TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N°2025/ 449

AFFAIRE : N° RG 24/00266 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3NBP

Copie à :

M^e Rebecca SMITH

Copie exécutoire à :

Maître Benjamin BEAUVERGER

Le :

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence biterroise, [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS GOLF & PATRIMOINE, RCS [Localité 6] n° 522 233 477

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y]

né le 06 juin 1983 au Maroc

[Adresse 3]

[Localité 1]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 29 novembre 2024)

Représenté par M^e Rebecca SMITH, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [Y] est propriétaire du lot n°77 au sein de la copropriété de la résidence « [8] » sise [Adresse 4] à [Localité 7] et soumise aux dispositions relatives aux copropriétés des immeubles bâtis.

En raison de charges de copropriété impayées, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE représenté par son syndic en exercice, la société GOLF & PATRIMOINE, a, selon acte de commissaire de justice en date du 09 août 2024 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, fait citer Monsieur [M] [Y] devant la présente juridiction aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme de 6.203,05 € au titre de sa quote-part de charges de copropriété due au 13 juin 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, au paiement de la somme de 183,00 € au titre des frais de syndic, au paiement de la somme de 1.000 € au titre de sa résistance abusive et injustifiée, au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 14 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires requérant, représenté par son conseil, conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance et dépose son dossier. Il ajoute de débouter Monsieur [M] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Il expose que les charges de copropriété demeurent impayées. Il précise qu’il s’est avéré impossible d’obtenir un règlement amiable de la somme due. Il fait valoir que l’attitude des requis lui occasionne un préjudice certain, direct et personnel dont il est du réparation.

En réponse aux arguments adverses sur l’expertise avant dire droit, il soutient qu’il est de jurisprudence constante que le mécanisme de l’exception d’inexécution ne trouve pas à s’appliquer en matière de règlement des charges de copropriété, que Monsieur [M] [Y] ne saurait donc se prévaloir de l’absence d’entretien des parties communes pour omettre de régler ses charges. Il ajoute que la mission d’un expert ne doit pas se confondre avec celle d’un huissier.

Monsieur [M] [Y], représenté par son conseil, conclut au bénéfice de ses écritures et dépose son dossier. Aux termes de ses écritures, il sollicite de la juridiction :

d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de toutes les parties ; d’enjoindre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE de respecter ses obligations d’entretien et de conservation des parties communes ; d’octroyer de plus larges délais de paiement à Monsieur [M] [Y] à savoir, 250,00 € ;de rejeter la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE au titre de la prétendue résistance abusive de Monsieur [M] [Y] ; de rejeter la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En réplique, Monsieur [M] [Y] soutient que de nombreux désordres affectent les parties communes de la résidence à savoir l’absence d’éclairage dans les parties communes, la présence de nuisibles, d’encombrants et de détritus, le délabrement des murs et des installations électriques ainsi que la présence d’une fenêtre brisée. Monsieur [M] [Y] expose qu’il a cessé le paiement des charges qui lui incombent en raison de l’état dégradé des parties communes mais ne s’oppose pas à verser les sommes réclamées avec la mise en place d’un échelonnement de la créance de 250,00 € par mois.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la demande d’expertise

En application de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En application de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du code de procédure civile prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] produit à l’appui de sa demande des photographies des parties communes de la résidence qui laissent apparaitre des encombrants dans le local situé au rez-de-chaussée, une vitrée brisée, des détritus et encombrants dans la cage d’escalier ainsi que des branchements électriques détériorés. Monsieur [M] [Y] soutient qu’il a entrepris certaines réparations dans les parties communes.

Pour autant, il ressort des pièces produites par Monsieur [M] [Y] qu’aucun élément technique particulier ne justifie qu’il soit recouru une expertise. Les photographies non datées produites par Monsieur [M] [Y] et annotées par ce dernier sont insuffisantes pour caractériser un manquement du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE.

Monsieur [M] [Y] sera débouté de ses demandes de voir ordonner une mesure d’expertise et désigner à cette fin tel expert qu’il plaira au tribunal.

2°) Sur le montant de la créance :

Sur les charges de copropriétés échues :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Ils sont de plus « tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (…) ».

De même, l’article 14-1 de cette même loi prévoit que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément au relevé de propriété produit, Monsieur [M] [Y] est propriétaire du lot n°77 au sein de la copropriété de LA RESIDENCE [8] sise [Adresse 4] à [Localité 7] et est donc en cette qualité tenu au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à son lot.

En l’espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, notamment des procès-verbaux des assemblées générales en dates des 28 juin 2019, 30 octobre 2020, 30 juin 2021, 29 juin 2022, 06 juillet 2023 et 26 juillet 2024, des appels de fonds et du relevé de compte de Monsieur [M] [Y], que ce dernier, malgré mise en demeure préalable en date du 11 janvier 2024 envoyée par courrier avec avis de réception, reste redevable au 12 février 2025 de la somme de 6.053,95 € au titre de sa quote-part de charges de copropriété, somme au paiement de laquelle il convient donc de le condamner, outre intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Concernant les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1, a), de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » (a.) ; ce qui s’entend des frais qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise enfin que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, conformément au décompte, au contrat de syndic (article 8.1 page 10/19) et aux pièces produites, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE justifie de l’envoi d’une mise en demeure en date du 11 janvier 2024 (30,00 €) et d’une relance en date du 06 novembre 2023 (3,00 €). Monsieur [M] [Y] reste donc redevable de la somme totale de 33,00 €.

Toutefois, la somme réclamée au titre de la « constitution du dossier transmis à Avocat » d’un montant de 150,00 € a été déduite des frais réclamés sur ce fondement en ce qu’elle n’est pas justifiée et notamment qu’il n’est pas établi qu’il s’agisse de « diligences exceptionnelles » comme le prévoit le contrat de syndic.

Sur la demande indemnitaire :

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a été contraint d’initier une action en justice afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [M] [Y] à payer les charges dues depuis plus d’un an au jour de la présente décision.

Monsieur [M] [Y] expose avoir constaté de nombreux désordres affectants les parties communes, qu’il a été contraint de repeindre les murs des parties communes avec d’autres copropriétaires et de nettoyer et qu’il a omis de régler les charges qui lui étaient sollicités.

Or, le syndicat des copropriétaires fait observer à juste titre que le propriétaire s’est abstenu régulièrement de régler les charges si bien qu’il a imposé à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes, causant un préjudice distinct du retard de paiement.

Par conséquent, Monsieur [M] [Y] sera condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE représenté par son syndic en exercice, la société GOLF & PATRIMOINE la somme de 620 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 250 euros par mois.

Au vu de la situation économique du défendeur, bénéficiaire de minimas sociaux, dont la bonne foi n’est pas contestée et qui apparaît être en mesure de régler sa dette, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

3°) Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [Y] sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne s’oppose pas à ce que Monsieur [M] [Y] soit condamné au paiement de la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE représenté par son syndic en exercice, la société GOLF & PATRIMOINE la somme de 6.053,95 € (six mille cinquante-trois euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de sa quote-part de charges de copropriété due au 12 février 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE représenté par son syndic en exercice, la société GOLF & PATRIMOINE la somme de 33,00 € (trente rois euros) au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE représenté par son syndic en exercice, la société GOLF & PATRIMOINE la somme de 620 euros à titre de dommages et intérêts;

DIT que les sommes dues pourront être payées en 23 mensualités d’un montant de 250,00 € chacune et une 24ème mensualité d’un montant égal au solde, intérêts au taux légal compris ;

DIT que le premier versement devra intervenir au plus tard le 15ème jour suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, le solde restant dû sera immédiatement exigible ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE représenté par son syndic en exercice, la société GOLF & PATRIMOINE du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Monsieur [M] [Y] de sa demande d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de toutes les parties ;

DEBOUTE Monsieur [M] [Y] de sa demande d’enjoindre au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE de respecter ses obligations d’entretien et de conservation des parties communes ;

DEBOUTE Monsieur [M] [Y] de sa demande de rejeter la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE au titre de sa prétendue résistance abusive;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BITERROISE la somme de 800,00 € (huit-cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,