TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [I] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06931 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPNW

N° MINUTE :

11

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06931 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPNW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2024, à effet au même jour, M. [T] [M] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 530 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution de M. [I] [C] pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE stipule que, dans ce cas, la caution se trouve subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, La société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogé dans les droits de la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1770 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [C] le 26 mars 2025.

Par assignation du 04 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, à lui payer dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

—  3540 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1770 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise sa créance à la somme de 6350 euros, échéance de novembre incluse, selon décompte au 14 novembre 2025. Il s’oppose au maintien dans les lieux du locataire.

M. [I] [C] a comparu, assisté d’un interprète. Il expose que la dette de loyers s’est constituée en raison d’une diminution de ses ressources, diminution liée à un accident du travail qui prendra fin au 15 décembre prochain. Il fait valoir qu’il reprendre son emploi à compter du 15 décembre et percevra alors un revenu de 1200 euros par mois. Il sollicite son maintien dans les lieux et propose d’apurer la dette par règlements de 250 par mois à compter du mois de mars 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 mars 2024 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 21 mars 2025, pour la somme en principal de 1770 euros, hors coût de l’acte.

Il y a lieu dès lors d’appliquer le délai de deux mois prévu par le contrat de bail et le commandement de payer.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la demanderesse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte, non contesté par le locataire, que celui-ci n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS subrogée dans les droits de la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS verse aux débats les quittances subrogatives et un décompte démontrant qu’à la date du 14 novembre 2025, M. [I] [C] lui devait la somme de 6350 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 1770 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation (hormis un règlement de140 euros au mois de juillet 2025) , il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juin 2022 entre la M. [T] [M], d’une part, et M. [I] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 21 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [C]

ORDONNE à M. [I] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [C] à payer les indemnités d’occupations à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS dès lors que ses paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [I] [U] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, subrogée dans les droits de la bailleresse, la somme de 6350 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) selon décompte arrêté au 14 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 1770 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge