame [F] [H] et Monsieur [D] [H] était débiteur à cette date de la somme de 3860,90 euros, appel de charges du 3e trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 54 euros correspondant aux frais de mise en demeure et la somme de 288 euros au titre des honoraires de transmission à l’auxiliaire de justice, soit un montant de 3518,90 euros hors frais.

Monsieur [R] [H] et Madame [F] [H], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Monsieur [D] [H], quant à lui, ne conteste pas le principe de la dette mais indique avoir réalisé deux versements pour une somme globale de 3000 euros la semaine précédente, et avoir adressé les captures d’écran de ces paiements réalisés au syndic ainsi qu’au cabinet du conseil de ce dernier. Il indique être en mesure de faire un nouveau versement de 500 euros dès le mois suivant, ne pouvant effectuer des virements pour un montant supérieur à 3000 euros par mois.

Il ressort des pièces sollicitées auprès des parties et produites en cours de délibéré, que Monsieur [D] [H] a bien effectué trois versements au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION :

un versement de 2000 euros le 21 novembre 2025, pris en compte au décompte produit le 22 novembre 2025 ;un versement de 1000 euros le 22 novembre 2025, pris en compte au décompte produit le 25 novembre 2025 ;un versement de 860,90 euros le 03 décembre 2025, n’apparaissant pas au décompte produit daté du 26 novembre 2025.

Conformément aux règles d’imputation des paiements, et notamment aux dispositions de l’article 1256 du code civil, il convient d’imputer ce règlement au montant de la dette précédemment rappelé.

Il convient, par ailleurs de rappeler, qu’en l’absence de Madame [F] [H] et Monsieur [R] [H] à l’audience, seuls les versements effectués par leur fils, qui sont dans leur intérêt, peuvent être pris en compte. Les nouveaux appels de fond, non visés dans l’assignation ne seront, quant à eux, pas retenus, car non soumis au contradictoire.

Par conséquent, l’arriéré des charges à la date de l’assignation s’élevant à la somme de 3518,90 euros hors frais, les versements postérieurs effectués par Monsieur [D] [H] ont permis de régler l’intégralité de la dette à ce titre. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION sera donc débouté de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 288 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Il est en revanche justifié de l’envoi de la mise en demeure du 26 novembre 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception. En revanche, la troisième relance apparaissant au décompte n’est, quant à elle, pas justifiée.

Par conséquent, seule la somme de 36 euros devra être retenue au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Néanmoins, les versements effectués par Monsieur [D] [H] (3860,90 euros en trois paiements) correspondent à la somme totale appelée par le syndic à la date de l’assignation, frais inclus, certains de ses frais ayant d’ailleurs été écartés car non justifiés.

Par conséquent, cette somme de 36 euros ayant d’ores et déjà été réglée au syndic, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION sera donc débouté de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [R] [H], Madame [F] [H] et Monsieur [D] [H], mauvaise foi qui ne peut découler de leurs seuls retards de paiement, et ce d’autant plus au regard des démarches entreprises par Monsieur [D] [H] pour régulariser la situation, y compris en amont de l’audience.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance et ne pourra qu’être débouté de ses demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION de sa demande en paiement au titre des charges impayées pour la période pour la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025, appels provisionnels du 3e trimestre 2025 inclus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION, partie perdante, au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet LD PATRIMOINE GESTION de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge

Décision du 28 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05034 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6T5