TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Amélie BOURA

Copie certifiée conforme à:

— Maître [L] [P]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/03007

N° Portalis 352J-W-B7J-C44XY

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, la SAS JEAN CHARPENTIER SOPAGI – Agence [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C800

DÉFENDERESSE

S.C.I. GP

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/03007 – N° Portalis 352J-W-B7J-C44XY

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GP est propriétaire des lots n°1 – 14 et 58 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 18ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2021, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité a, par la voie de son conseil, mis en demeure la SCI GP de lui régler la somme de 3.449,64 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI GP devant le tribunal de céans, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

-16.657,71 euros de charges de copropriété impayées, arrêtées au 08 février 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 31 mars 2021 ou à défaut à compter de l’assignation ;

—  136,20 euros au titre des frais ;

—  3.000 euros de dommages intérêts ;

—  2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens (dont distraction au profit de la SELARL KAPRIME).

La SCI GP, citée à sa dernière adresse connue dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Le commissaire de justice indique, aux termes de son procès-verbal, que parvenu à l’adresse indiquée, « l’intéressée est inconnue (…) selon les déclarations des résidents rencontrés sur place », que « le nom de la société ainsi que celui des dirigeants, TOPCU et MOLL, ne figurent sur aucune boite aux lettres », et que de retour à l’Etude ses recherches auprès du registre du commerce et des sociétés ainsi qu’auprès des services postaux n’a donné aucune suite.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 10 septembre 2025.

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/03007 – N° Portalis 352J-W-B7J-C44XY

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 puis mise en délibéré au 19 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n°1 – 14 et 58 de la SCI GP,

* un décompte individuel de charges arrêté au 08 février 2025, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 16.657,71 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI GP entre le 17 mars 2020 et le 08 février 2025,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 15 avril 2019 – 27 février 2020 – 03 mai 2021 – 12 avril 2022 – 09 mai 2023 et 27 juin 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2018 à 2023, et votant des budgets prévisionnels pour les exercices 2019 à 2025, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance alléguée du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum.

La SCI GP sera donc condamnée au paiement de la somme de 16.657,71 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.449,64 euros, à compter du 31 mars 2021, date de la mise en demeure précitée, et sur le surplus à compter du 10 mars 2025, date de délivrance de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de relance à hauteur de 22,20 euros.

En revanche les frais de mise en demeure par avocat constituent en réalité des honoraires d’avocat relevant de la catégorie des frais irrépétibles, examinée infra, de sorte que la demande à ce titre ne pourra prospérer au titre des frais.

Il sera donc accordé au syndicat des copropriétaires une somme de 22,20 euros au titre des frais.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

S’il le prétend, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement de la société défenderesse a été à l’origine de difficultés quelconques, notamment en ayant rendu nécessaire le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI GP a agi de mauvaise foi ni que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés notamment financières.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

La SCI GP succombant, elle sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL KAPRIME, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI GP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 18ème, représenté par son syndic en exercice, la somme de 16.657,71 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 08 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.449,64 euros, à compter du 31 mars 2021, et sur le surplus à compter du 10 mars 2025 ;

CONDAMNE la SCI GP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 18ème, représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  22,20 euros au titre des frais,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] en ce compris celle indemnitaire ;

CONDAMNE la SCI GP aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL KAPRIME ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

La Greffière La Présidente