TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [P] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08058 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYPY

N° MINUTE :

10/2026

JUGEMENT

rendu le 19 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. FAMILIALE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE

Madame [U] [P] [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08058 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYPY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2022, à effet du 19 juillet 2022, la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [P] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 1] [Adresse 1]), [Adresse 1], porte face, comprenant également une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 4700 euros et d’une provision pour charges de 300 euros.

Le 15 janvier 2025, la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1] a fait délivrer à sa locataire un congé pour vente à effet au 18 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 16 010,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [P] [D] le 17 juillet 2025.

Par assignation du 4 août 2025, la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire valider le congé pour vente signifié le 15 janvier 2025 à effet au 18 juillet 2025 ; subsidiairement, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; en tout état de cause, ordonner l’expulsion sans délais de Mme [U] [P] [D], occupante sans droit ni titre des lieux, voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  32 043,27 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de juillet incluse, avec intérêts au taux légal, sous réserve des loyers à échoir jusqu’à la date du jgeuemnt,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 février 2026, la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1], représentée par son conseil, a indiqué soutenir la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et a formé, à titre subsidiaire, une demande aux fins de résiliation judiciaire du bail. Elle a maintenu les demandes pécuniaires contenues dans son acte introductif d’instance et s’est opposée à la demande de délais pour quitter les lieux, formée par la partie adverse.

Mme [U] [P] [D], comparaissant en personne, a demandé un délai pour pouvoir quitter les lieux.

Elle indiqué qu’elle n’habitait plus dans l’appartement, qu’elle vivait désormais aux Etats-Unis mais qu’elle avait besoin d’un délai pour débarrasser le logement de ses affaires. Elle a reconnu le montant de la dette, qu’elle a néanmoins indiqué ne pas pouvoir régler ; elle a expliqué sa formation par le fait qu’elle pensait que l’appartement avait été vendu et qu’on lui avait conseillé de ne plus régler le loyer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. En tant que société civile familiale, elle n’est pas assujettie à l’obligation, à peine d’irrecevabilité, de saisir la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives dans les délais impartis susmentionnés.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 16 010,37 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié à la locataire le 29 avril 2025.

Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juin 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

En l’espèce, aucune des parties ne sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, les conditions pour y faire droit ne sont pas réunies, la locataire n’ayant pas repris le paiement du loyer courant.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [U] [P] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux sous quinze jours suivant la signification de la présente décision, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément dans ce délai, d’autoriser la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juillet 2025, Mme [U] [P] [D] lui devait la somme de 32 043,27 euros.

Mme [U] [P] [D] ne conteste pas cette dette et se contente d’indiquer que certaines prestations prévues au contrat n’ont pas été honorées par son cocontractant, sans en apporter aucune preuve.

Par conséquent, elle sera condamnée à verser à la requérante la somme de 32 043,27 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupations échues au 11 juillet 2025, terme de juillet inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 16 010,37 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Elle sera, en outre, condamnée à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat, à compter de l’échéance du mois d’août 2025, jusqu’à libération effective du logement, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L 613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à la condition qu’ils ne soient pas entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [U] [P] [D] demande un délai pour quitter les lieux. Or d’une part, celle-ci dispose déjà d’un autre logement et d’autre part, elle ne justifie aucunement de la reprise du paiement du loyer courant. Elle indique, en outre, ne pas être en mesure de régler sa dette de loyer, particulièrement élevée et ne sollicite pas même un échéancier pour le faire.

Les raisons pour lesquelles elle sollicite un sursis à expulsion, à savoir, un temps nécessaire pour débrasser le logement de ses affaires ne justifient pas, au regard des élément susmentionnés, de faire droit à sa demande.

Il convient néanmoins de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et ne pourra, en aucun cas, être poursuivie pendant le cours de la trêve hivernale prévue par l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [U] [P] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie que ce principe soit écarté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juillet 2022 entre la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1], d’une part, et Mme [U] [P] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 1], [Adresse 1], porte face est résilié depuis le 30 juin 2025,

DÉBOUTE Mme [U] [P] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE à Mme [U] [P] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 1], [Adresse 1], porte face ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [P] [D] à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1] la somme de 32 043,27 euros (trente-deux mille quarante-trois euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 11 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus,

CONDAMNE Mme [U] [P] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de l’échéance du mois d’août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [U] [P] [D] à payer à la SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE [Adresse 1] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [P] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08058 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYPY