TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e AZOULAY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03326 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBA

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [X],

[Adresse 3]

représenté par M^e AZOULAY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

Madame [W] [X],

[Adresse 3]

représentée par M^e AZOULAY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03326 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QBA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2014, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [H] [X] et Mme [W] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 5] avec parking n° 238, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.339,50 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la baillerese a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.399,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [X] et Mme [W] [X] le 18 décembre 2024.

Par assignation du 17 mars 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [X] et Mme [W] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6.153,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 juillet 2025, un renvoi a été ordonné à la demande des consorts [X], la demanderesse s’y étant cependant opposé.

A l’audience de renvoi du 12 novembre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La SA IMMOBILIERE 3F considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle actualise la dette locative à hauteur de 5.215,92 euros en précisant que le versement par un tiers de 800 euros en date du 28 avril 2025 est pris en compte ; elle n’a aucune information sur une éventuelle prise en charge par le FSL.

M. [H] [X] et Mme [W] [X] représentés par leur conseil, soulèvent in limine litis l’irrégularité de l’assignation ; le montant de la dette locative réactualisée n’est pas juste car elle ne tient pas compte de versements réalisés au mois de novembre 2025 ; s’agissant de la demande de FSL, ils confirment que la demande est en cours et devrait aboutir à un versement au profit de la bailleresse d’au moins 5.000 euros et précisent leur situation actuelle à savoir, Mme [W] [X] est en arrêt maladie, elle était précédemment salariée avec un salaire de 1.900 euros ; M. [H] [X] est en recherche d’emploi ; ils sont aidés financièrement pas leurs enfants majeurs qui travaillent, ils ont un enfant de 13 ans à charge. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros, en plus du loyer courant le solde devant être pris en charge par le FSL.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [X] et Mme [W] [X] échouent à démontrer en quoi l’acte introductif de l’instance est irrégulier, ils ne précisent pas s’ils soulèvent une irrégularité de fond ou de forme et ne démontrent pas l’existence d’un grief.

L’assignation en date du 17 mars 2025 est régulière.

La SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2024, pour la somme en principal de 5.399,84 euros. Ce commandement pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, il comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

S’il est posé par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, il n’est pas démontré qu’il n’existe un grief qui puisse entraîner une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines qui est visé au commandement.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 novembre 2025, M. [H] [X] et Mme [W] [X] lui devaient la somme de 5.215,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [X] et Mme [W] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant sans préjudice des versements qui ne seraient pas encore comptabilisés par la bailleresse, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme, en deniers ou quittances à la SA IMMOBILIERE 3F.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [X] et Mme [W] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer de 50% le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [X] et Mme [W] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE régulière l’assignation en date du 17 mars 2025,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2014 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [H] [X] et Mme [W] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 5] avec parking n° 238 est résilié depuis le 1er mars 2025,

CONDAMNE solidairement M. [H] [X] et Mme [W] [X] à payer en deniers ou quittances à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 5.215,92 euros (cinq mille deux cent quinze euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 novembre 2025,

AUTORISE M. [H] [X] et Mme [W] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [X] et Mme [W] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [X] et Mme [W] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [H] [X] et Mme [W] [X] seront solidairement condamnés à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F pour le surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [H] [X] et Mme [W] [X] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [X] et Mme [W] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024 et celui de l’assignation du 17 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge