TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57709 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAB4

N° : 8

Assignation du :

12 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PAKRA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Noellia AUNON, avocat au barreau de PARIS – #R0241

DEFENDERESSE

La société VITADISTRI

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine LAZARD, avocat au barreau de PARIS – #C0853

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29 novembre 2017, la société PAKRA a régularisé un avenant de renouvellement du bail commercial avec la société ROYAL DISTRIBUTION, portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 39.060 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement.

Le fonds de commerce a été cédé à la société VITADISTRI, à effet au 2 janvier 2018.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer plusieurs commandements de payer, visant la clause résolutoire, à la société VITADISTRI, le dernier par acte du 30 avril 2025, pour une somme de 14.444,96 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2025.

Par acte du 12 novembre 2025, la société PAKRA a fait assigner la société VITADISTRI devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société VITADISTRI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société VITADISTRI à payer à la société PAKRA la somme provisionnelle de 34.677,87 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société VITADISTRI au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société VITADISTRI au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi sollicité par la défenderesse, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 février 2026.

La société PAKRA a soulevé l’irrecevabilité et le rejet des conclusions et pièces produites en défense, a maintenu les termes de son assignation en actualisant la dette à la somme de 58.573,72 euros, février 2026 inclus, et s’est opposée aux contestations soulevées et à la demande de délais de paiement.

La société VITADISTRI, représentée, n’a pas contesté le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, mais a demandé :

la diminution de la créance d’un montant de 4.640,58 eurosdes délais de paiement de 12 mois suspendant les effets de la clause résolutoire, compte-tenu notamment de paiements imminentsle rejet des autres demandesla condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026, date de la présente ordonnance.

La société PAKRA a été invitée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé compte-tenu des paiements annoncés à l’audience par la société VITADISTRI. Cette note a bien été reçue.

MOTIFS

A titre liminaire sur la recevabilité des conclusions et pièces de la société VITADISTRI

En application de l’article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction».

En l’espèce la demanderesse a soulevé l’irrecevabilité des conclusions déposées par la partie adverse juste avant l’audience, et le rejet des pièces communiquées dans les mêmes conditions.

Afin de garantir le respect du principe de la contradiction et les règles spécifiques à la procédure orale, il a été proposé à la demanderesse un renvoi de l’affaire, ou l’appel du dossier en fin d’audience, pour lui permettre de prendre connaissance des conclusions et pièces adverses et d’y répondre utilement.

La société PAKRA n’a souhaité ni un renvoi ni une retenue de l’affaire, et a pu répondre oralement aux éléments soumis par la défense.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions et pièces déposées par la société VITADISTRI, en relevant notamment qu’aucun calendrier de procédure n’avait été fixé, et que les conclusions en défense étaient particulièrement succinctes, et accompagnées de 3 pièces correspondant à des copies de chèques.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. Dans le commandement figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 9 du bail renouvelé le 9 novembre 2008) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société PAKRA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 14.444,96 euros, correspondant aux 4 premières échéances de l’année 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 31 mai 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société VITADISTRI et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société VITADISTRI depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société VITADISTRI conteste le calcul de la révision du loyer à compter de juillet 2025, en soutenant que cette révision n’a pas tenu compte du plafonnement à 3,5% de l’ILC, mis en place par la loi du 16 août 2022 et prolongé par la loi du 7 juillet 2023. Elle soutient que la créance locative doit donc être diminuée de la somme mensuelle de 662,94 euros à compter de juillet 2025.

Cependant la loi du 16 août 2022 a prévu un dispositif de plafonnement de la variation de l’ILC, pour les TPE-PME, uniquement pour la période de 1er avril 2022 au 31 mars 2024, de telle sorte que la contestation élevée pour le montant du loyer révisé à compter de juillet 2025, sans autre élément d’explication ou de calcul précis, n’est pas sérieuse.

Par conséquent, au vu du dernier décompte produit par la société PAKRA, dont il résulte que les 3 chèques remis par la défenderesse après l’audience, pour un total de plus de 36.000 euros, ont été rejetés, l’obligation de la société VITADISTRI au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 24 février 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 58.573,72 euros (échéance du mois de février 2026 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société VITADISTRI, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant en l’espèce, le quantum de la dette, l’absence de tout paiement depuis plus d’une année, et le rejet des derniers paiements annoncés par la défenderesse pour défaut de provision ne permettent pas d’envisager sérieusement l’apurement de la dette et la reprise du loyer courant.

La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

V – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société VITADISTRI, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société VITADISTRI ne permet d’écarter la demande de la société PAKRA formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 mai 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société VITADISTRI et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] et sous-sol – [Localité 4] [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société VITADISTRI, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société VITADISTRI à payer à la société PAKRA la somme de 58.573,72 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 24 février 2026 (février 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

Condamnons la société VITADISTRI à payer à la société PAKRA la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société VITADISTRI aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 17 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ