TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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Loyers commerciaux

N° RG 24/12169

N° Portalis 352J-W-B7I-C57V4

N° MINUTE : 2

Assignation du :

03 Octobre 2024

Jugement avant dire droit

Expert : [F] [Y][1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

[Adresse 5]

[Localité 9]

Médiateur : [R] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 02 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. J.M. WESTON

[Adresse 16]

[Adresse 17]

[Localité 10]

représentée par Maître Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987

DEFENDERESSE

S.A. GECINA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0238

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 25 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er janvier 2003, la S.A. Société des Immeubles de France, aux droits de laquelle se trouve la S.A. Gecina, a donné à bail commercial à la S.A.S. JM Weston des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 15].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2003 et jusqu’au 31 décembre 2011, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 76 188,07 euros.

Les lieux ont pour destination « le commerce de vente au détail de chaussures et articles d’habillement, bonneterie, chemiserie, cravates, chapellerie, écharpes, maroquinerie, parapluies et tous accessoires pour l’habillement. Ne sont admises comme activités principales susceptibles d’être exercées dans les lieux loués que celles de la vente conjointe de chaussures et accessoires et articles d’habillement et accessoires. Par voie de conséquence, il est exclu que puisse être érigée en activité exclusive l’une des autres activités annexes ci-dessus énumérées ».

Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2013, la S.A.S. JM Weston a formé une demande de renouvellement du bail à effet au 1er octobre 2013.

Faute de réponse de la bailleresse, le bail commercial s’est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que celui conclu le 1er janvier 2003, à compter du 1er octobre 2013 et jusqu’au 30 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2022, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 octobre 2022, la S.A. Gecina a accepté le principe du renouvellement et offert de porter le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle en principal de 178 640 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 juin 2024, la S.A.S. JM Weston a notifié à la S.A. Gecina un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 44 900 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2022 et subsidiairement de voir désigner un expert.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. JM Weston a ensuite fait assigner la S.A. Gecina devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 3 octobre 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 mars 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. JM Weston, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 26 mars 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer à 44 900 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2022,

— dire que la S.A. Gecina devra lui rembourser les trop-perçus de loyer depuis le 1er octobre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2022 puis à compter de chaque échéance trimestrielle,

— subsidiairement, d’ordonner une expertise, et dans cette hypothèse, de fixer le loyer provisionnel à 44 900 euros par an en principal, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu’à la fixation définitive du loyer,

— condamner la S.A. Gecina à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la S.A. Gecina aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 24 mars 2025, la S.A. Gecina demande à la juge des loyers commerciaux de :

— à titre principal : fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 178 640 euros,

— à titre subsidiaire : de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 157 838,16 euros,

— à titre très subsidiaire : désigner un expert avec mission d’usage, et fixer le loyer provisionnel au loyer en cours, avec application de l’indexation,

— en tout état de cause :

* débouter la S.A.S. JM Weston de l’ensemble de ses demandes,

* ordonner que les arriérés de loyer portent intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2022 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement,

* ordonner la capitalisation des intérêts,

* condamner la S.A.S. JM Weston à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

* condamner la S.A.S. JM Weston aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

* ordonner l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Ainsi, le principe du renouvellement du contrat pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

En application de ces textes et suivant une jurisprudence constante, lorsque la locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, il incombe au juge des loyers commerciaux de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative (voir notamment Civ. 3ème, 3 décembre 2003, n°02-11.374 ; Civ. 3ème, 5 novembre 2014, n°13-21.990).

En l’espèce, la S.A.S. JM Weston soutient que la valeur locative annuelle des locaux loués au 1er octobre 2022 s’établit à 44 900 euros hors taxes et hors charge, soit à une somme inférieure au loyer résultant du jeu des indices – qui s’élève à 157 838,16 euros hors taxes et hors charges par an d’après les calculs de la bailleresse.

La S.A. Gecina, pour sa part, affirme que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré. Elle fait état d’une valeur locative à la date du renouvellement se chiffrant à 178 640 euros par an en principal, supérieure donc au loyer plafond.

Dès lors que la locataire affirme, en se fondant notamment sur une expertise amiable non contradictoire (qui évalue au demeurant la valeur locative des locaux au 28 septembre 2020), que la valeur locative au jour du renouvellement du bail est inférieure au montant du loyer indexé, ce que conteste la bailleresse, il est nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

En effet, en application de l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R.145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ainsi que le rapport amiable déjà évoqué de M. [L], qui estime la valeur locative des locaux au 28 septembre 2020 et non au 1er octobre 2022. Ces pièces apportent certes des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenue par la juridiction.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S. JM Weston qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. La demande de la S.A.S. JM Weston sur ce point est en effet insuffisamment motivée et justifiée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A. Gecina et la S.A.S. JM Weston et portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 15] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2022,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Madame [F] [Y]

[Adresse 6]

[Courriel 12] – 01 47 34 88 00

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 1] à [Localité 15], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er octobre 2022,

* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2022 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,

* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. JM Weston à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11] de Paris, Paris 17ème) avant le 30 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 juin 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [R] [N]

[Adresse 4]

[Courriel 13] – 06 62 35 91 11

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. JM Weston, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R. 145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience du 16 septembre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 14], le 02 juin 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER C. AHSSAINI