TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [H] ; Madame [C] [H] ; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06902 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPCV

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 février 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT -OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06902 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPCV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2016, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [L] [H] et à Mme [C] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], escalier A, 3ème étage, porte 0013, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 528,95 euros.

Par acte distinct du 5 septembre 2016, ils se sont également vu consentir un bail portant sur un emplacement de stationnement n°0023, référencé 079895, situé au [Adresse 5] à [Localité 2] et moyennant le versement d’un loyer initial de 61,36 euros.

Par actes de commissaire de justice du 2 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale totale de 2 626,88 euros au titre de l’arriéré locatif concernant ces deux baux, dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [H] et Mme [C] [H] le 20 mai 2025.

Par assignations du 22 juillet 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [H] et Mme [C] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges prévus par les deux baux, à compter de leur résiliation et jusqu’à libération des lieux,

—  3 874,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2025, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [L] [H] et Mme [C] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant visant les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de bail a été signifié aux locataires le 2 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 626,88 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juillet 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, M. [L] [H] et Mme [C] [H] ne comparaissent pas à l’audience et ne forment, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il ressort du dernier décompte fourni par le bailleur le jour de l’audience qu’ils n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

En application de ce qui précède, M. [L] [H] et Mme [C] [H] sont condamnés à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisoire égale au montant du loyer prévu au bail locatif, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle provisoire égale au montant du loyer prévu au contrat portant sur l’emplacement de stationnement, outre les charges afférentes, à compter de la date de résiliation de ces baux, soit, du 3 juillet 2025, jusqu’à libération effective des locaux.

L’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2025, M. [L] [H] et Mme [C] [H] lui devaient la somme totale, au titre des deux baux résiliés, de 2 728 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de novembre inclus.

M. [L] [H] et Mme [C] [H] ne comparaissant pas n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, des paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [H] et Mme [C] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 1er et le 5 septembre 2016 entre l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [L] [H] et Mme [C] [H], d’autre part, concernant d’une part les locaux d’habitation situés au [Adresse 4] à [Localité 2], escalier A, 3ème étage, porte 0013 et d’autre part, l’emplacement de stationnement n°0023, référencé 079895, situé au [Adresse 5] à [Localité 2], sont résiliés depuis le 3 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [H] et Mme [C] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [L] [H] et Mme [C] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], escalier A, 3ème étage, porte 0013 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [C] [H] à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 3 juillet 2025, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [C] [H] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 2 728 euros (deux mille sept cent vingt-huit euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupations échues au 2 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [C] [H] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [L] [H] et Mme [C] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 mai 2025 et celui des assignations du 22 juillet 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge