TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 19/06849

N° Portalis 352J-W-B7D-CQBLQ

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Juin 2019

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [S] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1525

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet MILLIER, SASU

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0051

S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1638

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/06849 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBLQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [S] [X] est propriétaire de divers lots (locaux commerciaux, caves, pièce au rez-de-chaussée, appartement), dont un lot n° 78 à usage de boutique acquis le 30 janvier 1986, au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon résolution n° 4 de l’assemblée générale du 17 décembre 1987, les copropriétaires ont refusé la transformation du lot à usage de boutique de Monsieur [X] en restaurant.

Lors de l’assemblée générale du 23 novembre 1989, les copropriétaires ont confirmé « avoir interdit l’usage à la clientèle » du lot n° 43 à usage de cave de Monsieur [X] et ont rappelé avoir suggéré l’installation d’un WC dans ce lot.

Lors de l’assemblée générale du 5 décembre 1990, ils ont demandé « qu’au départ de Monsieur [X] ou lors de la cession d’une part ou d’une action ou plusieurs de la société ALISAN », le « conduit d’extraction » installé dans sa boutique « soit démonté à sa charge avec la réfection correspondante », tout en confirmant « leur opposition à la création d’un restaurant ».

Selon résolution n° 16 de l’assemblée générale du 29 mars 2018, les copropriétaires ont demandé à Monsieur [X] de supprimer les WC installés dans sa cave à l’occasion de travaux réalisés par l’entreprise LAVILLAUGOUET, de faire déposer la ventilation actuelle du local avant la reprise d’une activité et de faire installer une ventilation d’extraction qui sera aux normes de la date d’installation dans le cas où l’activité du local serait de la restauration.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2019, ils ont voté les résolutions n° 20 à 22 portant respectivement sur :

— une demande de dépose de la ventilation existante et vétuste du local de Monsieur [X] « qui dégrade le mur de la copropriété et qui engendre des nuisances lors de son utilisation (sonore et/ou olfactive). Pour le cas où le commerce reste un commerce de bouche, une nouvelle extraction avec les justificatifs d’entreprises agréées et contrôlées par un organisme tel que VERITAS ou SOCOTEC devra être réalisée. A défaut d’une réalisation d’ici le mois de juillet 2019, la copropriété fera démonter ladite ventilation aux frais de Monsieur [X] »,

— la suppression par la copropriété des installations (lavabo et WC situés en caves), à défaut d’une réalisation « d’ici le mois de juillet 2019 », le représentant ayant informé « les copropriétaires qu’en raison des normes PMR, le lavabo et les WC situés en cave seront déposés »,

— en « cas de non réalisation par Monsieur [X] des résolutions 20 et 21 et d’empêchement de celui-ci de permettre à la copropriété d’agir sur les installations illégales », l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre de Monsieur [X] « en sollicitant l’assurance juridique de la copropriété ».

Monsieur [S] [X] a voté contre lesdites résolutions, adoptées, et, par acte d’huissier du 7 juin 2019, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Paris afin de solliciter, à titre principal :

— l’annulation des résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 21 mars 2019,

— la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à exécuter les travaux de reprise du plancher haut du sous-sol des lots de caves 43 et 49, selon devis de l’entreprise PEREIRA du 8 septembre 2017,

— sa condamnation à lui verser les sommes de 95.999,65 € au titre du préjudice de jouissance subi, 11.375,11 € au titre du préjudice financier subi du fait de l’aggravation des désordres et de l’augmentation corrélative du coût des travaux, et de 5.000 € au titre du préjudice moral.

Par acte authentique du 5 mars 2020, la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS a acquis les lots n° 43 (cave) et 78 (magasin) dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 10 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner en intervention forcée la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS afin de solliciter sa condamnation à lui payer la somme de 40.425,00 € TTC au titre des travaux privatifs, à déposer sous astreinte le conduit d’extraction ainsi que les WC et le lavabo construits dans la cave appartenant à Monsieur [X] et à remettre en état de cave les lots situés en sous-sol (affaire enregistrée sous le numéro de RG 20/07348).

Les deux affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 11 mai 2021, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 19/06849.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, Monsieur [S] [X] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 9, 14, 23, 42 et 43 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1382 (nouveau 1240) du Code civil,

DECLARER le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes reconventionnelles car prescrites,

DIRE Monsieur [X] recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

DECLARER non écrite la décision de l’assemblée générale du 17 décembre 1987 (résolution n°4) ayant confirmé que le lot de Monsieur [X] est à usage de boutique et en aucun cas de restaurant,

ANNULER les résolutions 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 21 mars 2019,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Monsieur [X] les sommes de :

• 149.332,65 € € au titre du préjudice de jouissance subi,

• 11.951,39 € au titre du préjudice financier subi du fait de l’aggravation des désordres et de l’augmentation corrélatif du coût des travaux,

• 5.000 € au titre du préjudice moral,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

DIRE qu’en application de la l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [X] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à Monsieur [X] la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens et autoriser Maître Catherine FRANCESCHI à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir et débouter le syndicat des copropriétaires de tout demande visant à voir écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [X] de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 21 mars 2019 ;

DEBOUTER Monsieur [X] de sa demande de nullité des résolutions n° 20 et 21 et 22 votées lors de l’assemblée générale du 21 mars 2019 ;

DEBOUTER Monsieur [X] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

DEBOUTER Monsieur [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier ;

DEBOUTER Monsieur [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTER la SCI LA CERISAIE DU MARAIS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

A titre reconventionnel :

CONDAMNER in solidum Monsieur [X] et la SCI LA CERISAIE DU MARAIS à déposer ou faire déposer à leurs frais exclusifs le conduit d’extraction dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

AUTORISER passer un délai de deux mois le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à faire déposer le conduit d’extraction par l’entreprise de son choix aux frais exclusifs de Monsieur [X],

CONDAMNER dans cette hypothèse la SCI LA CERISAIE DU MARAIS à laisser accès à ses locaux à l’entreprise mandatée par le syndic pour exécuter les travaux de dépose du conduit d’extraction dans un délai de prévenance de 15 jours, et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai.

CONDAMNER Monsieur [X] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrées par la SCP DPG AVOCATS société constituée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 9,14, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’articles 6-2 du décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] et les modificatifs publiés,

Juger que l’installation d’un WC au sein du lot 43 est conforme à l’affectation du lot ainsi qu’à la destination de l’immeuble ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer une somme de 5 000 euros à la SCI LA CERISAIE DU MARAIS à titre de dommages et intérêts,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer une somme de 8 000 euros à la SCI LA CERISAIE DU MARAIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Jacqueline AUSSANT en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 3 octobre 2024, a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [S] [X] concernant les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

Monsieur [S] [X] fait valoir, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, que le conduit d’extraction et le sous-sol dans lequel se trouvent le lavabo et le WC existent depuis :

— plus 32 ans en ce qui concerne le conduit [courrier du cabinet FALQUE PIERROTIN du 8 septembre 1988 autorisant le remplacement du conduit et procès-verbal de l’assemblée générale du 3 décembre 1990 au cours de laquelle les copropriétaires ont demandé qu’au départ de Monsieur [X], le conduit soit démonté à ses frais],

— et 30 ans en ce qui concerne le WC et le lavabo [procès-verbal de l’assemblée générale du 9 novembre 1988 demandant à M. [X] la création de WC dans ses parties privatives, pour empêcher l’accès de ses clients à la cour, avant le 31 janvier 1989, courriers du cabinet FALQUE PIERROTIN des 29 novembre 1988, 23 février 1989, 10 octobre 1989 et 8 janvier 1990 rappelant la demande faite à Monsieur [X] de créer un WC].

La S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS souligne qu’il ressort d’un courrier du 8 septembre 1988 du cabinet PIERROTIN qu’un conduit d’extraction existait déjà avant même l’acquisition par Monsieur [X] du lot n° 78 et que l’accord du syndic a été donné en 1988 pour procéder à son remplacement, conformément à l’article 7- I du règlement de copropriété qui prévoit que le copropriétaire est libre d’effectuer les travaux au sein de ses locaux mais que si ces travaux intéressent « toute chose commune ou pour partie commune », il devra « au préalable, obtenir l’assentiment du syndic, lequel pourra en référer, le cas échéant à l’assemblée des copropriétaires » (pièce n° 1, règlement de copropriété du 1er décembre 1959).

Elle considère que l’action personnelle aux fins de remise en état est prescrite, s’agissant d’un conduit d’extraction installé en 1989, alors que la résolution votée le 5 décembre 1990 n’exprime qu’une demande formée par la majorité mais « ne produit aucun effet juridique », de sorte qu’elle n’a pas eu pour effet d’interrompre une quelconque prescription.

Elle ajoute qu’une décision d’assemblée générale de copropriétaires n’a pas l’autorité de la chose jugée, une assemblée pouvant revenir sur une précédente décision et les copropriétaires ayant renoncé à demander la dépose du conduit uniquement au moment du départ de Monsieur [X], lors de l’assemblée générale du 29 mars 2018 (résolution n° 16) en décidant d’engager une action en justice à son encontre « en cas de non enlèvement de la cheminée d’extraction posée illégalement ».

Elle en déduit que la prescription était acquise en 1999.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] répond en substance que la résolution votée le 3 décembre 1990 précise que la dépose du conduit devra être effectuée au moment de la vente du lot, le délai d’action ayant donc commencé à courir le 5 mars 2020, date de la vente du lot n° 78. Il ajoute qu’il n’est pas contestable que la résolution vise la vente du lot n° 78, à savoir le local commercial, qui est seul bénéficiaire du conduit d’extraction, et qu’il ne prétend pas que cette résolution aurait eu pour effet d’interrompre une prescription mais qu’elle a fait naître à l’encontre de Monsieur [X] une obligation ayant pris effet lors de la cession de son lot.

Il ajoute que le fait qu’il ait mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2018 une résolution visant à autoriser le syndic à ester en justice pour obtenir la dépose du conduit d’extraction n’a aucun effet sur la résolution votée en 1990, s’agissant d’une résolution qui n’a pas été votée et qui n’indique pas que le syndicat renonce à se prévaloir de la résolution votée en 1990 de sorte que sa demande d’enlèvement n’est pas prescrite.

***

En droit, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire ; les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder une prescription acquisitive.

Par ailleurs, l’assemblée générale peut revenir sur une précédente décision devenue définitive, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision est dictée par l’intérêt collectif (ex. Civ. 3ème, 7 juillet 2010, n° 09-15.373), sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu d’une précédente décision et que la première décision n’ait pas déjà été exécutée.

En l’espèce, selon résolution n° 10 de l’assemblée générale du 3 décembre 1990 (pièce n° 6 produite par le syndicat des copropriétaires), produisant des effets de droit et ne faisant nullement qu’exprimer une « demande », Monsieur [S] [X] ne bénéficiait que d’une simple tolérance précaire d’installation d’un conduit d’extraction, non autorisé par un vote de l’assemblée, jusqu’à son départ ou à la cession d’une part ou d’une action ou plusieurs de la société ALISAN (dont Monsieur [X] était le gérant), qui n’était pas créatrice de droit conformément à l’article 2262 du code civil (ex. : Civ. 3ème, 3 mars 2004, n° 02-17.390), l’autorisation donnée par l’assemblée générale en 1990 étant soumise à des conditions et donc précaire (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 13 janvier 2016, n° RG 14/13968 ; 8 mars 2023, n° RG 19/11800).

La résolution de l’assemblée générale du 5 décembre 1990 prévoyait expressément que le droit à l’installation du conduit d’extraction, posé sans autorisation préalable, disparaîtrait au départ de Monsieur [X] ou à la cession du lot à usage de boutique, de sorte que la possession exercée, résultant d’une simple tolérance, n’a été ni publique ni dépourvue d’équivoque ni continue pendant dix ans ni exercée à titre de propriétaire et que Monsieur [S] [X] n’est pas fondé à revendiquer quelque usucapion que ce soit sur ce conduit d’extraction.

La S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS ne peut valablement soutenir que l’assemblée générale serait revenue sur les termes de l’autorisation précaire précédemment accordée en 1990 par la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2018 (pièce n° 21 produite par le syndicat des copropriétaires, page 12/13), s’agissant d’une résolution qui n’a pas le même objet en ce qu’elle consiste notamment en :

— un report de la décision d’engager une action judiciaire contre Monsieur [X] si ce dernier ne procède pas à l’enlèvement de la cheminée d’extraction,

— une demande de dépose par Monsieur [X] de « la ventilation actuelle du local avant la reprise d’une activité »,

— et surtout, une demande de « faire installer une ventilation-extraction qui sera aux normes de la date d’installation dans le cas où l’activité du local serait de la restauration », sans qu’il ne soit nullement prévu que l’installation mise en œuvre serait susceptible de perdurer au-delà du délai mentionné dans la résolution n° 10 précitée de l’assemblée générale du 3 décembre 1990.

Le délai de prescription de l’action tendant à la dépose du conduit d’extraction formée par le syndicat des copropriétaires ne pourrait donc, le cas échéant, commencer à courir qu’à compter du départ de Monsieur [X] ou de la cession d’une part ou action de sa société.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/06849 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBLQ

Au regard de ces éléments, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [S] [X], concernant les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] relatives à la dépose du conduit d’extraction, devra être rejetée.

II – Sur la demande tendant à voir déclarée non écrite la décision de l’assemblée générale du 17 décembre 1987 (résolution n° 4) ayant confirmé que le lot de Monsieur [S] [X] est à usage de boutique et en aucun cas de restaurant :

Monsieur [S] [X] souligne que si l’assemblée générale du 17 décembre 1987 a confirmé que le lot est à usage de boutique et en aucun cas de restaurant et s’est opposée à toute transformation, cette décision ne saurait lui être valablement opposée car elle est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle doit être déclarée non écrite conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

***

Les décisions des assemblées générales, dès lors qu’elles ne portent pas sur une répartition des charges de copropriété contraire aux critères posés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 27 septembre 2000, n° 98-22.792) ne peuvent, même si elles portent atteinte, par leur effet, à la jouissance de leurs droits privatifs, être attaquées par un copropriétaire que sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, excluant toute action sur le fondement de l’article 43 de ladite loi (ex. : Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 25 octobre 2022, n° RG 20/00550).

La résolution n° 4, adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 1987, ne peut donc être contestée par Monsieur [S] [X] sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il sera déclaré irrecevable en sa demande formée à ce titre, étant relevé à titre surabondant que :

— la résolution n° 4 ne fait que reprendre les stipulations de l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété en date du 1er décembre 1959 désignant le lot litigieux comme étant une « boutique » et non pas un « restaurant », tout en indiquant s’opposer à « toute transformation » de ce lot (pièce n° 3 produite par le syndicat des copropriétaires),

— il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, la destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation n’étant pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot,

— en l’espèce, l’immeuble est à usage mixte, d’habitation, de commerce ou d’industrie, sous certaines réserves, dont l’interdiction de cause « le moindre trouble de jouissance, diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations, ou toutes autres causes, l’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés » (pièce n° 4 produite en demande par Monsieur [X], règlement de copropriété, page 26, article 7 : Usage des parties privatives, point 3 : Mode d’occupation),

— la clause du règlement de copropriété ne stipulant d’autre réserve que celle relative à l’interdiction des nuisances sonores ou olfactives n’interdit pas, en elle-même, d’exploiter un restaurant (Civ. 3ème, 3 juin 1998, n° 96-21.429 ; 11 mai 1999, n° 97-17.390 ; 21 novembre 2000, n° 96-17.101 ; 14 décembre 2010, n° 09-71.134),

— la possibilité d’exercer une activité de restauration, compatible avec la destination de l’immeuble, pour le titulaire du lot n° 78 à usage de boutique, n’a d’ailleurs pas été contestée par les copropriétaires lors des assemblées générale des 29 mars 2018 (résolution n° 16) et 21 mars 2019 (résolution n° 20), demandant seulement à ce que le conduit d’extraction installé soit conforme à la réglementation en vigueur et n’engendre aucune nuisance sonore ou olfactive.

Monsieur [S] [X] devra donc être déclaré irrecevable en sa demande tendant à voir déclarée non écrite la décision de l’assemblée générale du 17 décembre 1987 ayant confirmé que le lot de Monsieur [X] est à usage de boutique et en aucun cas de restaurant, au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 21 mars 2019 :

Monsieur [S] [X] argue de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale du 21 mars 2019, au visa de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’il n’est pas justifié de l’existence d’un mandataire représentant l’indivision successorale « [O] ».

Sur la résolution n° 20, il fait valoir qu’elle doit être annulée pour abus de majorité en précisant que la demande de dépose d’un conduit de ventilation concerne une partie privative lui appartenant et appartenant désormais à son acquéreur, s’agissant d’un conduit qui n’est à l’origine d’aucune nuisance et dont la conformité a été confirmée par la société EXPERT VENTIL.

Il souligne qu’il appartient au syndicat de démontrer le prétendu état défectueux de ce conduit. Il rappelle que ce conduit existait déjà en 1988 et qu’il a été remplacé à cette date par un conduit similaire de sorte qu’aucune autorisation de l’assemblée générale n’était nécessaire. Il précise qu’en l’absence de toute prohibition particulière au règlement de copropriété, l’exploitation dans une boutique d’un commerce de restauration est licite et il ajoute qu’en l’espèce le règlement permet l’exercice de toute profession, commerce ou industrie (page 26).

Sur la résolution n° 21, il précise que l’assemblée générale ne pouvait décider, sans porter atteinte à ses droits et commettre une voie de fait, de faire déposer des installations privatives à ses frais, alors que c’est à la demande expresse du syndicat des copropriétaires qu’il a procédé à la création de ces installations, pour « empêcher l’accès de ses clients à la cour » (cf, assemblée générale du 9 novembre 1988), cette demande ayant ensuite été rappelée dans plusieurs courriers par le syndic entre novembre 1988 et janvier 1990, de sorte qu’il est abusif de solliciter, 30 ans plus tard, la dépose de ces mêmes installations.

Sur la résolution n° 22, il souligne que le syndicat serait mal fondé à solliciter par la voie d’une action en justice la dépose d’un conduit de ventilation conforme aux règles de l’art, indispensable à l’exploitation d’un restaurant et qui existe depuis plus de 30 ans, comme cela résulte sans contestation possible des multiples procès-verbaux d’assemblée générale qui y font référence et qui sont versés aux débats, le conduit de ventilation n’étant pas illégal, ce qui caractérise un abus de majorité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir en réponse les moyens suivants :

Sur la résolution n° 20, l’abus de majorité n’est pas caractérisé alors que cette résolution ne signifie pas que le syndicat prendra l’initiative de procéder à la dépose du conduit en cas de refus de Monsieur [X], ce que précise la résolution n° 22 qui indique qu’à défaut d’exécution spontanée par Monsieur [X] de la dépose de la ventilation, ou du refus de permettre à la copropriété de procéder à cette dépose, une procédure judiciaire sera initiée, alors que la contestation d’une résolution d’assemblée générale implique une décision de nature à entraîner un effet juridique.

Sur la résolution n° 21, il précise que le représentant de Monsieur [X], présent lors de l’assemblée générale, avait informé les copropriétaires que le lavabo et les WC situés en cave seraient déposés à la fin du mois de juillet 2019, la résolution ne faisant que reprendre ses déclarations. Il ajoute qu’il est « évident » qu’en cas de refus de Monsieur [X] de déposer ses installations, il n’aurait eu d’autre choix que saisir le tribunal conformément au vote de la résolution n° 22. Il en déduit que Monsieur [X] ne peut prétendre que la résolution litigieuse constituerait une voie de fait alors que cette résolution n’entraîne à elle seule aucun effet juridique.

Sur la résolution n° 22 (procédure judiciaire), il fait valoir qu’il est constant que l’accord donné par l’assemblée générale pour porter une affaire devant le tribunal en la confiant à un avocat ne constitue pas « un vote ». Il ajoute qu’il appartiendra « en effet » au tribunal saisi du litige de déterminer si la demande formée par le syndicat des copropriétaires est justifiée ou non, de sorte que le copropriétaire concerné ne peut solliciter la nullité de la résolution pour abus de majorité qui suppose, au préalable, de statuer sur le caractère fondé ou non de la demande en justice formée par la copropriété.

***

Sur le moyen tiré de l’irrégularité de la convocation de l’indivision successorale « [O] » à l’assemblée générale du 21 mars 2019, il est constant que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 14 novembre 2007, n° 06-16.392, publié au bulletin).

Ce moyen de droit sera donc écarté.

Sur le moyen tiré de l’abus de majorité et de l’atteinte à ses droits soulevés par Monsieur [S] [X] au soutien de ses demandes d’annulation des résolutions n° 20 à 22, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146).

Selon l’article 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, les résolutions n° 20 et 22 querellées de l’assemblée générale du 21 mars 2019 ne sont nullement constitutives d’abus de majorité ni ne constituent une « voie de fait » en portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives du propriétaire du lot n° 78, en ce qu’elles prévoient uniquement :

— une demande de dépose d’une ventilation « existante et vétuste » du local de Monsieur [X], à l’origine de diverses nuisances (sonores et olfactives) et dégradations – [détaillées dans plusieurs attestations et photographies produites en défense par le syndicat des copropriétaires (pièces n° 28, 29, 31, 34 à 37) ainsi que par un courrier recommandé adressé à Monsieur [S] [X] par la Préfecture de police de Paris (inspecteur de salubrité, bureau des actions contre les nuisances, pièce n° 33)] – tout en exigeant « pour le cas où le commerce reste un commerce de bouche », la réalisation d’une « nouvelle extraction avec les justificatifs d’entreprises agréées et contrôlée par un organisme tel que VERITAS ou SOCOTEC », sans nullement interdire l’exploitation d’un commerce de restauration dans ledit local (résolution n° 20) tandis que l’autorisation précaire donnée en 1990 à Monsieur [S] [X] n’induisait pas un quelconque droit d’utilisation d’une ventilation susceptible de causer des nuisances aux autres copropriétaires,

— « en cas de non réalisation par Monsieur [X] des résolutions 20 et 21 et d’empêchement de celui-ci de permettre à la copropriété d’agir sur les installations illégales », la décision d’engager une action judiciaire contre Monsieur [X] « en cas de non enlèvement de la cheminée d’extraction posée illégalement, d’un WC et lavabo dans sa cave » prétendument réalisés sans « l’autorisation de la copropriété », en sollicitant « l’assurance de la copropriété » (souscrite par l’assurance de l’immeuble) » (résolution n° 22).

S’agissant de la menace d’exercer une action en justice « en cas de non réalisation par Monsieur [X] des résolutions 20 et 21 », il est constant qu’une simple autorisation d’agir en justice ne peut être constitutive d’un abus de majorité, le bien ou le mal-fondé de l’action qui pourrait être intentée par le syndic, sur le fondement de cette autorisation, n’étant pas un motif d’annulation de la délibération contestée (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 23 novembre 2012, n° RG 11/15036).

Ne peut être a priori abusive une résolution décident d’engager une procédure à l’encontre d’un copropriétaire, dont le bien-fondé ne peut être examinée que lors de la saisine de la juridiction (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 8 septembre 2010, n° RG 09/09311).

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/06849 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBLQ

En ce qui concerne, en revanche, la résolution n° 21, relative à la dépose du lavabo et des toilettes dans la cave de Monsieur [X], le tribunal relève que, si ladite résolution reprend l’information du représentant de Monsieur [X] selon laquelle le lavabo et les WC situés en cas seront « déposés » en raison des « normes PMR », elle précise également qu’à défaut de réalisation d’ici le mois de juillet 2019, « la copropriété fera supprimer lesdites installations aux frais de Monsieur [X] ».

Or, s’agissant d’un lavabo et de WC privatifs, installés par Monsieur [S] [X] « dans ses parties privatives », à la demande du syndicat des copropriétaires, selon résolution n° 8 de l’assemblée générale du 9 novembre 1988, « pour empêcher l’accès de ses clients à la cour », tandis que le respect des normes administratives « PMR » (Personne à Mobilité Réduite) par un copropriétaire à l’intérieur de son lot ne concerne pas directement la copropriété, la décision de « supprimer lesdites installations aux frais de Monsieur [X] » :

— est de nature à produire des effets juridiques en ce que la décision d’agir en justice votée en résolution n° 22 n’a vocation à s’appliquer qu’à la double condition de la non-réalisation de la résolution n° 21 par Monsieur [X] et de l’empêchement de celui-ci « à permettre à la copropriété d’agir sur les installations illégales »,

— porte atteinte aux modalités de jouissance par Monsieur [S] [X] de ses parties privatives,

— et est constitutive d’un abus de majorité, en ce qu’elle a été adoptée sans raison valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, Monsieur [S] [X] sera débouté de ses demandes d’annulation des résolutions n° 20 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date du 21 mars 2019.

En revanche, l’annulation de la résolution n° 21 de ladite assemblée devra être prononcée.

IV – Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [S] [X] (préjudice de jouissance, préjudice financier du fait de l’aggravation des désordres et de l’augmentation du coût des travaux, préjudice moral) :

Monsieur [S] [X] se plaint, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, d’un « défaut d’entretien » des parties communes lui ayant causé un préjudice en raison de la présence d’étais dans le sous-sol du restaurant, de 2013 à la fin de l’année 2019 soit pendant six ans, alors que les désordres affectant le plafond haut du sous-sol du restaurant étaient connus depuis l’assemblée générale du 5 décembre 2011 et que ce n’est qu’en septembre 2019 que les travaux ont été entrepris.

Il fait état :

— d’un préjudice de jouissance, aucune vente n’ayant pu être conclue en raison des travaux de structure à effectuer, de 2013 à octobre 2017 (16.000 €, 10 % de la valeur locative) puis d’octobre 2017, date à laquelle il a arrêté son activité, au mois de septembre 2019, date de réalisation des travaux de réfection du plancher haut (impossibilité de louer ou de vendre son bien compte tenu de l’état de dégradation du plancher haut du sous-sol (100 % de la valeur locative, 116.666,00 €), outre la somme de 16.666,65 € correspondant au préjudice de jouissance pendant la durée des travaux (5 mois, de septembre 2019 à la fin de l’année 2019, pièce n° 50),

— d’un préjudice financier résultant du coût des travaux de réfection du plancher haut de son sous-sol ayant considérablement augmenté entre 2011 et 2019 (de 5.066,63 € TTC à 105.571,40 € puis in fine 110.830,51 €), ainsi qu’il en résulte de l’approbation du compte travaux lors de l’assemblée générale du 7 octobre 2020 (résolution n° 7, pièce n° 52), soit une différence de 11.951,39 €, au regard de sa quote-part de parties communes de 113/1000èmes (5.066 x 113/1000, en 2011, soit 572,45 €, puis 110.830,51 x 113/1000, soit 12.523,84 €, sans y inclure les honoraires de maîtrise d’œuvre et du syndic et le coût de l’assurance dommages-ouvrage),

— d’un préjudice moral résultant des « tentatives d’intimidation des copropriétaires », voulant que l’activité de restauration soit interdite dans l’immeuble et n’ayant eu de cesse de lui enjoindre de cesser son activité de restaurant au motif erroné que celle-ci ne serait pas autorisée par le règlement de copropriété et de lui demander de déposer son conduit d’extraction en le menaçant d’une action en justice, le refus de procéder aux travaux d’entretien du plancher bas du restaurant ayant également eu pour but de lui nuire (5.000 €).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] répond en substance que la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’un défaut d’entretien des parties communes qui aurait constitué un obstacle à la vente de son local commercial par Monsieur [X] en octobre 2017, cette prétention ne résistant pas « à l’analyse des décisions successives prises par l’assemblée générale des copropriétaires au titre des travaux ».

Il précise que :

— il a mis tout en œuvre pour que les travaux sur les parties communes puissent être réalisés,

— la réfection du plancher haut a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 décembre 2011 (résolution n° 18) et les devis ont été demandés,

— des premiers travaux ont été votés à l’assemblée générale du 17 décembre 2012 (résolution n° 18), selon devis de la société SRTS d’un montant de 1.679,90 € (pièce n° 15),

— toutefois, il s’est avéré que les désordres étaient plus complexes, compte tenu d’un affaissement du plancher bas de la boutique de Monsieur [X], qui a nécessité le vote de la réalisation d’études techniques spécialisées pour en déterminer l’origine,

— les travaux et leur financement ont finalement été votés selon résolution n° 14 de l’assemblée générale du 21 mars 2019 (pièce n° 22), pour un montant de 110.830,00 € TTC, et ont débuté le 5 septembre 2019 (pièce n° 51),

— la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien de l’immeuble.

Sur le préjudice de jouissance entre 2013 et 2017, il l’estime inexistant alors que pendant cette période, la société ALISAN était exploitante des locaux, seule cette dernière pouvant prétendre à un préjudice lié à la pose d’étais dans l’établissement exploité, tandis qu’aucune diminution de loyer n’a été consentie par Monsieur [X] qui ne produit aux débats aucun élément permettant de justifier d’un quelconque préjudice d’exploitation pendant cette période.

Sur le préjudice de jouissance entre 2017 et 2019, il l’estime inexistant, en faisant valoir que les locaux ont bien été exploités avant l’arrêt d’activité de Monsieur [X], en septembre 2019, ce dernier ayant pris la décision de cesser son activité, qu’il aurait pu poursuivre jusqu’à la réalisation des travaux par le syndicat.

Il ajoute que l’attestation de valeur locative produite indique que le bien était en parfait état et ne fait pas référence à une dépréciation liée à un problème d’étais au sous-sol.

Il estime qu’il ne peut être tenu pour responsable d’une perte de chance de louer le local puisque Monsieur [X] ne justifie pas l’avoir mis en location après la dissolution de sa société, et encore moins que des candidats locataires auraient refusé de louer les locaux, au vu d’un état dégradé.

Il fait état de la plus-value réalisée par Monsieur [X] lors de la vente de ses lots n° 78 et 43 à la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS pour un montant de 800.000 €.

Il mentionne une attestation de M. [J] qui indique que Monsieur [X] a refusé délibérément de vendre son bien pour tenter d’obtenir des dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires (pièce n° 37).

Sur le préjudice financier, il estime que Monsieur [X] ne peut remettre en cause le montant des travaux financés par le syndicat des copropriétaires, ajoutant que c’est bien en raison de l’insuffisance des travaux que les assemblées générales postérieures ont décidé de mandater des architectes et un ingénieur afin d’examiner les travaux à réaliser et ce pour assurer la sécurité de tous. Il fait valoir que Monsieur [X] doit en sa qualité de copropriétaire payer les appels de charges, y compris pour travaux, et ne peut sérieusement demander un remboursement partiel de sommes au seul motif que le devis initial était inférieur au montant des travaux finalement réalisés.

Sur le préjudice moral, il fait valoir qu’il n’a eu de cesse d’enjoindre à Monsieur [X] de respecter le règlement de copropriété et de ne pas générer des nuisances du fait de l’activité de restauration exercée dans les locaux sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il considère que Monsieur [X] est « particulièrement mal fondé » à solliciter des dommages et intérêts à son encontre alors même qu’il n’a jamais accepté de se soumettre aux règles imposées par la copropriété.

***

En droit, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un désordre ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement (ex. : Cour d’appel de Bastia, Chambre civile B, 26 octobre 2011, n° RG 08/00851 ; Cour d’appel de Saint-Denis, Chambre civile, 29 juin 2018, n° RG 17/00191).

Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif, donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364 ; 27 novembre 1991, n° 89-17.185 ; 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 17 décembre 2015, n° 14-16.372).

4-1 Sur les désordres, leur origine et les responsabilités :

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le plancher haut de la cave du lot à usage de boutique appartenant à Monsieur [S] [X], constitué d’un premier plancher, très ancien et très dégradé, a été renforcé dans les années 1950/1960 par un second plancher, ces deux planchers ayant « subi des dégradations » dans la « partie proche de la rue (humidité) et des déformations provenant de la mauvaise prise en compte du poids du premier plancher et des surcharges réglementaires appliquées sur le plancher du restaurant, à la construction du second plancher », ce qui a entraîné une flèche d’environ 8cm au centre du plancher (pièce n° 23 produite par M. [X], lettre de Monsieur [L], architecte DPLG au cabinet GROSSARD en date du 18 janvier 2017).

Cette faiblesse du plancher, connue depuis l’assemblée générale ordinaire du 5 décembre 2011 au cours de laquelle la question de la mise en œuvre de travaux de réfection du plafond haut de la cave au sous-sol, sous le local commercial de Monsieur [X], a été abordée (pièce n° 13 produite par le syndicat des copropriétaires, résolution n° 18), a conduit à la pose d’étais provisoires dès l’année 2013 dans le sous-sol du restaurant (pièce n° 24 produite en demande).

Le plancher n’assurant plus son rôle structurel, il a été procédé en 2017 à la pose d’un étaiement provisoire complémentaire, à titre conservatoire, et des travaux de « construction / reconstruction » ont été finalement votés lors de l’assemblée générale du 21 mars 2019 puis réalisés au mois de septembre 2019 (pièces n° 22, résolution n° 14 en particulier, page 7, pièces n° 50 et 52, devis et facture de la société PEREIRA).

S’agissant de préjudices consécutifs à l’étaiement de sa cave subis par Monsieur [S] [X] et ayant pour origine le plancher, partie commune, de l’immeuble, la responsabilité objective, de plein droit, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera retenue sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, nonobstant les diligences que le syndicat des copropriétaires précise avoir accomplies entre 2011 et 2019.

4-2 Sur les préjudices :

4-2-1 Sur le préjudice dit « de jouissance » (perte de chance de vendre plus tôt et perte locative consécutive) :

Le préjudice invoqué en demande au titre de la perte de chance de Monsieur [S] [X] de vendre plus tôt son local commercial, de la perte locative consécutive et de l’immobilisation de son bien entre le mois de mars 2018 et le mois d’octobre 2019 (après achèvement complet des travaux), résulte suffisamment des éléments produits sur le mandat de vente du local commercial en date du 28 février 2018 (pièce n° 38 produite en demande) et sur l’état de l’appartement au cours de l’année 2018 (pièce n° 26 produite en demande, constat des désordres DDE et structurels au rez-de-chaussée et sous-sol du restaurant et caves parties communes et privatives), ayant conduit plusieurs candidats à l’acquisition du bien à se rétracter en 2018/2019, notamment « après réflexions au niveau des poteaux soutenus au sous-sol du restaurant » (pièces n° 43 et 49 produites en demande).

Il est distinct du préjudice improprement qualifié de jouissance, lequel n’est au surplus étayé par aucun élément de preuve, notamment entre 2013 à 2017.

Sur cette période, Monsieur [S] [X] ne justifie pas de son allégation selon laquelle la présence d’étais en sous-sol lui aurait causé le moindre « préjudice de jouissance », en l’empêchant de stocker des produits, ni qu’elle lui aurait « empêché de vendre son local », alors même qu’aucune intention de vendre n’est démontrée au cours des années 2013 à 2017 et qu’il n’est pas contesté que la société ALISAN, qui n’est pas partie à la présente procédure, exploitait normalement les locaux.

Il convient, pour l’appréciation du préjudice de perte de chance de vente anticipée et d’immobilisation du bien entre mars 2018 et octobre 2019, de prendre en compte la valeur locative du local commercial de Monsieur [S] [X] (loyer annuel de 40.000 €), sa localisation, les conditions de la vente finalement passée le 5 mars 2020 moyennant un prix de 800.000 € (au prix estimé en février 2018), après un délai de 20 mois et également, l’évolution des prix de l’immobilier sur le secteur depuis le mois de février 2018 (pièce n° 57 produite en demande) ainsi que la circonstance tenant à ce que la libre disponibilité du prix lui a donc échappé sur cette période (ex. : Cour d’appel de Nîmes, 2ème chambre – section A, 29 juin 2023, n° RG 22/00468).

La réparation de cette perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (ex. : Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 9 décembre 2019, n° RG 17/03664 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 24 juillet 2019, n° RG 15/12156 ; Civ. 1ère, 29 mai 2013, n° 12-19.390).

La perte de chance est indemnisable si l’occasion manquée présente un caractère réel et sérieux, ce qui est bien le cas en l’espèce.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/06849 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBLQ

Compte tenu de ces éléments, le préjudice de perte de chance de vendre plus tôt, et de perte locative consécutive à l’immobilisation de son bien (hautement probable), subi par Monsieur [S] [X] sera justement fixé, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, à hauteur de 70 % de la valeur locative du local commercial et indemnisé comme suit :

> 3.333,34 € (40.000 /12) x 20 mois = 66.666,80 € x 80 %

= 46.666,76 €.

Monsieur [S] [X] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance subi.

4-2-2 Sur le préjudice financier :

Monsieur [S] [X], qui devait assumer en sa qualité de copropriétaire l’ensemble des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (et en particulier des travaux de structure du plancher haut des caves) votés en assemblée générale, ne justifie pas, au travers des pièces produites, avoir subi un préjudice financier personnel et direct résultant d’un surcoût lié à la prétendue tardiveté de réalisation des travaux de réfection du plancher haut du sous-sol, alors qu’il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que :

— le devis de l’entreprise GALLO MARCHANDIO du 4 septembre 2011 produit par Monsieur [X] ne concerne pas la mise en œuvre de travaux de structure pérennes mais simplement la dépose partielle des plâtrerie dégradées au plafond, avec réfection par un plâtre de partie, passivation des fers et/ou traitement des bois mis à nue et réfection des hourdis dégradés si besoins, sans « aucune reprise de pans de bois ou de structure » (pièce n° 35 produite en demande),

— si la question de la mise en œuvre de travaux de réfection du plafond haut de la cave au sous-sol a été abordée lors de l’assemblée générale ordinaire du 5 décembre 2011, aucun devis ni a fortiori aucune étude globale n’avait été établi/réalisé à cette date, l’assemblée générale ayant demandé au syndic « d’obtenir deux devis pour la réfection des plafonds hauts des caves sous le passage escalier » (cave appartenant à M. [X]) en vue de voter ultérieurement un projet global pour ces travaux (pièce n° 13 produite par le syndicat des copropriétaires),

— des travaux de réfection du plafond dans la cave de Monsieur [X] sous le passage cocher, selon devis de l’entreprise SRTS, ont été votés selon résolution n° 18 de l’assemblée générale ordinaire du 17 décembre 2012 (pièce n° 15 produite par le syndicat des copropriétaires, page 7 et 8),

— ce n’est qu’après avoir eu connaissance de l’état réel du plancher, notamment à partir du mois de janvier 2017 (pièce n° 23 précitée produite en demande), de l’insuffisance des travaux précédemment effectués (suite à la nomination d’un « homme de l’art » pour la réalisation d’un cahier des charges pour la reprise du plancher haut de la cave, incluant l’intervention d’un ingénieur structure, selon résolution n° 13 de l’assemblée générale ordinaire du 29 mars 2018) et de la nécessité de procéder à une réfection plus large et globale des éléments de structure des caves en sous-sol (maçonnerie, plâtrerie, peinture, plomberie chambre, etc…) que l’assemblée générale a décidé d’y procéder, le 21 mars 2019, les comptes de structures du plancher haut des caves, conformément aux travaux réalisés par la société PEREIRA pour un montant total de 110.830,51 € TTC, ayant été approuvés selon résolution n° 7 de l’assemblée générale ordinaire du 7 octobre 2020 (pièces n° 33 et 52 produites par Monsieur [X]).

Au regard de ces éléments, Monsieur [S] [X] devra être intégralement débouté de sa demande indemnitaire en paiement de la somme de 11.951,39 € formée au titre du préjudice financier subi du fait de l’aggravation des désordres et de l’augmentation corrélatif du coût des travaux.

4-2-3 Sur le préjudice moral :

Monsieur [S] [X] ne justifie par aucun élément de preuve de ses allégations selon lesquelles :

— il aurait prétendument subi des « tentatives d’intimidation » afin que l’activité de restauration exercée dans le local dont il était propriétaire soit « interdite dans l’immeuble » (étant relevé au surplus que les tentatives d’intimidation alléguées par Monsieur [X] n’émaneraient que de quelques copropriétaires et non pas de la collectivité des copropriétaires dans son ensemble),

— le syndicat des copropriétaires n’aurait eu « de cesse de lui enjoindre de cesser son activité de restaurant » ou aurait refusé de « procéder aux travaux d’entretien du plancher bas du restaurant » dans le « but » de lui « nuire ».

Il sera donc intégralement débouté de sa demande indemnitaire en paiement de la somme de 5.000 € formée au titre du préjudice moral.

V – Sur la demande reconventionnelle de dépose du conduit formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] se plaint de nuisances en provenance du restaurant, mises à l’ordre du jour des assemblées générales depuis de nombreuses années, ayant donné lieu à des plaintes des copropriétaires (odeurs de cuisine, bruit du conduit extérieur) ainsi qu’à un courrier adressé le 18 septembre 2013 par le préfet de Police au syndic l’informant de nuisances olfactives constatées par l’inspecteur chargé de la salubrité.

Il précise que les copropriétaires n’ont jamais souhaité imposer l’arrêt d’une activité de restauration mais se sont battus pour faire cesser les nuisances consécutives à cette activité, en demandant à Monsieur [X] la mise en place d’une nouvelle extraction conforme et contrôlée par un organisme tel que VERITAS (résolution n° 20 de l’assemblée générale du 21 mars 2019).

***

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l’article 1221 du Code civil.

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée même en l’absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

En cas de vente de lot, l’action aux fins de remise en état des lieux du syndicat des copropriétaires, si les travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, doit être dirigée contre le propriétaire actuel, même s’il n’est pas l’auteur des travaux litigieux, dès lors qu’il est le seul à même de procéder à la remise en état des lieux (ex. : Cour d’appel de Riom, 1ère chambre civile, 9 avril 2015, n° RG 14.00511 ; Cour d’appel de Douai, Chambre 1 – section 2, 14 février 2008, n° RG 07/03465 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 4 décembre 2019, n° RG 16/11595), à charge pour ce dernier d’exercer le cas échéant tout recours qu’il estime nécessaire.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que Monsieur [S] [X] a fait installer un conduit d’extraction, ces travaux portant atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, en violation des dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, cette installation ayant occasionné des nuisances, notamment sonores et olfactives, au sein de l’immeuble.

L’autorisation précaire d’utilisation d’un conduit d’extraction octroyée lors de l’assemblée générale du 5 décembre 1990 a par ailleurs pris fin au départ de Monsieur [S] [X], en mars 2020.

De surcroît, ni Monsieur [S] [X] ni la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS ne justifient au travers des pièces produites, :

— avoir fait installer une ventilation d’extraction « aux normes de la date d’installation », conformément à la résolution n° 16 de l’assemblée générale ordinaire du 29 mars 2018, en faveur de laquelle Monsieur [X] a voté (pièce n° 21 produite par le syndicat des copropriétaires, page 12/13),

— qu’une nouvelle extraction aurait été réalisée, au plus tard fin juillet 2019, par des entreprises agréées et contrôlées par un organisme, type VERITAS ou SOCOTEC, conformément à la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 21 mars 2019 (pièce n° 22 produite par le syndicat des copropriétaires, page 10).

Au regard de ces éléments, il convient de condamner, exclusivement, la S.C.I. CERISAIE DU MARAIS, actuelle propriétaire du local commercial bénéficiant de l’installation litigieuse et seule en mesure d’y procéder, à déposer ou faire déposer à ses frais exclusifs le conduit d’extraction, sous astreinte de 400,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera débouté :

— de sa demande de condamnation « in solidum » de Monsieur [S] [X] à déposer ou faire déposer le conduit d’extraction,

— du surplus de sa demande formée au titre de l’astreinte,

— ainsi que de ses demandes d’autorisation à faire déposer lui-même, passé un délai de deux mois, le conduit d’extraction par l’entreprise de son choix et de condamnation sous astreinte, dans cette hypothèse, de la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS à laisser accès à ses locaux à l’entreprise mandatée par le syndic pour exécuter les travaux de dépose du conduit d’extraction dans un délai de prévenance de 15 jours, ces dernières demandes apparaissant prématurées en l’état.

VI – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS :

La S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS précise que les demandes initiales du syndicat des copropriétaires ne visaient pas exclusivement à rendre opposable à la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS le jugement à venir mais tendaient également à la voir condamnée à lui régler la somme de 40.425 € TTC au titre des travaux privatifs, à déposer sous astreinte le conduit d’extraction, ainsi que les WC et le lavabo construits dans la cave et à remettre en état de cave les lots situés en sous-sol.

Elle en déduit que le syndicat souhaitait sa condamnation ce qui l’a contrainte de conclure trois fois avant que le syndicat des copropriétaires abandonne l’essentiel de ses demandes à son égard, après trois ans de procédure.

Elle précise qu’il ne peut juridiquement lui être réclamée la somme de 40.425,00 € en application des articles 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 6-2 du décret du 17 mars 1967, le quantum de la somme réclamée n’étant, en outre, pas justifié.

Elle rappelle qu’il n’y a pas eu de changement de destination du lot n° 43 et qu’en toute hypothèse, le changement de destination du lot est libre.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] répond que l’acte de vente signé entre Monsieur [X] et la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS dispose que l’acquéreur devra se soumettre à la décision rendue notamment si cette dernière impose la réalisation de travaux dans les locaux objets des présentes. Il précise que le conduit d’extraction passe nécessairement dans les locaux de la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS, de sorte qu’il était nécessaire qu’elle soit attraite à la procédure pour permettre l’exécution de la décision à intervenir.

***

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS, qui succombe pour partie, ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en l’assignant en intervention forcée, qui aurait été de nature à faire dégénérer son action en abus de droit, alors même l’assignation du 10 août 2020 porte, notamment, sur une demande de condamnation sous astreinte à déposer le conduit d’extraction installé par Monsieur [X], qui n’a pas été considérée comme « dénuée de tout fondement juridique » dans le cadre du présent jugement.

Par ailleurs, la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS ne précise pas la nature du préjudice dont elle se plaint, qui n’est justifié par aucun élément de preuve dans son principe comme dans son quantum.

Dès lors, la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS ne pourra qu’être déboutée de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

VII – Sur les autres demandes :

Eu égard à l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Monsieur [S] [X], dont les prétentions sont déclarées pour partie bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat, sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme 4.000,00 € à Monsieur [S] [X] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Catherine FRANCESCHI.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/06849 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQBLQ

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [S] [X], concernant les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] relatives à la dépose du conduit d’extraction,

Déclare Monsieur [S] [X] irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer non écrite la décision de l’assemblée générale du 17 décembre 1987 ayant confirmé que le lot de Monsieur [X] est à usage de boutique et en aucun cas de restaurant,

Déboute Monsieur [S] [X] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 20 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date du 21 mars 2019,

Prononce l’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date du 21 mars 2019,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date du 21 mars 2019 responsable du dommage lié à la présence d’étais subi par Monsieur [S] [X] sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 46.666,76 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice dit « de jouissance » subi,

Déboute Monsieur [S] [X] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance subi,

Déboute Monsieur [S] [X] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre du préjudice financier subi, du fait de l’aggravation des désordres et de l’augmentation corrélatif du coût des travaux, et du préjudice moral,

Condamne la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS à déposer ou faire déposer à ses frais exclusifs le conduit d’extraction, sous astreinte de 400,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte précitée courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de condamnation « in solidum » de Monsieur [S] [X] à déposer ou faire déposer le conduit d’extraction, ainsi que du surplus de sa demande formée au titre de l’astreinte,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes d’autorisation à faire déposer lui-même, passé un délai de deux mois, le conduit d’extraction par l’entreprise de son choix et de condamnation sous astreinte, dans cette hypothèse, de la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS à laisser accès à ses locaux à l’entreprise mandatée par le syndic pour exécuter les travaux de dépose du conduit d’extraction dans un délai de prévenance de 15 jours,

Déboute la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à lui payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

Dispense Monsieur [S] [X] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Catherine FRANCESCHI le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [S] [X] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la S.C.I. LA CERISAIE DU MARAIS de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 05 Décembre 2024

La Greffière, Le Président,