TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître [K] [R]

Copie certifiée conforme à :

— Maître [K] [R]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/07921

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XHH

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Juin 2025

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [Localité 2] DE [Localité 1] SYNDIC, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4] – ROYAUME UNI

non-représenté

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/07921 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XHH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [N] est propriétaire du lot de copropriété n°218 dans un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2025.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 la loi du 10 juillet 1965, 61-1 du décret du 17 mars 1967 et 1240 et suivants du code civil, de :

“Condamner Monsieur [H] [N] au paiement d’une somme de 33.132,34 €, au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre incluse),

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner Monsieur [H] [N] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [H] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.”

Le syndicat des copropriétaires justifie de la signification, le 24 juin 2025, aux autorités britanniques, de l’acte de transmission concernant la délivrance de l’assignation accompagné de sa traduction à Monsieur [H] [N] qui réside en Grande-Bretagne.

Un délai d’au moins six mois s’étant écoulé depuis l’envoi de l’acte, il convient de statuer en application de l’article 688 du code de procédure civile.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, ce dernier justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [H] [N] est propriétaire du lot 218 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 avril 2022, 7 novembre 2023 et 12 décembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022, 2023 et 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux (sécurisation halls et accès),

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot du défendeur,

— un décompte de créance arrêté au 1er décembre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 33.132,34 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [H] [N] déduction faite des frais de recouvrement (238 euros), est débiteur de la somme de 32.894,34 euros au 1er janvier 2025.

M. [H] [N] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 32.894,34 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 (appels provisionnel et fonds travaux 1er trimestre 2025 inclus).

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 238 euros.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [H] [N] de ses obligations.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de Monsieur [H] [N] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur les demandes accessoires

M. [H] [N] partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [H] [N] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 32.894,34 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 (appels provisionnel et fonds travaux 1er trimestre 2025 inclus) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 6] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 5] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE M. [H] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

La Greffière La Présidente